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南汇传将分拆：地王中华企业狂飙私募火线杀入

2009年04月06日 16:21理财周报【大中小】【打印】已有评论0条

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上海金融中心在陆家嘴，航运中心在临港新城，把南汇拆开是按照功能区重新划分区域，可能性很大

2009年3月31日，愚人节前夕，一则消息在市场上传开，镇住了大多数人：“上海市南汇区将被分拆，一归浦东，一归临港新城。”

这不是一个玩笑，但在惊人消息之前，不是所有人都把握住了机会。

南汇地产面临巨大机会

“我们得到消息并不早，但是3月3日号下午就建好仓，抢到了这一波上涨。”4月1日下午，陈锋在位于陆家嘴的办公室里告诉理财周报记者。

陈锋是上海一家投资公司的投资经理，这一天，他刚刚趁着高点把手中的中华企业抛掉。

两个交易日，14%的收益。“这个收益还算可以，短线博一把算是值了。”

陈锋是在3月30日下午听说南汇区要拆分消息的。“一个朋友在网上告诉巍，说南汇可能要被拆分，一部分并入浦东，一部分并入临港新城，我们几个人分析觉得真实校很大，短线可以炒作一把。”

陈锋认为，这个消息跟上海两个中心批复是互相印证的。“金融中心的核心在陆家嘴，而航运中心的核心在临港新城，如果把南汇拆开，一部分并入浦东，一部分成立临港新城，就是按照功能区重新划分区域，可能校很高。”

考虑政策真实性的同时，陈锋认为：“不管消息是真是假，这都是个炒作的好机会。”

就在此消息流传的前几日，上海本地股已经发动了一波上涨攻势。“先是迪士尼的消息确定，陆家嘴(600663.SH)、界龙实业(600836.SH)等股票带头上涨，然后两个中心批复，上港集团(600018.SH)、陆家嘴等股票又来一波行情。这些上涨让市场好好进行了一把预热，上海本地股炒作的热度已经起来了，行政区划变动的消息只是在这火堆上新加的一把柴火。”

“我们几个人联合起来做，总共投了几千万，趁着3月30日连续下跌的时候进去，等着第二天的大涨。”陈锋认为，“这个消息一出，股价肯定要往上走，起码一个涨停跑不掉。”

陈锋的观点在3月31日的行情中得到印证。3月31日，中华企业虽然低开，但是随后一路上涨，最后涨停收盘。其他相关概念股中，浦东金桥(600639.SH)同样涨停收盘，陆家嘴上涨5.19%。张江高科(600895.SH)上涨6.32%，外高桥(600648.SH)上涨5.26%，海博股份(600708.SH)上涨6.72%。

公募基金的认同可能是这次群体性上涨的重要原因。

“这个消息之前就有听说，说是有人大代表提出了相关议案，没想到这么快就有眉目了。”4月2日早上，上海一位基金经理告诉理财周报记者，该消息应该是先前公布的国务院常务会议通过的推进上海国际金融中心和国际航运中心意见方案细化体现。

在这位基金经理看来，两区合并后，对上海本地类上市公司影响明显，上海在经济地理空间布局中，以临港新区和新浦东为两翼，加速上海航运中心和金融中心的建设。

“浦东、南汇两区无论是整合抑或合并，都会对两个区尤其是后者的房地产市场带来极其深远的影响。”这位基金经理说。

从陆家嘴到洋山港，从金融中心到航运中心，对于上海的上市公司而言，收益的差别不是一个概念上的。

这位基金经理认为，在浦东金融区，上市公司则会享受土地增值的收益。“比如中华企业等在南汇拥有实质性土地的公司肯定会受益，而陆家嘴、张江高科等以批租起家的公司而言，想象空间则更大。”

在临港新城，这位基金经理表示他更看重临港航运中心所带来的变更机会，“重新整合的临港板块更有利于航运、物流以及相关装备制造业的发展，将非常有利于上海国际航运中心的建设。”

三家公司居利益核心

虽然大家都看到了这一概念的前景，但在叮机会的判断上却各有千秋。

“我买的是中华企业(600675.SH)。”陈锋告诉记者，看中中华企业主要有三点理由。

最先一条：中华企业的股校很合适。“中华企业是上海房地产股票的代表，一涉及到上海地产，中华企业肯定在第一时间反应。”陈锋说。

更有说服力的是有实质性收益和较低的股价。“就拿陆家嘴来比较，中华企业在南汇有很多土地，但是陆家嘴起码要等政策详细批复之后才有可能受益，这个确定性是不能比的。”陈锋同时认为，中华企业的估值远比陆家嘴合算。

