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国泰君安:房地产行业中短期基本面和政策面趋势判断(荐股)

2012年08月09日 10:23
来源:中国证券网

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上周板块恐慌性下跌,房价上涨压力下市场调高了政策加码预期;但我们认为综合考虑经济低迷程度,行业供求状况,房价和政策在未来6个月基本会维持稳定,市场超调创造买入良机。

我们认为在经济下行趋势下出台颠覆性严控政策可能性小,目前宏观经济景气、政府财政、地产量价表现等关键指标与政策加码的10、11年天壤之别:1)预售取消谣言住建部已辟谣,对开发商资金链的控制将持续;2)督察组已调研6、7个城市,整体看结果还比较满意,督查后预判地产政策总体基调将维持稳定,紧紧螺丝不加码;3)税收政策是长远性制度安排,不是短期内可以解决,预计延续试点为主。

房价上升有其结构性,按均价统计放大了结构性上涨因素:1)6月改善性高端楼盘入市明显,由于去年高端楼盘成交困难,今年这类楼盘降价但仍拉高整体均价;2)11年被压制需求在12年集中释放,按一手+二手总成交来看,一线城市11年成交只有历史平均的50%,存在大量回补需求;3)更有代表性的房价中位数的涨幅远低于均价涨幅,例如北京均价同比上涨达15%,但中位数上涨为8%,更客观。

预计未来中央和地方政府将在房产税、限价政策、房价问责、提高开发贷款和房地产信托门槛等方面加强,目标是控制房价、保大限小、稳定供给。1)加大对开发商资金链控制,包括预售款监管或可能部分冻结等;2)启动地方房价问责,高端楼盘获得预售证难度加大,降低统计上房价上涨的结构性因素;3)延续直接的临时性喊话,扭转涨价预期;4)重新祭出限价政策,中小地产商资金链普遍偏紧。

短期量价走势判断,预判销量将持续上行,价格在9、10月上涨压力回落,原因:1)需求政策不再加码购房者情绪能持续恢复,刚需、改善持续入市,事实上需求政策加码空间小;2)二手房卖盘指数、销售人员情绪指数等先行指标显示至少到10月销量都会持续走强;3)历史新开工数据和历来开发商推盘管理显示从10月左右市场新推盘量庞大,结合现阶段维持高位的库存,10月开始去化将下降。

有保有压开发贷供应思路凸显龙头开发商资金优势。现阶段调控政策思路为增供给、压投机、保刚需,落实到开发贷供应上就是保大限小,对短时间内能够提供刚需供给的大开发商给予优惠信贷支持。

给予行业超配建议,恐慌性大跌后板块估值优势愈加凸显,目前12年PE8.5倍、RNAV折32%左右,切换到13年仅7倍PE。建议以一二线龙头为核心配臵,金地集团保利地产中南建设、万科、首开股份荣盛发展招商地产、华侨城的大幅回调是低配者买入良机。(国泰君安证券)

 

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[责任编辑:robot] 标签:政策 房价 君安 结构性 
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