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2016-04-05 第173期

第173期:房地产危局

2017-04-05 13:18:33
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来源:金融法律行为研究会;作者:凤凰财经研究院顾问朱小黄

导语:房地产危局不是近期就会呈现的危机,但若对其危害和带来系统性风险的可能性认识不足,任其孕育醖酿,不远的将来,我们将喝下这杯有毒的苦酒并付出巨大的社会、经济、政治与人文的代价。

新一轮政府对房地产的限购调控措施频频出台,刀刀见血,卓有成效,各地有各地的高招。限制户口,限制异地,限制社保关系,然后限制离婚,限制房屋数,限制离婚年限,反正是道高一尺魔高一丈,你有对策我有政策,政府权力无限,一定要把房价控制住,也一定能把房价控制住。有人开玩笑说干脆停市算了,一了百了,天下太平。但实际经验是每一次调控的结果就是调控后的房价暴涨。

其因何在?调控弄错了方向。

在一般市场经济环境下,供求关系决定了价格。调控价格都要从增加供给,满足需求为出发点。依靠行政手段压制需求,只会使需求更旺盛,被压抑的需求一定会催生出更高的价格,这并非源于需求过旺而是因为供给不足。即使短期压制住,长期来看不增加供给,尤其是经济适用房的供给来满足一般城镇居民的刚需,房价只会走高。但实际情况却令人担忧。按照全国70个大中城市住宅建设价格指数,新建住宅价格指数当月同比增长从2009年1月的-1.4%到2016年底的10.3%,环比增长从-0.3%到0.3%的数据变化可以体会到房价的飞涨。从供应角度看,在国有建设用地面积上从2009年3月的4.06万平米到2016年12月的52万平米,增长很快,但房地产用地面积只从1.19万平米增加到11万平米,还比不上仓储用地和基础设施建设用地面积的增长。其中经济适用房用地显然所增不多。而城镇人口却从2009的6.2亿增长到2016年的7.9亿。供给尤其是安居房供给总体不足是房价上涨的市场原因。一边是低价房供应不足,一边是商业品房价格暴涨,看起来矛盾其实是结构问题,暴露出行政干预下房地产市场的畸形。至于许多所谓专家们指出的房屋空置(过剩)的说法其实并不真实存在。因为在市场上已经交易的房子都有业主,不论业主是否居住其经济价值已经实现。已经建成尚未售出的商品房,风险由开发商承担,也不能简单定性为空置或过剩。空置与过剩的判断带有很深的计划经济思维色彩。

然而就房地产而言事情却不止房价涨跌那么简单。

房地产具有安居与投资双重属性。由于安居属性的刚性,房屋便成为人们财富的重要载体,即可居住又可传承。正因为有其安居属性的财富特征,才具有了投资属性,投资属性是以安居属性为基础的。投资属性也更提升了房屋的财富特征。所以炒房地产亦有其合理的市场功能作用。在中国,财富载体单调,仅靠股市、房市、贵金属是无法承受天量的货币发行的。但是房价失控高企使其成为社会财富积聚的主要通道,则是非常危险的路径,到一定程度就会酿成经济危局。

说到底,房屋的基本效用是由面积、位置、设计功能决定的。你拥有一套100平米的房子实际是拥有100平米的居住效用。无论你付出100万元或是1000万元,效用不变,但财富观念上却发生了变化,如果价格是市场的产物,那么同一效用的财富数额的波动涨落带来的风险应由购房人自行承担。但如果涨价的收益被管理机构和房地产商或得,那么波动带来的风险则应由收益者承担。只取收益而不担风险的事情,只会在非市场环境里才会发生。

当房地产商把每一块砖头都演义成财富,事情就变得复杂起来。房地产的财富效应虽然与居住效用相关,但更多的是家庭共享和家族传承的财富含义。房子只是人类繁衍生息的物质基础环境,与其配套的财富还有更多,如公共设施、社会保障、其它生活用品的生产能力等。当房屋支出成为居民生活支出的主要项目时,房屋就不仅是财富,也会成为生活质量的重要标志。而房价的涨落就会成为大部分中低收入者的一道生活中的悬坎。如果全民为房所困,全民的实际生活质量就会下降,泡沫化的房价造成泡沫化的财富,实际上会使大量的房奴沦为贫者,客观上形成??可逆的贫富差距,最终导致社会动荡。反过来,如果房价大幅下降,则会碾碎国民的财富泡沫,成千上万的家庭面临理论或心理上的破产,其愤怒可想而知。行政干预此路不通,却又无法拐回市场,任由各种风险积累其中,坐等暴发,这就是所谓的房地产危局。

