经济适用房共享产权新政可期

2010年02月04日 09:40东方早报 】 【打印共有评论0

陆志明

经济适用房的产权问题近期已有新突破。据媒体对《住房保障法》起草小组专家成员、清华大学房地产法研究中心执行主任申卫星教授的采访,修订中的《住房保障法》提出,保障所有人的居住权利,满足城乡居民的基本住房需求;为抑制对经济适用房变相投机的需求,将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房的产权。

有关人士通过经济适用房进行寻租的主要动机,在于通过低价购入,5年限制期过后在市场上抛售获取暴利。从理论上讲,如果将5年后出售经济适用房的个人获利限制在寻租与转让成本之内,那么投机者将不会有动力去从事经济适用房投机活动。因此,限制购买经济适用房的投机性需求,是完善社会住房保障的必由之路。除了事先确保对申购经济适用房者的资质审核、事后强化政府优先回购经济适用房的权利以外,事中限定产权分配,压缩投机性购房者的收益空间同样不可或缺。

这样做也有一定的法理依据。经济适用房作为政府保障性住房体系的重要组成部分,之所以低价,很重要的一个原因就是土地是政府无偿划拨的,住宅建设中也提供了相应的保障管理,政府理应享有一定的产权收益。

即便不从收益的角度考虑,政府也可将经济适用房作为公共住房安全产品出售给有一定经济实力的公众,并将收入所得转入到专项住房保障基金中。这样可以实现公共住房保障资源的循环利用,对于满足中低收入阶层的住房保障需求同样十分有利。这比此前单一的政府预先回购要实用得多。同时,强制性的规定对潜在的腐败寻租也有良好的抗干扰性,能避免政府优先回购权在实际行使中落空。

当然,政府所占产权的比例将影响到经济适用房投机者实际买卖成本。从目前的《住房保障法》的内部讨论稿来看,经济适用房产权由出资的地方政府和保障对象共同拥有,出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定。考虑到国土资源部近日强调,经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地,应当以划拨方式供地,经济适用房的土地使用价格如何确定尚存疑问。

如果相关的土地价格定价过低,那么政府在经济适用房中的产权占比就会较低,投机者买卖经济适用房获利的动力就会大大增加,政府后续对住房社会保障体系的循环利用能力也会随之下降。较为合理的土地使用定价机制是,参照周边商品房土地拍卖价格,并使用相关的调整系数来框定。

这样即便最终投机者转手经济适用房,政府所占的产权也会得到合理保障,住房社会保障系统内部资金也能得到合理的增值与循环利用。与此同时,因为土地使用依然采用无偿划拨的形式供给,政府向中低收入阶层供给的经济适用房的实际价格并不会受到显著的抬升,公众的保障权利也能得到充分的实现。

(作者系金融学博士)

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