迪拜危机会否“传染”中国内地楼市

2009年12月03日 04:19每日经济新闻 】 【打印共有评论0

每经记者杨羚强发自上海

11月26日,迪拜宣布将重组其最大的企业实体迪拜世界,并将把迪拜世界债务偿还暂停6个月。之后,全球部分地区的楼市受到影响,一些物业买家转抱观望态度,减慢入市步伐。

坦伯顿资产管理公司墨比尔斯(MarkMobius)称:中国和印度的一些城市可能会步入迪拜后尘,原因是流动性充沛,IPO活络。

真的是这样吗?针对这些问题,国内地产专业研究机构在接受《每日经济新闻》采访时,分析了造就今年内地地产“大牛市”的原因,并对2010年展开了预测。

走势分析1

内地楼市有迪拜“影子”?

迪拜债务危机的本源,被认为是房地产危机。

中国投资协会秘书处处长赵庆明曾表示,迪拜大规模的房地产开发,导致向全球债券市场大举借债。迪拜神话的破灭,主要源于现金流收紧后购买力下降,房地产价格下滑,再加上债务到期,从而使危机爆发。

中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军指出,迪拜经济简单集中在房地产建设方面,甚至大量借助外来资金开发房地产,短期内或许能拉动经济增长,但从长期来看,这样做风险极大。

分析人士认为,某种意义上,今年的中国内地楼市也有“迪拜”的影子。在经济复苏过程中,地产业的表现最为突出,一些地区甚至出现了高度依赖房地产带动经济增长的现象。有业内人士甚至指出,房地产已经“绑架”了中国经济。

同策咨询与研究发展中心总监夏宇认为,单纯依靠房地产带动经济发展是非常危险的,不过,今年内地的楼市有特殊性。全球金融危机使外需大幅萎缩,尽管国家出台了众多刺激内需的政策,但收效不大,反而是投资拉动经济效果最为明显,房地产因此受益,出现了大幅增长。

克而瑞信息技术有限公司研究中心总监陈啸天表示,与迪拜楼市大量依靠外来资金不同,我国受限外令等政策影响,内地楼市中的外来资金并不明显。

走势分析2

“牛市”诱因明年还存在?

国家统计局数据显示,截至三季度末,全国商品房销售面积58371万平方米,增长44.8%;商品房销售额27532亿元,增长73.4%。其中商品住宅销售面积增长46.4%,销售额增长78.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%。

在上周的一场小型上海房地产商研讨会上,一些开发商毫不讳言地说,今年是比2007年更好的牛市,进入11月份,上海住宅成交量已经比2007年的最高峰还要高。

业内总结的今年“大牛市”的原因主要有:购房优惠政策刺激、信贷规模放开、主要城市经济转型带来机会、实业资本投资地产,以及通涨预期下的恐慌性买房。

11月27日中共中央政治局会议对明年经济工作提出,要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,要落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划,提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。

有地产分析机构由此认为,今年“大牛市”的几大诱因明年还会存在。

夏宇认为,明年的购房优惠政策可能会和今年不同,但不会取消,房地产作为国民经济的支柱产业地位不会动摇。

陈啸天指出,今年的旺盛需求,已带动二三线城市。这些城市的刚性需求,将在明年集体释放。另外,一线城市收藏豪宅的需求刚刚开始,明后年将进一步上升。

中原地产研究中心研究总监陶琦说,可以预见,明年的经济工作方针仍然是“调结构,抗通胀,维稳定,保增长”。因此,流动性依然会很宽松,投资需求仍然会很旺盛,尤其是经过了2009年的楼市,很多人更加明白了房地产的保值作用。

除了国家政策的影响,上海、深圳、北京楼市的火爆,还与当地出台的经济产业规划有关。上海通过大浦东、大虹桥的建设,明确了四个中心的职能,开始了第二次产业革命,大量导入外来人口,进而抬升了房价。北京渤海湾、天津滨海新区的建设,深圳和香港的深港一体化,也有效地拉动了外来人口的导入,促进了整个市场的需求。

走势分析3

豪宅市场继续“高烧”?

