杨红旭
杨红旭，上海易居房地产研究院副院长
导语：2015年全国房地产开发投资金额同比增长1％，相比2014年的10.5%大幅减小，相比过去十几年20%以上的年均增速，降幅更大。这充分说明，房地产业与国民经济同步降速，同步调整结构。总结2015年的全国楼市，有三个鲜明特征：其一，地冷房温。其二，区域分化。其三，开发商两极分化。
1月19日，国家统计局公布了2015年度经济数据和房地产数据。从这些数据中，可以剖析出当前我国房地市场的外部宏观环境与内部特征。
从外部经济环境看，2015年全国经济增速为6.9%，这是1990年以来首次“破七”，也是1978年以来第四个低于7%的年份。说明经济面确实比较低迷。
但也必须明白，这是一国经济增长的必然规律。改革开放后，我国经济在10%左右的高位，保持了30年，高增长持续时间之长，堪称世界之最，超过了当年的日本与亚洲四小龙。由高增速转为中速是历史宿命，然后转入低增速。当前发达国家多是低增速，2％左右。
经济降速的过程，也是结构调整的过程。上个月中央经济工作会议提出的：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。也正是为了加强供给侧改革，优化经济结构。
而房地产业，也是经济结构调整的重要组成部分。在2000年至2010年的经济快速增长期，房地产业发挥了重要作用，并在2003年的“国18号文”中，首次被明确：已成为国民经济重要支柱产业。比如，作为与经济联系最密切的指标，房地产开发投资增速多数年份保持在20%以上。
而最新公布的数据表明：2015年全国房地产开发投资金额同比增长1％，相比2014年的10.5%大幅减小，相比过去十几年20%以上的年均增速，降幅更大。这充分说明，房地产业与国民经济同步降速，同步调整结构。
2015年房地产开发投资增速大幅下滑，主要与两个指标有关。一是房地产开发企业土地购置面比上年下降31.7%，土地成交价下降23.9。二是房地产开发企业房屋新开工面同比下降14%。这就意味着，房地产供给端正在严重收缩。
其实，这两个建设类指标，2014年和2015年连续两年收缩，说明房产市场低迷，尤其是广大三四线城市房价不涨的情况下，多数开发商早就自我收缩业务了。这就是所谓的市场机制。不必政府要求他们供给侧改革，不必政府号召他们去库存，他们早就开始干这事了。
从需求端来看，2015年全国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，没能超过2013年的130551万平方米。只要2016年增长2%，就能再创历史新高，而这属于大概率事件。
从区域来看，2015年，东部地区增长13.3%、中部地区增长8.9%、西部地区增长3.4%。一线城市大增，二线城市中速增长，三线城市基本持平。说明全国市场分化严重。
从价格来看，2015年全国商品房成交均价上涨7.4%，相比2014年的1.4%，涨幅明显扩大，说明全国市场出现复苏。但是，房价的区域分化和程度，比成交量还要大。
全国70个城市的房价指数，更能说明问题。国家统计局新公布的数据表明：2015年12月70个城市的平均同比涨幅，首次由下跌转为上涨，房价回到一年之前。其中21个城市上涨，49个城市继续下跌。
上涨的城市，主要是一线和部分核心二线城市，其中深圳房价暴涨47.5%，相比排名第二的上海的18%，超出很多，更不要说只有10％左右的北京和广州了。深圳房价涨幅之大，在全国除海南以外，可谓空前，也可能绝后！
但与之相反，全国大部分的三四线城市，房价水平低于一年前，而这也正是库存重压下的必然结果。2015年末，全国商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。这些新增加的库存，主要来自部分二线城市和多数三四线城市。
总结2015年的全国楼市，有三个鲜明特征：
其一，地冷房温。土地市场成交面积大跌三成，这在过去十几年从未见过，很多城市一年所卖地块，为个位数。但房产市场还不错，明显复苏，多数城市的商品房成交量都有程度不一的正增长。供给端明显收缩，需求端小幅扩张。
其二，区域分化。一线城市与三四线城市的活跃度，进一步拉开，可谓“冰火两重天”。而且，一线城市内部也拉开差距，深圳过热、上海趋暖、北京温和、广州偏冷。二线城市分化程度也很大，南京、厦门、苏州、武汉、杭州等少数城市量价齐涨，而沈阳、长春、大连、昆明、贵阳、西安、呼和浩特等东北、西北、西南的城市，却没什么表现。
其三，开发商两极分化。一方面，很多中小企业经营更加困难，他们主要分布于三四线城市，这些城市的房产市场自2011年以来已持续调整或低迷了四五年，企业赚钱越来越困难，部分企业渐趋油枯灯灭之绝境，大量的楼盘处于停工或半停工状态。
而另一方面，大房企继续快速增长。克而瑞的排行榜表明，全国商品房销售排名前100房企的金额门槛，从2014年的70亿增加至2015年的104亿元，同比大增48%。100强的销售金额占全国总金额的近四成，10强则占17%。行业优胜劣汰速度加快。
展望2016年，在中央去库存方针指导下，更多具体政策还将出台，这有利于市场继续回暖，预计全国商品房销售面积将继续小幅正增长，很可能超过2013年，再创历史新高。当然，由于深圳等个别城市楼市过热，在“分城施策”的原则下，过热城市将有所收缩政策，而多数偏冷或不热城市，仍将吹暖风。
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