中国房地产的泡沫化和对财富社会的影响至深。据报道,房地产市值早在2015年已经达到270万亿,超过年度GDP总额的4到6倍。超过全球2倍的均值。数据显示,2015年中国家庭平均房价收入占比为9.15,超过囯际公认的4—6的合理范围。中国家庭财富总额在2015年达到22.8万亿美元,排名全球第二。据研究,中国2013年底城镇住宅面积在207.4亿平方米~240.24亿平方米,农村为233.67亿平方米,合计高达474亿平方米。光是城镇住宅面积按全国平均房价计算远超15万亿美元。占了家庭财富总额的大部分,试想房价泡沫一旦破灭,对社会的震荡和破坏力有多大!

在货币超发的环境下,房地产起到了吸纳货币的重要作用,但吸纳货币不是货币回笼,并不能减少社会流动货币总量。在这个残酷的涨价过程中,房地产转化为财富承载物的真正经济含义是消化了通胀的压力,剥夺了大众的货币收入,超发的货币被房子转化为各级政府税收、规费、开发商利润、包工头利益、建材生产商利润、建材供应商利润以及很少部分农民工的血汗钱工资。在CPi统计样本中房价并不完全计入,所以无论货币如何超发、房价如何脱繮般涨到离谱,Cpi指数仍然不超过3%,其实房价上涨本身就是通胀的表现,但在经济统计及经济学家眼中就是视而不见,旁若无房。统计局解释说CPi是消费性价格指数,只考虑建材价格和房租价格变动情况。那么既然房子是拿来住的不是拿来炒的,为什么指数上就承认是用来炒的?其实承认房地产具有投资与安居双重属性,在统计样本技术上处理并不难,就是不想承认通胀程度罢了。

按照《中国债务拐点研究》模型计量的结果,房地产行业负债总额早在2013年就已经达到债务拐点,其负债边际效应呈下降趋势。负债率超过拐点29个点,其杠杆作用对经济增长贡献甚微。因此,房地产业应该是去杠杆的重点行业。

那么为什么房地产价格会一路飘高到无以复加呢?应该承认地方政府起到了关键作用。1994年利税分流使中央政府逐步强大起来,税收的大部分归缴中央财政,中央的宏观调控能力得到极大增强,但组织地方经济发展和地方民生、维稳等一应事务都留给了地方政府,这就形成了中央与地方在事权与财权上的不平衡。财力不足使地方财政大都沦为吃饭财政,欲谋发展,只能把眼光盯向了土地和矿产等固有资源。这样就产生了各地的土地财政。在某种程度上这种状况客观上促成了房地产业的繁荣,但也由此埋下了今日的隐患。随后中国的房地产价格便不断高起,经过中央政府的几轮行政限购模式的调控房价更是野马般失控。

行政限购的调控措施不仅用错了地方,而且遗害无穷。首先是形成懒政,一道政令不计其他,简单而粗糙。二是限制了居民自由消费,与法律规定的一些公民基本权利冲突。三是在利益博弈中产生一些近乎疯狂与荒唐的广泛行为如屯积、假离婚、假结婚、各种寻租行为等动摇了社会基本价值观念。四是打击了普通中产阶级,也使社会人才和劳动力的合理流动受阻。特别是大中城市的房价壁垒造成了城市人群的劣币驱逐良币。凡此等等不一而足。

当今之计,还是要从供给着手平衡需求,逐步实现供求平衡,达到调节价格的目标。首先是放开房地产市场,逐步取消行政限购措施,加大住宅土地供应尤其是经济适用房开发土地。政府加大对经济适用房和廉租房的补助性开发和直接开发,提高供应能力。在这个前提下,放开投资性房地产交易,促进房屋的流转。二是实行照顾大众的累进房地产税,形成不同地区的房地产价格阶梯。三是加大房地产业去杠杆力度。用市场的办法而不是行政的办法,压缩房地产利润空间。四是各级政府应退出房地产市场。专心控制好土地资源的配置和税制改革。五是重新界定中央与地方的财权事权划分,开展新一轮利税分流改革。

房地产危局不是近期就会呈现的危机,但若对其危害和带来系统性风险的可能性认识不足,任其孕育醖酿,不远的将来,我们将喝下这杯有毒的苦酒并付出巨大的社会、经济、政治与人文的代价。 


  

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