2008年4月11日-13日，博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开,本届年会的主题为“绿色亚洲:在变革中实现共赢”。11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。以下是讨论嘉宾:华远集团总裁任志强的实录:

任志强:潘石屹说要死掉多少家我没太注意，我只知道每年大概都要死一万多家，不知道有没有这个事，从工商局的统计上每年都死这么多家。为什么呢？房地产和别的行业可能不太一样。比如我设一个工厂他可能十年还在这个地方。房地产大部分是以项目设立的公司，这个项目完了这个公司就死了，就换一个公司重新拿一块地，又重新设立一个公司。所以我们经常看到房地产经常一年就死一万多家。所以我不知道他说的百余家死是不是这样。一个大树每年都得结果子，每年都要掉，不掉就要摘下来，因为他结束了这一轮周期，明年又换新的公司又出来。

从2004年开始，是5.6万多家，2007年是6.3万多家，08年可能少掉1万家，就完成了去年的一万个项目，这一万家公司就没了，所以到08年可能又成立了一些新的公司。从工商局的统计上说，我们看不出来这么多公司死了或活了。

第二、小潘说这个可能是对的，就是可能大家缩小规模。比如一个公司十个项目，日子过不下去就卖掉两个项目，比如我去年就卖了些项目给潘石屹。但是我可能剩下来四、五个项目，母体还活着。这种兼并收购在房地产行业里是非常普遍的。其他行业在兼并过程中可能我要的是你的技术，我要得是你的厂房，我要的是你的生产能力或者要的是你的市场，只有房地产比较特殊，房地产兼并收购的时候把所有人都轰走，我就要你的土地储备。所以房地产的兼并收购基本是土地和现金的交换过程。就像我卖给他的两个公司，这两个公司在我的公司序列里没有，但是在他的公司序列里增加两个公司，这两个公司就是两个项目。对我来说我是把大把的地换给他，收到了大把的地。你说到底是公司死掉了还是活着呢。有可能我这个公司拿了大把钱活得更好，他拿了地也活得更好。他不是说百日只变这些公司没有了。要先死肯定是银行先死。房地产商后死。

第三、美国次级债的难题得交给胡先生，因为胡先生是最了解美国次级债的。我不知道他们有没有美国次级债，但是美国次级债按我们陈淮主任说，他是美国政府做的金融创新。如果中国政府也做金融创新的话，可能我们不用盖廉租房用市场方法也能解决住房问题。次级债对应的是哪套房子都不知道，所以一个很复杂的公式就演变成了，我不知道钱是借给了谁，我也不知道这个钱最后由谁还，甚至不知道由哪套房子来还次级债。我们的银行却可能因为次级债而收紧自己的盘子，最主要它影响是一种蓄意的危险，凡是中小企业贷款就涨利息，因为你的风险可能提高了。对大的地产公司来说可能获得贷款的机会更多了，获得的钱也更多了。所以，不管任何一次宏观调控，最后挤压的在所有行业里都是中小企业，而不管是不是房地产。

对贷款来说，次级债可能会影响到个人按揭贷款，因为我们不太相信低收入家庭能还钱。所以，最后影响的是经济收入住房本来两成按揭就可以给贷款，现在所有开发商都说不行，银行也说不行。得三成到四成的首付。反而让越没钱的人贷款越困难，首付越提高。在美国也同样，在降低利率的过程中不是说银行的融资成本降低了，而是提高了，降利息可以涨息，因为信用没有了。中国现在面临的问题是次级债会不会影响到中国信用的问题。如果影响的话，可能整体经济都会受到影响，而不仅仅是房地产，因为房地产只是整体经济中的一个小部分。而这个小部分从来都是在整体经济不好的时候它也会下降，整体经济好的时候它绝不会不上来，这可能就是我们目前房地产遇到的最大的不确定性。就是看胡先生怎么帮我们分析一下美国次级债会对我们中国经济有多大影响。谢谢。

任志强观点汇总：

任志强：二三线城市房价上涨空间巨大

任志强：一季度北京土地卖价比去年提高了36%

任志强：政府没从根本上解决囤地问题

任志强：政策有拐点 房价无拐点还在上涨