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重心偏向矿产能源 老板与管理层理念不同 珠江投资难载朱孟依商业地产梦

2012年03月29日 00:37
来源:时代周报

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本报记者 肖素吟 发自广州、梅州

合生创展已与华南五虎渐行渐远,高端转型衍生的疲态几乎令人产生衰退的错觉:负债率不断攀升而销售额却无增长。唏嘘之余,却往往忽略了朱孟依的第二支地产旗舰:广东珠江投资公司(以下简称“珠江投资”),与合生创展协同作战。

在不亚于合生创展的发展轨迹中,不同时期有着不同使命的珠江投资,几乎承载着朱孟依每一步落子的想法,甚至承载着更为浓厚的家族情怀:合生珠江合作开发、珠江系地产整合上市、四大板块分立等。

此后,珠江投资整合地产业务上市失败,又为珠江投资带来了怎样的冲击?

从珠江投资的经营重点转向上,可以看出朱孟依与经营管理层经营理念的不同。这也是导致合生珠投系高层动荡的直接诱因。

珠江投资有意向商业地产靠拢,但是这却遭到了管理层的抵触。如今,在整合地产业务上市失败后,珠江投资能源矿产业务的异军突起,是否意味着,朱孟依接下来的行棋方向有所转向,重心转向矿产能源?

不同阶段肩负不同使命

“珠”联璧“合”,甫一开始,这就是朱孟依为地产棋局布下的棋子。随着时间的推移,朱孟依俨然在不同阶段赋予了珠江投资不同的任务。

1992年,入籍香港的朱孟依在港成立合生创展,且注册于百慕大。彼时,合生创展在香港乃至国外并没有实质性的经营业务。实际上,境外投资者亦不能在内地开发房地产,也就是说,只有投标和投地资格,而没有独资开发资格。

为此,一个里应外合的实体应运而生。如此大费周章,在当年已是罕见,因而过去一段时间合生创展在广州地产界更有“假洋鬼子”之称。

查阅工商注册信息,不难发现,珠江投资的成立颇为应时。

1992年11月,广东丰顺韩江建筑安装工程公司(以下简称“韩江公司” )组建广东珠江投资公司(以下简称“珠江投资”),当时的韩江公司的法人代表就是朱孟依。

珠江投资成立后,为集体所有制企业,经营范围为有关投资业务咨询服务、信息传播,投资市场的策划及组织有关方面学术研讨。

不过半年时间,珠江投资获批珠投才获批兼营房地产业务。在此之后,合生创展至少70%的房地产项目都是与珠江投资合作开发。

直至1998年,合生创展在香港联交所主板上市。值得注意的是,在合生创展的股东构成当中,朱氏家族仅有朱孟依一人。相反地,朱氏家族则是悄然入局珠江投资。

1999年3月,珠江投资设立有限责任公司,更名为广东珠江投资有限公司,注册资本为5000万元,韩江公司出资2500万元,占50%股权;广州华城置业有限公司(以下简称“华城置业” )出资1750万元,占35%的股权;广东顺同实业有限公司(以下简称“顺同实业” )出资250万元,占5%股权;广东可曼德经济发展有限公司(以下简称“可曼德” )和广东新南方建筑工程有限公司(以下简称“新南方” )分别出资250万元,各占5%股权。其中,新南方是由朱孟依之兄长朱拉伊当家。

显然,合生创展与珠江投资之间,作为境外融资平台与开发实体几乎是境外房地产上市公司内地开发的样本。彼时,万科集团董事长王石更是不吝感叹:“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”

“王石所佩服的是,老板的整个地产家族,不是单一的合生也不是单一的珠江投资,而是包含了合生、珠江投资以及其他关联公司在内的地产航母,基本是一条龙全包的过程,从拿地、开发、建设、设计,后期物业到后期经营,再到地产外延业务的全包。”一位已离职的珠江投资人士对时代周报记者表示道。