“如果按估值计算，中华企业现在只有25倍市盈率，而经过几次炒作，陆家嘴市盈率高达50多倍，这个差距太大了，我宁可选便宜一点的中华企业。”

如果单纯从保有土地量而言，中华企业无疑是南汇地王。据理财周报记者了解，中华企业目前在南汇正按计划推进工程建设的项目有南郊中华园一期、南汇区周浦项目(一、二期)，正在前期规划设计的项目有浦东新区花木镇三街坊42丘地块项目和南汇区三灶镇曙光村6/2丘地块项目。

“这些项目的土地规模合计超过1000亩，距离传说中的迪园项目核心区域都在10公里左右。”一位券商分析师告诉记者，“由于大股东的资源，公司在土地资源获得上具备一定优势，很多土地是在2002年以前获得的，成本仅5万元/亩，如今这些地块单亩的价格甚至接近百万，并入浦东新区后，这些地块的价值显然还有巨大升值空间。”

其中，花木镇三街坊42丘地块在陆家嘴与迪士尼乐园之间，占地面积30790平方米，规划建筑面积84380平方米。中华企业在南汇区和浦东的楼盘占地85万平方米，几乎形成对迪士尼乐园的包围圈。

除项目储备外，中华企业还有潜在的土地储备资源。该公司在紧挨着川沙镇的周浦镇大举“造城”，项目占地面积34万平方米，建筑面积达46万平方米，项目名称叫“印象春城”，是迪士尼南汇地块的核心地段；在南汇区航头镇占地34万平方米的土地上打造“南郊中华园”别墅项目；中华企业在三灶镇曙光村6/2丘地块项目占地145409平方米即将开发。

在南汇分拆概念中有直接收益的还有海博股份，不过这家公司的土地储备是在临港新城，主要是该公司控股51%的子公司上海海博斯班赛国际物流公司购入的。海通证券分析师帅虎认为：“从受益面上看，我认为海博股份的利好比中华企业还要更大一些。”

2006年，海博斯班赛以1.03亿元在临港保税港区内购置164亩土地用于建造中国首个汽车零配件物流基地，海博斯班赛计划将投资2.35亿元建造9万平方米的仓储基地。

如果南汇部分地区划入临港新区，海博股份拥有在临港地区的大片仓储土地，可以预见，临港地区的仓储业务量也会由此增加。

“中华企业盘子很大，虽然南汇的地有增值潜力，但是摊到整个公司来看收益并不明显，而海博股份在临港新城的地对于公司特别重要，一旦出现收益对公司盈利的贡献也更大。”帅虎说。

中路股份(600818.SH)也在受益范围之内。该公司拥有南汇地块总面积约700亩，这块地正与计划中的迪士尼乐园一路相隔，也恰在南汇区之列。换句话说，中路股份身上同时套着迪士尼和南汇变革两大炒作概念光环。

而一位基金公司研究员也对中路股份这种概念交叉股的前景十分看好。“如果两个消息都能在4月份公布，那绝对是重大利好，不排除连续上涨的可能性。”

前期有消息称迪士尼项目初定位于上海浦东川沙和南汇交界的黄楼区域，围绕着这一地区，市场上曾经对中路股份掀起了疯狂的炒作高潮，连续拉出9个涨停。

批租类公司收益难料

在帅虎看来，陆家嘴、张江高科、外高桥、浦东金桥等批租类公司在其中的收益要取决于政策，目前前途未定。

随后几天的股价表现，似乎也在印证这个观点。在大涨之后，陆家嘴4月1日即下跌0.54%，同样下跌的还有外高桥0.56%。中华企业则表现良好，4月1日、4月2日依旧保持小幅上涨的格局。

实际上，目前陆家嘴、外高桥、张江高科、浦东金桥等所谓浦东“四大储地公司”正面临着土地开发资源紧缺的形势。

2009年2月19日，张江高科发布公告：“为了增加公司土地资源储备，增强公司的持续发展能力，公司拟收购上海天定投资有限公司之子公司——上海欣凯元投资有限公司100%股权。”