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楼市春暖房地产板块山花烂漫

2009年03月22日 11:14证券市场红周刊【大中小】【打印】已有评论0条

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楼市春暖房地产板块山花烂漫

《红周刊》记者任洪剑

阳春三月，A股草长。杂花生树，板块乱飞。一切欣欣然，其中房地产板块一改往昔颓势领涨大盘，令人侧目。“两会”期间，房地产指数涨幅达到9.56%，在23个证监会行业中排名第2，而珠江实业、世荣兆业、金丰投资等个股涨幅超过25%。

在近7年“两会”中，房地产板块6次涨幅居前10，这次是该大概率事件再现，抑或另有原因？市场人士认为，伴随着成交量回升，“楼市小阳春”也是这次上涨的推动力。但广东某大型房企人士对本刊称，目前消化库存的压力仍在，“小阳春”维持多久难以预测。

阳春已至暖融融

股价强势的背后，房地产市场已经悄然度过寒冬，迎来了3月份的“小阳春”。事实上从2月份以来，全国主要城市住宅交易量继续大幅反弹。在中国指数研究院数据信息中心监测的30个城市中，24个城市住宅成交量环比上涨，其中10个城市环比涨幅大于50%。据申银万国监测3月9日至15日的销售数据显示，主要城市继续保持销售量向上趋势，北京该周一手住宅成交3217套，成交面积为36万平方米，剔除保障性住房，同比增长102%，环比增长12%；上海一手商品房成交5517套，成交面积为53.6万平方米，同比增长14.5%，环比增长12.9%；深圳一手商品房成交2098套，成交面积为20万平方米，由于去年同期成交量较小，所以同比大幅增长322%，环比增长14%。

而2月份主要地产开发商万科A、保利地产、金地集团的商品房销售也呈现上升趋势，分别实现销售面积51.7万平米、20.7万平米和13万平米，同比增长163.8%、24.5%和70.6%。而据媒体报道，在成交量放大的情况下，部分房地产开发商不仅取消了优惠措施，而且还对楼盘进行了小幅提价。

政策为房企松绑

政策护航也是房地产股反弹的重要推动因素。虽然房地产行业最终无缘10大产业振兴规划，但是其中的部分内容被代表和委员作为两会提案上交。广东省政府也出台了楼市15条新政，通过缓交土地出让金、放开港澳台居民入粤购房等措施进一步鼓励普通商品住房消费。而近日建设部政策研究中心副主任王珏林也表示，4万亿投资中与房地产业有直接关系的占32%。显然，政府对房地产业的重视程度远远高于其他行业。

2月份至今，对房地产行业有较大影响力的政策有两项：一是温总理在政府工作报告中表示，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；二是前面提到的粤楼市新政15条，特别的亮点是“港澳居民广东购房执行内地居民同等政策”，显然表明楼市“限外令”的解除。

在诸多利好之下，银河证券、第一创业证券等机构纷纷上调了房地产行业的评级。《红周刊》记者采访发现，机构普遍认为房地产行业已经度过了最困难的时期。银河证券研究员丁文认为，“房地产行业最坏时刻已经过去，房地产市场回暖将会延续，目前的估值具备吸引力。”他判断，房地产行业已经见底的依据是价格经过大幅调整，部分城市开始止跌，交易量见底回升、新开工面积继续下降，未来商品房库存压力减轻、贷款政策放松，开发商的资金压力缓和。

密切关注成交量变化

“这并不意味着又回到了地产牛市，转暖趋势的确立还需要成交量在未来几个月里保持在较高水平”。华泰证券研究员张驰飞表示，他认为有两个重要变数将对未来成交量产生影响：1，面对楼市成交量上升，政策方面是否会有所转向。去年底出台的救市政策多数只有一年有效期，届时政府是否将政策延期存在不确定性；2，面对行业开始转好，开发商是否会过度提价。

进入3月楼市“小阳春”后,开发商改变了以往的降价促销方式，开始联合上调销售价格。上海的大华锦绣华城、慧芝湖花园等,广州的光大花园、江南苑等,深圳的诺德假日花园、溪山美地园等,以及北京、常州、贵阳、重庆等区域均先后出现涨价楼盘,涨价幅度从1.9%~20%不等。张驰飞认为，如果开发商普遍大幅提价，有可能会使有所好转的住房消费力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为将会延缓楼市的复苏。

SOHO中国董事长潘石屹反驳了楼市回暖论，他表示在保障性住房及开发商资金压力下房价仍会下调。广东某大型房企人士也对本刊记者表示了同样的担忧，她说“如果库存不能有效地消化，则“小阳春”的持续性令人怀疑。”对于最近个别楼盘房价上涨，业内专家认为这是开发商的一种营销策略，给持币者形成一种楼盘好卖的假象和紧迫感。从目前大的经济环境来看，楼市根本没有整体提价的空间。

高存货减缓回暖速度

尽管楼市成交量持续上升，但原有存货的消化仍需要一定时间(见附图)。

据银河证券测算发现，2008年各月的在建未售面积消化所需时间较2005~2007年明显上升，2008年达到36.16个月。但是从环比看，库存消化时间有逐渐回暖趋势，在2008年10月达到42.66个月的高点后，呈逐月回落势头，2008年11月、12月和2009年2月分别为42.41、29.23和22.74个月。

另外，土地市场却依然很难走出低迷，北京土地储备中心统计，至3月18日北京今年通过招拍挂成交土地39宗，交易额17.7亿元，同比暴跌了近90%。张驰飞认为在政府未放开对闲置土地的从紧管理措施的情况下，开发商没有足够的资金实力、也没有必要继续大量囤地，未来土地市场流拍、底价中标的现象仍会比较普遍，全国土地购置面积会继续保持在低位，地价也难以出现明显的上涨。

逢低介入房地产股

关于房地产股的介入时机，光大证券研究员翁非玉继续看好地产股后市的表现，特别是处于回暖情况较好地区的公司。目前一线地产股估值已在NAV(净资产价值)附近，在市场短期阻力影响下，已有较大涨幅的地产股也面临短期盘整压力，建议可在调整时逢低介入。

具体品种方面，由于政府对于龙头地产公司的政策倾斜，龙头企业更具有优势。丁文建议长期关注房地产龙头公司，因为在行业调整中龙头公司有力量进行资源的购并和整合，以做大市场份额。推荐招商地产、金地集团、保利地产和万科A。另外，深圳、广州、北京、上海和重庆等大城市特别是深圳和上海存货压力最轻，人口密集以及投资需求更稳健，因此这些城市需求增长将更有持续性，推荐在这些城市具有可售项目的业绩比较确定的二线地产公司。如中华企业、上实发展、华发股份、冠城大通、亿城股份、首开股份、中粮地产(见附表)。