直至2003年,CEPA(香港与内地更紧密经贸关系安排)政策实施,港商内地投资开发的所有限制都已取消,这意味着合生创展与珠江投资“两条腿走路”的互辅关系即将终结。

“毕竟是两个不同的地产集团,独立运作经营是必然的趋势,一方面是合生上市的缘故,一方面也是牵扯到珠江管理层的利益,如果合生烂项目都扔给珠江投资去背,珠江投资的管理层肯定是不愿意的。”上述人士对时代周报如是说。

彼时,朱孟依已在思索珠江投资的下一步棋路了:2003年2月,广东珠江投资控股有限公司(集团)本部调整,主要负责集团的战略管理规划和综合管理工作,原直接负责开发经营的房地产项目及房地产相关业务全部转入珠江投资。

这亦不难从珠江投资的注册资本和股东出资额的数次变更窥得一二。

时代周报记者查阅工商资料显示,2003年2月、2003年8月18日、2005年12月。珠江投资经过几轮增资和股权转让。朱氏家族的持股比例大幅提高。

其间,珠江投资的法人代表经历了走马灯式的变更。1993年2月,何国华出任法人代表。1998年12月,何国华再次出任,2003年9月,朱克林出任;2007年12月,珠江投资增资,法人代表变更为朱庆伊。其中何国华和朱克林分别为朱孟依(姐)妹夫和亲戚。朱孟依,彼时正在酝酿一场空前的重组。

珠江投资上市搁浅至今

然而,仅凭朱孟依“白天用前面的脑子想问题、晚上用后面的脑子想问题”,如此浩大的重组工程,凭一己之力,显然是力不从心。

武捷思,曾经主刀“亚洲有史以来最大及最复杂”的债务重组的前深圳市副市长、前广东省省长助理,无疑是不二人选。

为此,朱孟依三顾茅庐,以500万最高年薪和2000万认股权聘请武捷思出任合生创展的执行董事兼行政总裁。

“三年后,合生创展将是国内最大的地产开发商。”这是武捷思2005年4月挂帅珠江投资的首次发言就许下凛然一诺。言下之意,其实就是合生创展收购珠江投资。时隔不久,淡马锡、老虎基金等战略投资者的入局备粮,已是踌躇满志。

根据《上海电气:首次公开发行A股招股说明书》显示,彼时的珠江投资是以房地产和基础设施投资为主要业务,涉及五金交电,建筑材料,百货,日用杂货,电子产品及通信设备(不含卫星电视广播地面接收设备、发射设施);房地产开发等。

实际上,据知情人士透露,按照原来的思路,合生创展整合地产项目的开发、销售和品牌业务,而珠江投资则主攻基建投资等领域。

然而,与合生创展不同,围绕着珠江投资,朱庆伊与朱拉伊旗下的新南方集团与珠光集团与之盘根交错。武捷思的重组收购路线亦正在渐渐偏离预定的轨迹。

然而,重组筹备的同时,珠江投资的日子并不好过。其中,令珠江投资不曾料想的是,合生创展和珠江投资的京津新城,这场计划120亿元的造城运动,由于没有达到预期的销量,占用了大量资金,包括上海地王以及通州家居城在内的项目亦然。

“朱老板的压力很大,也遇到过上门讨债的情况。”接近其人士对时代周报记者表示。朱孟依对新融资平台的渴求可想而知,其中珠江投资旗下丰驰投资所持的上海电气9.08亿股持续被质押是为佐证。

2008年1月,珠江投资宣布“因集团战略发展需要,原珠江投资改制为‘广东珠江投资股份有限公司’,负责房产、商业地产、一级开发业务的经营管理”。

根据《上海电气:首次公开发行A股招股说明书》,珠江投资是以房地产和基础设施投资为主要业务,截至2007 年12 月31 日,珠江投资总资产136.58亿元,净资产34.22亿元,实现净利润6.72亿元;截至2008 年6 月30 日,总资产135.05亿元,净资产35.66亿元,净利润1.02亿元。

