银泰股份：利润明显提升业务模式独特推荐

2009年05月25日 13:09中国证券网【大中小】【打印】已有评论0条

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兴业证券于5月22日参加了公司组织的投资者见面会，与公司董事会秘书、证券事务代表等进行了交流。25日，兴业证券发布投资报告，给予银泰股份(600683.sh)“推荐”评级，具体分析如下：

截至4 月9 日，公司在中国证券登记结算公司完成了非公开增发的股权登记变更工作，标志着银泰股份引入北京市基础设施投资有限公司作为大股东的定向增发工作最终完成。京投公司和中国银泰分别持有银泰股份29.81%和24.83%的股权，成为第一和第二大股东。

公司大股东京投公司与2003 年11 月在北京市地铁集团的基础上改组而成，负责北京市基础设施项目的投融资和资本运营，主要以北京市轨道交通投融资及线网管理为主，还负责建设京沪高速铁路、京津城际铁路、京石客运专线、北京市城市综合治理、北京市政交通一卡通、信息基础设施建设、城市环境综合治理等项目。2008 年底京投公司注册资本461.12 亿，总资产921.74 亿，净资产517.91 亿。截至08 年底投资的轨道交通等基础设施项目，累计投资541 亿，累计落实投资1600 亿。

为稳步实现轨道交通投融资和资源开发两大业务共同发展的战略构想，京投提出了“轨道+地产”模式，以推动城市轨道交通沿线土地一级开发、房地产开发及地下空间开发的统筹规划和集约利用，推动轨道交通建设与沿线土地开发协同发展。兴业证券认为“地铁+地产”的模式，将轨道建设和房地产开发从轨道和土地一级开发的规划开始、直至融资、建设、管理等各个环节整合联系，有力于形成通常的投融资纽带和城市基础设施和住宅、商业等物业的有机整合，如果执行得当，则会形成政府、基础设施运营商、开发商和居民多方共赢的局面。对于上市公司而言，则可以凭借对地铁沿线土地规划的更深入的理解、更密切的整合以降低二级开发的成本和效率，伴随轨道交通规划建设过程，银泰股份可能持续性的获取相对而言质优价廉的土地。但由于土地一级市场都需要通过招拍挂流程，再土地市场疯狂的时候，上市公司的这种优势将会被明显削弱。

从银泰股份目前的开发项目看，未来两年业绩增长能力较强。公司目前拥有土地储备112 万平米，分布在浙江和北京。宁波银泰国际2.2 万平米的写字楼目前销售了30%，预计09 年销售50%。杭州海威国际住宅已经开始预售，价格在15000 元左右。宁波东钱湖酒店已经开始装修，别墅项目还处于规划阶段。北京大红门项目将是未来2 年的利润增长点，预计10 月份开始预售，2010 年和2011 年结算。

大股东目前拥有和正在洽谈的一级开发项目合计建筑面积超过530 万平米，相应的轨道交通将于2011 年至2013 年开通。其中最快的一级开发项目大兴线枣园线将于今年底上市，银泰股份能否如愿拿下该项目，也将成为京投公司“轨道+地产”模式一个重要检验。

预计公司2009-2011 年EPS 为0.21 元、0.59 元和0.78 元，考虑到公司2010 年2011 年利润的明显提升和独特的业务模式，给予公司“推荐”评级。