金融街：或最先获REITs试点

2009年05月06日 07:44东方早报【大中小】【打印】已有评论0条

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近日，我们参加了金融街(000402)2009年项目踏勘活动，实地考察了其在北京、天津的项目情况，并与公司及相关项目负责人进行了深入沟通。

国务院已经明确提出开展房地产信托投资基金(REITs)试点，相关问题解决草案和试点正在积极推进，一旦时机成熟随时可能推出。金融街目前已租物业31万平方米，在建物业约50万平方米，REITs产品的核心资产——商业物业正是金融街的优势，优质的资源和商务地产龙头的行业地位使金融街极有可能成为最先获得REITs这一新融资通道的企业之一。

资金相当充裕

一季报显示，金融街一季度实现营业收入2.9亿元，同比下降62%，归属于上市公司股东净利润1.6亿元，同比增长127%。收入下降是因为金融街一季度没有结算项目，但公允价值变动损益充当了金融街业绩良好的润滑剂。

金融街货币资金充裕，达84.6亿元，资产负债率仅49%，财务压力很轻。公司融资渠道多样，目前56亿元公司债已经过会，10亿元短期融资券在审核中，此外还有大量的可用银行授信额度，未来可能的融资还包括与保险等战略伙伴开展合作、推行房地产信托投资基金等。

可以说，金融街整体资金状况在主流地产公司中首屈一指。

受益北京CBD西扩

我们对金融街的天津津门津塔项目、北京衙门口项目、北京德胜凯旋广场、北京德胜国际中心、美晟国际广场等进行了调研。以下是我们的调研情况：

津门津塔项目位于天津和平区和平广场北侧，海河河畔，位置极佳。项目总占地面积5.3万平方米，建筑面积60万平方米，地块于2005年取得，总地价为7.3亿元，楼面地价1300元/平方米。项目定位于天津地标性商务综合体。从津门津塔公寓目前的认购情况来看，市场反映良好，这一方面受益于楼市的回暖，另一方面也是由于目前天津类似的高端商务综合体较少。截至4月中旬，天津项目已经实现认购额约3.7亿元，认购面积近2万平方米，预计全年销售6万-8万平方米。整体而言，天津项目将采取低开高走的价格策略，有望成为金融街未来重要的利润增长点。

此外，北京衙门口项目目前还未开工，预计2009年6月开工，9月开始预售，其中经适房和限价房均预计于2010年竣工。北京德胜凯旋广场为写字楼和酒店式公寓，写字楼拟整体销售，公寓2.3万平方米目前正在预售，价格约22000元/平方米，该项目预计2009年竣工。北京德胜国际中心于2008年收购取得，分为A、B、C、D、E共5栋楼。其中，A、D楼座已完成销售结算；C、E座已卖出，今年确认收入；B座为自持物业，将于2009年确认公允价值变动收益。

2008年北京市政府推出的《关于促进首都金融业发展的意见》将北京建设金融中心的地位提升，并将金融街作为主金融中心区，向北预计到阜内大街，向西预计到南、北礼士路。今年上半年，金融街西扩的一期工程月坛南街地块已最先动工。

作为金融街区域的主导房地产开发商，金融街的西扩将为公司补充更多优质的项目资源。

未来两年业绩有保障

目前金融街在北京金融街地区的商业物业已经开发成熟，天津津门津塔将是商业物业的下一个重点。2009年金融街结算项目主要有：德胜凯旋广场公寓和写字楼，德胜国际中心C、E两座写字楼，津门津塔公寓，惠州小户型公寓和部分别墅等；德胜国际中心、金融街A5写字楼公允价值变动损益。2010年主要结算项目有津门津塔公寓和商业，北京衙门口项目住宅，以及惠州、南昌、重庆的住宅项目。

综上可见，未来两年金融街结算资源充足，业绩的稳定性有保障，良好的资金状况为后续项目的建设和拓展提供支持，我们预计其2009-2011年EPS分别为0.46元、0.56元和0.69元，维持“推荐”评级。

公司公告：

[2009-04-28]金融街：2008年年度股东大会的法律意见书

[2009-04-28]金融街：2009年第一季度报告

[2009-04-28]金融街：2008年年度股东大会决议公告

[2009-04-28]金融街：2009年半年度业绩预增公告

公司新闻：

[2009-04-27]金融街一季净利增127% 新增投资性房地产

[2009-04-27]金融街2009年上半年净利润预增超过四倍

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