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中金公司:对国务院常务会议房地产政策的评论(荐股)

2013年02月21日 10:20
来源:中国证券网

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行业近况

国务院今日召开常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作,有关文件将于近日出台。

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房价涨则政策出,时点早于预期,但调控不搞一刀切,力度还需看后续细则:本次国务院常务会议是温总理最后一次常务会议,换届两会前依然研究部署房地产调控工作,调控时点比我们预期略早,表明了政府坚决稳定房价的态度。会议再次明确“支持自住需求、抑制投机投资性购房”的“有保有压”大原则,但将中小城市限购调控权下放到省级政府,尽量避免一刀切式调控,说明政府认识到本次房价上涨区域主要是在热点城市和中心城市,全国房地产市场形势依然平稳,对于房地产市场状况把握更加全面、客观。此次政策延续了国办发[2011]1号文的基本框架,重点调控手段是限购统一化、差别化信贷和扩大房产税试点,政策手段并未引入超预期的措施;但执行力度,就我们的经验,还需等待各部委细则,以及地方措施(比如北京)出台才能明确。

1.重提房价控制目标,问责机制升级:继国办发[2011]1号文后,再提房价控制目标,范围缩小至省会城市及计划单列市,说明政府此次将重点控制热点、中心城市的房价涨幅。同时,房价上涨过快的其他城市,将由省级政府责令其采取限购等措施,意味着调控督导不仅限于中央,地方也将参与其中,受此种“限购扩大化”影响的城市主要会是国家重点监控70个大中城市中的非限购城市。

2.限购统一化,更加严格,或将导致部分城市成交下滑5%~10%:此次政策重点提到省会城市及计划单列市在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面需按统一要求完善限购措施,意味着原实施“限小不限大”,“限内不限外”等限购政策的城市,比如长沙、贵阳、沈阳、珠海、石家庄及重庆等,将面临限购收紧风险,或将带来该部分城市成交量约5%~10%的缩减。

3.严格实施差别化信贷,存在二套房信贷收紧可能性,但对实体市场冲击有限:如果对比国办发[2010]4号文、[2010]10号文以及[2011]1号文中对信贷政策,“加大”、“实行更为严格”及“强化”的表述,本次“严格实施”表述略偏弱,而且考虑到像北京等一线城市新房成交中,二套房占比仅10%~20%,即使二套房信贷收紧(比如首付比例上调或总量控制),对实体市场的边际影响也相对有限。

4.首次提出扩大房产税改革试点:我们判断房价上涨过快的一线城市和江浙区域部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围。但就重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看,房产税政策,会降低房价涨幅,但改变不了房价中长期趋势。

5.农民工被纳入保障体系,为新型城镇化铺路:会议同时提到,2013年底前地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围,将有助于推进新型城镇化,实现农民属地市民化。

估值与建议

股票核心驱动力将逐步转向成交量,维持“2013年超额收益前低后高,精选个股,配置两端”观点:此次政策表明了保证房地产市场平稳发展才是政府最终要义,2013年房地产政策是在现有调控框架下的微调,目标是稳定房价,大涨大跌都不好,因此,目前时点,由于房价上涨带来的政策风险需要一段时间消化,估值修复行情将告一段落,股票核心驱动力将从政策切换至成交量,我们依然维持“精选个股、配置两端”的观点,看好1)业绩增速较高的龙头公司,推荐排序:万科、金地;招商、保利和荣盛;2)受调控影响小的公司,比如国贸、金融街等。

风险提示:通胀上半年超预期上行导致全面货币政策紧缩。(中金公司研究部)

[责任编辑:robot] 标签:限购 城市 房价 调控 
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