时隔两月,珠江投资全国大规模招聘,职务包括上市公司董秘、信息披露专员、证券事务经理、证券事务中心总经理等。

彼时,按照朱孟依的思路,珠江投资旗下唯一的房地产业务将纳入上市主体,为此珠江投资共收购 36 家公司股权,向关联方收购 14 家公司,向非关联方收购 22 家公司,收购的项目主要有珠光新城御景、珠江御景湾、珠江高派、北京珠江御景湾等。

然而,事与愿违。2008年,可谓是朱孟依的多事之秋:武捷思抱病离任、金融海啸袭市、黄光裕案祸至。为此,珠江投资的A股上市议程搁浅至今。

“某种原因,珠江2008年的上市计划悄然无声了,上市组原班人马各回各的岗位,部分已经离职。上市的规模扩大是一方面,另一方面财务状况必须公开,而且以朱孟依家族这么错综复杂的财务状况,珠江投资是很难上市的,即使上市,也可能弊大于利。”上述人士对时代周报记者表示道。

即便如此,知情人士向时代周报记者透露,珠江投资管理层每周末都赴中山大学参加财务管理课程,涉及公司财务、内部控制、税务、审计等方面,多引用分众传媒上市等案例。

重心偏向能源矿产

随着珠江投资的地产分立,珠江系的四大板块,包括房地产开发业务板块,还有铁路、煤矿、高速公路等基础设施业务板块,商贸物流、工业园、软件园业务板块以及教育板块显然更加明晰化。

“地产基本是主营业务,能源、基建、教育都已相应成立专业公司,从珠江投资分离出去。”上述人士表示道。

其实,在启动重组之时,朱孟依已经将商贸物流、基础设施、上海电气股权投资、通信、教育等其他业务归属广东珠江投资控股集团有限公司(以下简称“珠投控股” )旗下。“珠江控股,是各大集团的控股公司。各集团还是朱孟依在总控,比较大的决策还是要他来拍板。”他继续表示。

时代周报记者查阅工商资料发现,2007年11月13日,珠江控股出资5000万元,独资持有广东珠江投资管理集团有限公司(以下简称“珠投集团” )100%的股权。原董事长何国华也变更为朱帆。实际上,何国华和朱帆均为朱孟依的(姐)妹夫。

其经营范围为对煤炭开采、矿产开发、电力行业的投资;铁路、公路、港口、通信、电脑网络、环保、证券行业的投资及管理。此后,珠投控股也经历了多次增资。2010年11月5日,珠投控股增资至16.72亿元。

目前,珠投控股已开工和正准备开工的项目还有100亿元投资规模的阳江、惠东等4个电厂;山西大同、内蒙等4个煤矿;广东省境内已开通的有广惠高速,以及正在建设的广深沿江高速;运煤专线的铁路项目。

由此不难看出,朱孟依对此的倚重,这与其稳定现金流无不关系。即便如此,作为珠江系重组之肇,珠江投资依旧是个谜。

“珠江投资原总裁廖惠文已经卸任了,4月起由原华北公司总裁黄韶海接班。黄韶海才30多岁而已,相当于老板半个儿子了,老板不轻易信任人,但是对他是比较信任的,华北基本的事务都是他在理,直接放权给他。黄总擅长商业,老板也是有意向商业地产靠拢,这是大方向。”

然而,曲高和寡。他表示:“老板与管理层之间肯定是有矛盾的。老板从长期发展来看,执意做商业,但是高层重视的是一年全部资金投入房地产的利润率回报,商业项目至少需要三到五年的时间才能见到回报,短期只有资本的投入,管理层是比较抵触,因为他们都不知道自己能做多久,他们都想在近期有一个价值的体现。”

目前,珠江系已经建立起商业地产板块的运作平台—珠江商业地产公司。未来商业地产是否分拆上市,仍是个未知数,其关键无疑在于珠江投资。接下来,时代周报记者将继续关注此事。

 

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