今年的内地楼市中,“豪宅”绝对是一个敏感词。今年下半段,正是依靠上海、北京等地的豪宅销售井喷,才使楼市在刚性需求大量释放后,依然能保持强劲的购房需求。时至岁末,全国第一贵的汤臣一品已卖出16万元/平方米天价。整个11月份,上海单价8万元/平方米以上的豪宅卖出了58套,刷新了上海的成交纪录。

但不可否认,外部需求的萧条,以及通货膨胀预期,客观上助推了今年的“豪宅热”。一些地产商曾在今年7、8月份向《每日经济新闻》记者指出,很多企业家在出口不力的情况下,把办公司的资金投入到楼市,购买豪宅。等经济复苏后,再将豪宅通过抵押、出售等手段套现。

豪宅热卖,也让很多开发商扎堆建豪宅。恒大、富力、星河湾、绿地、北京首创,乃至万科等开发商就大举进入太原,想把房子卖给“煤老板”。

在明年全球经济复苏后,外部需求可能重新活跃,实业家们若把资金转出楼市,明年的豪宅市场还能像今年这么火吗?

夏宇认为,一些重要的资源产业如煤矿,今年已在进行“国进民退”的资本重组,将弥补部分出口行业的产业资本撤离后的“楼市空白”。上述企业家在企业业务暂时未落定时,会大量购买豪宅等产品,这使得豪宅市场仍有空间。另外,与目前旺盛的市场需求相比,目前内地的豪宅总量仍是不够的,因此不会有过剩危机。

陈啸天认为,经过多年熏陶,收藏豪宅已成为富人们的一种爱好。这种收藏爱好将会在明年进一步放大,进而释放出更多的豪宅需求。

陶琦则预言,明年上海、北京等地的豪宅与普通住宅间的价差将拉得更大。

走势分析4

明年还会闹“楼荒”吗?

几家地产分析机构的负责人普遍预计,明年的市场需求虽然比不上今年,但肯定不会太差。既然需求不减,那么明年的住宅供应难免会成为一个问题。

由于新建商品住宅的供应不足,今年在北京、上海等地,出现了全年新开工量较去年同期大幅下跌的情况,“楼荒”现象明显。易居中国分析师薛建雄说,按照目前的市场需求,到明年6月份,上海商品住宅的存量将跌破400万平方米。

不过,地产机构普遍认为,明年楼市虽然会存在供求紧张的可能,但情况要比今年好。

陶琦的理由是,今年已有大量土地入市,这些土地都严格规定了开、竣工时间,以防捂盘。与此同时,国家也鼓励开发商投资建设项目,明年的供应量应该要好于今年。

国家统计局数据显示,截至10月,全国商品住宅开发总投资额达19954.21亿元,比去年同期上升14.1%。

夏宇认为,目前对宏观调控政策的判断,只能预测明年上半年的楼市。明年下半年,随着经济形势的变化,地产业的政策面是否依然如故,就要打个问号。在此情况下,有战略眼光的开发商纷纷加快了开发、销售进度,如万科、金地等开发商已提出施工9个月销售,绿城更提出施工6个月销售。

走势分析5

明年房价继续上涨?

11月,上海全市商品住宅成交均价为18686元/平方米,环比涨9.64%,比2月份上涨47.45%,而上海2008年职工平均年收入也不过3万余元。

房价与个人收入之间的悬殊差距,被认为是楼市泡沫的一大特征。按照目前的购买力,新房屋卖给谁?

夏宇认为,普通购房者还是明年尽早买房为好,否则后续房价还会进一步上涨。在他看来,货币的宽流动性政策在明年上半年继续有效,据估计明年将发放6万亿~7万亿元的新增信贷,这为部分高价房的销售提供了大量“子弹”。

同时,各地推进城市化带来了巨大的购房需求。陶琦认为,上海、北京、深圳等拥有政策资源的核心城市,将进一步通过产业升级,吸引财富阶层的导入,进而形成新的购房需求。

另外,一些城市商品住宅供应窄的问题,将在明年进一步暴露。陈啸天说,事实上,从2005年开始,上海的商品住宅供应就一直有较大的缺口,只是在宏观调控的抑制下,一部分需求在2005年和2008年没有得到释放,造成了当时市场的滞销。在宏观调控政策放松时,这些问题将再次暴露,因此房价的上涨很难避免。

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