房地产市场在逆势中回转与调整

2009年11月13日 22:07经济观察报 】 【打印共有评论0

正略钧策管理咨询房地产研究中心

-从规模性上看,万科以1192.37亿元的总资产规模高居榜首。-从净利润指标来看,中海地产总体盈利能力表现突出,净利润达到50.49亿元,位居房地产企业净利润榜首。-2008年蓝筹地产企业的资产负债率与2007年基本持平,企业的长期偿债能力保持稳定,抗风险能力比较强。其中万科地产、金融街控股、中海地产等总体负债规模更为合理。

经历了2007年房地产市场的快速上涨,2008年中国的房地产市场出现重要转折,进入了严酷的冬季,特别是进入第三季度,全国房地产市场开始快速下行:房屋需求持续下降,房价出现下跌;大量房源滞销,开发商的库存积累开始上升,资金链断裂和现金流风险大幅增加;开发商不得不放慢扩张的步伐,部分企业甚至面临巨大生存压力。

“行业的冬天”来临,“苦练内功”成为开发商见面嘘寒问暖的口头禅,如何穿上御寒的冬衣,平稳度过行业的低谷成为地产企业共同的诉求。同样的危机下,部分房地产企业却依然保持了稳定的成长,市场份额还逆市扩大,进一步体现了这些品牌企业的优势。2009年入选“中国蓝筹地产企业”的19家地产公司在2008年表现出良好的抗风险能力和稳健的成长潜力,我们对其经营业绩和可持续发展能力进行分析,总结其过冬经验,并对房地产企业未来发展的趋势进行了预测。

一、2008-2009年度 “中国蓝筹地产企业”经营业绩总体分析

1.蓝筹地产企业规模增长速度减缓,但依然跑赢大势,市场占有率不断提高

2008年以前,蓝筹地产企业总资产与净资产规模增长速度较快,达到40%-80%,而2008年平均总资产规模均值为377亿元,增长率只有14.8%,主要是因为2008年市场的不景气导致投资大幅减少,销售收入及净利润等指标增长下滑;同时受到资本市场低迷的拖累,国家限制性政策导致资金流动性降低,开发商融资水平大大降低,多家企业增发、上市计划搁浅,影响到企业总资产规模的增长。

从规模性上看,万科以1192.37亿元的总资产规模高居榜首,中海地产实现40%以上的增长,资产规模达到855.76亿元,位居第二。

在主营业务收入方面,2008年蓝筹地产企业平均主营业务收入增长为10.45%,相比2007年56.02%的增长率有较大幅度的回落。在2008年整体市场低迷的情况下,蓝筹地产企业在收入增长上也有所减缓,万科、中海、远洋等规模企业收入增长率都不超过20%,但部分企业收入增长依然较高,如保利地产以91.24%的主营业务收入增长率和104.4%的净利润增长率,显示了良好的成长能力。

虽然蓝筹地产企业规模的增长速度有所回调,但是相比全国市场而言,无论资产规模还是市场占有率,其相对优势都更加突出。2008年全国商品房销售额24071亿元,同比下降19.47%,而所入选的19家蓝筹地产企业的销售额为2270亿元,同比上涨5.63%,市场占有率由2007年的7.2%上升至9.4%,提高2.2个百分点,市场份额明显提升,从发展趋势看,蓝筹地产企业的市场份额呈现出加速增长态势,行业集中度进一步加强,市场地位更加显著。

2.受销售收入增速下降影响,蓝筹地产企业运营效率指标有所下降

规模与效率是企业发展的双驱动力,规模经济离不开高效率的经营管理,2008年房地产市场需求持续下跌,产品销售速度放缓,在收入增长慢于资产增长的情况下,19家蓝筹地产企业平均总资产周转率为0.29,同比下降18.79%。

2008年蓝筹地产企业纷纷加强营销的力度,项目的开工保持谨慎态度,全线快速销售回款,采取以销定产的策略,销售方面保持弹性和灵活性,小步快跑,以降低库存风险。

3.蓝筹地产企业盈利能力有所下降,但是依然领先同行

2008年19家蓝筹地产企业的平均总资产收益率和净资产收益率指标均有所下滑,平均总资产收益率为4.41%,平均净资产收益率为12.23%,两者分别下降27.7%和26.9%。2008年商品房价格的回落以及土地营运成本的提高使得净利润率下降,同时平均总资产周转率的下降,最终使得19家蓝筹地产企业平均资产收益指标均有所下降。

从净利润指标来看,2008年蓝筹地产企业平均实现净利润16.6亿元,同比下降17.31%,其中,中海地产总体盈利能力表现突出,净利润达到50.49亿元,位居房地产企业净利润榜首;保利地产净利润增长连续两年翻番增长,显示了其极好的成长性。

4.新增土地储备面积增速减缓,开发策略调整更为灵活,区域扩张步伐趋于谨慎

2008年全国新增土地储备面积出现负增长,蓝筹地产企业土地购置行为同样趋于谨慎,采取相对保守的拓展策略,土地储备总量略有增长,19家蓝筹地产企业平均土地储备面积同比增长了11.31%,但增长速度与前几年相比大幅减缓。

大部分蓝筹地产企业基本上实现了跨区域的发展布局,区域扩张速度有所放缓,同时在2008年市场低迷的情况下,做好手上项目、加快回笼资金是重点。2008年蓝筹地产企业平均新进入城市数量与2007年相比略有上升。

开发商持续进行区域布局的扩张势头基本告一段落,企业大规模扩张之后,面临的最紧迫的问题是集团管理、人才培养等要素与发展规模的匹配性,这就要求开发商提高公司规范化水平,提高企业的集团化运作能力,进行区域内的深耕细作。

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作者:    编辑: yanglei
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