几大因素影响楼市:房价上攻乏力 购房稍安勿躁

2009年11月13日 14:04中国新闻网 】 【打印共有评论0

“我现在再不买,将来会不会更贵?”这是当下购房者焦灼心态一个较为普遍的体现。地王不断、上市频传,无论国企还是民营,向外界传递出来的信号都是“不差钱”。关于经济大环境、关于楼市走向、关于房贷利率、关于二手房交易政策……各种说法莫衷一是,消费者无所适从。其实,就种种迹象分析,目前房价已经呈现出一种上攻乏力的势头。重庆购房者,尤其是用于投资的购房者,大可稍安勿躁,拭目以待。

二手市场走势不明

二手房市场,一直是新房市场的一个晴雨表。“现在有一个现象很突出,同区域甚至是同一小区的二手房价格,比起新房往往差一大截。”大泽置业运营总监钟棂曦说,比如最热的三北地区,新房卖到六七千元,而二手房往往要低几百甚至上千元:“新房都是6000元以上了,但二手房不少才5000元出头。”

以北部新区新牌坊的劲力五星城 (论坛 新闻)为例,记者偶然碰到的一位二手房经纪诉苦说,如今劲力五星城二期的新房套内单价已经涨到6700元左右,他们手里握有的二手房,套内单价仅仅定在6000元左右,成交还不太理想:“买二手房的,都是真正的刚性需求,他们不像投资者那么盲目,对价格自然就更敏感。”

钟棂曦分析,今年新房供应青黄不接,年初房企并没有做那么多开工计划,市场一好:“开发商们是越卖越有信心,傲起卖。购房者呢,是越追高心里越没底。二手房市场,供需相对平衡,反映的房价也更真实。”而据中介机构了解的情况,当前的购买房,70%是投资需求,只有30%的刚性需求他认为,有些虚高的新房价格不可能一味上涨:“目前新房市场供需不平衡。一旦供应量起来了,新房价格就会自然回落。”

对于大家普遍关注的二手房营业税问题,钟棂曦称:“即使不踩急刹车,政府也希望用这个杠杆,对当前这种房价猛涨的势头进行扼制。”

明年市场供应量大

今年的土地成交数量相当惊人。不少项目会在明年进入市场。市统计局最新公布的数据显示,房企单月开发投资完成额已经连续3个月保持在100亿元以上,其中,企业购置土地面积增长28.4%,已支付土地购置费增长33.3%。

以央企龙头保利为例,明年在重庆市场的项目总数,将会达到10个,包括鸿恩寺等今年拿到的新地块,都将在明年进入市场。

其他诸如恒大、龙湖、金科等在今年已经上市或是即将上市的企业,明年的大动作也不少。加上一大批大中型房企在重庆的规模开发,将令明年的重庆市场,进入一个供应密集期。

其实,面对形势一片大好的市场,不少房企目前已经加快推盘的步伐。某滨江楼盘,原定在明年初才加推的两栋小户型,也紧锣密鼓地安排在今年最后一个季度推出。其运营总监表示:“其实我们的任务早就完成了,这两栋楼本来想明年再推出来的。不过明年我们还有3个新项目要启动,到时整个市场供应量增大,局势就不明朗了。还不如乘市场好,抓紧推出来。”

这位老总预测,到明年,会有更多的大量新项目推向市场,市场的供需关系会转变。房价要再像现在这样不断上行,就缺少空间和动能。

房企压力仍然不小

无可否认,经历了近一年的火热运行,当前的市场形势和信心已经全面恢复。市统计局最新数据显示,上半年我市商品房销售面积增速从0.5%一路走高至37.6%,房地产企业家信心指数与房地产企业景气指数连续冲高,至三季度信心指数达139.4,景气指数为120.8。

不过,一片欢歌的背后,房企仍然有一些不足为外人道的苦恼。一家房企老总在谈及今年以来火爆的土地市场和接连产生的一些地王时就表示:“有些是已经上市的房企,要发展,要做业绩。有些是想上市,要储备土地。加上今年财政政策和货币政策宽松,融资渠道通畅,所以才会有这么多地王。但从成本角度分析,不少项目的楼面地价偏高。市场恢复信心的同时,明年的竞争也会进一步加剧。不少项目运作的空间很狭窄,风险也很高。”

当下许多房企的确“不差钱”,但不差钱是基于什么样的结构呢?市统计局数据表明,1-10月,房企在国内贷款、自筹资金保持高增长的同时,以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金来源增速进一步提高,1-10月达671.11亿元,增长67.3%,其总额比国内贷款和自筹资金的总和还高54.23亿元。

目前为楼市适度降温的呼声已越来越强烈,有银行界专家预测,明年加息几乎已是必然,同时不排除对个人二套房贷利率收紧可能。当市场遇冷,销售回款一旦收缩,房企面临的资金压力就会扑面而来。 (重庆晨报)

(来源:四川在线 )

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