—— 专访中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授

今年上半年以来，深圳等城市商品房销售量价齐跌，房地产"只涨不跌"的神话破灭。一些开发商声称房地产市场的衰退会连累金融系统，房地产市场 "救市"声渐起。针对这种情况，我们请教了现任中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授。

李雷婷：请问郭老师，针对以上情况，是否应该采取较为宽松的货币政策来应对目前房地产市场衰退的危机呢？

郭田勇：的确，这段时间房地产市场出现了一些问题，比如深圳这半年，房价在持续的下跌，下跌中也出现了一些断供的情况，有一些购房人不能还月供，所以，我看了一些研究报告认为现在国家应该松动税收、信贷方面的政策来进行救市。我觉得这种呼声或者观点可以理解，但是我个人认为，从全国情况来看，谈房地产救市的问题还为时过早。
为什么我这么说呢，我们看一下房价问题：
首先，从全国房价来看，应该说成交量出现了明显的萎缩，但是房价并没有出现明显的下跌，有一些城市，不但没跌，跟去年同期比其实还在上涨。而深圳具有一定特殊性，大家也分析过，比如深圳人口年龄和职业上都存在断层的现象。另外，投机客特别多，炒房人把房价炒得虚高，鉴于这种情况，深圳是一个个案，它出现较深的回调是合理的，但是从全国来看，我认为房地产价格并没出现明显的下降，或者可以说国家针对房地产市场进行宏观调控的目的并没有达到。包括现在对未来房价走势各方观点也不相同，比如北大徐滇庆教授一边在进行道歉，同时他也坚持认为，在流动性过剩，热钱流入的情况下，未来的房价还会出现大涨。
这就说明，现在市场各方对未来房价走势的分歧还是比较大的。那么也就说明我们还不能轻易的放松对房地产市场的调控。从房地产市场价格来看，尽管供求关系在价格形成中有一定的作用，但是按照政治经济学原理分析，价格本身是由价值决定的，或者说，房地产价格应该有一个合理的价值中枢，那么这个价值中枢是什么？国外有一个概念叫房价收入比，是房地产价格与个人收入相比的值，像美国、英国这样的发达国家，是五——六倍，就是你五——六年的收入可以买一套房子，大家认为比较合理，而在中国呢，一般二十倍左右，有的则到三十倍（一些城市），那我们这个倍数明显就高得多，当然作为发展中国家，我们城市化水平比较低，大家都喜欢往大城市里面涌，中国这个比应该比发达国家适当高一些，但是，未来中国城市化进程会不断加快，现在中央也在推进城市化进程，同时，从中国未来发展分析，中央也推出了经济适用房、限价房政策来增加市场供给，我们综合这些情况，我们房价收入比还是明显偏高的，这个比应该往下降一些。
    所以说从房地产市场的现状看，我们还是不能贸然放松调控政策，因为从全国来看我们调控的目的并没有达到。我个人认为，房地产市场整体出现一个百分之二三十的回调应该是合理的。现在是市场各方处在一个博弈状态，开发商不愿意降价，有他的经济利益在里面；地方政府也不愿降价，因为房地产土地财政构成他的收入；商业银行也不一定愿意降价，因为担心房地产价格下降以后受到损失，会出现不良资产，这些担忧都是有道理的。我也分析过这个问题，开发商不愿意降价，这个没什么好分析的，完全出于经济利益考虑；地方政府呢，基本上也是一个道理，当然有人杞人忧天似的认为说地方政府现在要加强社会保障工作，要保证低收入人群的生活住房，如果说没有土地财政收入，他（地方政府）拿什么来做保障？我看这种观点纯粹属于逻辑不清楚，房价如果降下来了，更多低收入群体能买得起房了，这本身不就是一种很好的社会保障吗？为什么说非要房价高，用财政收入来补贴低收入人群呢？对银行来讲，我们也担心，如果说房地产价格出现大幅度的下跌，如果不良贷款率大幅提高的话，会对银行形成风险，之后呢，这种系统性风险有可能会传播到全社会，这确实是值得考虑的一个问题，当然这个问题，我也做了一些分析，因为从银行来讲，这个问题不要看的太严重，包括有些开发商认为，房地产价格下来了，肯定是银行先死，开发商没事，或者他（开发商）后死，银行先死，我觉得这个观点是不正确的，因为从银行贷款总量来看，现在房地产贷款大概能占到百分之二十左右，在这百分之二十的房贷里面，又分成两部分，一部分是个人贷，一部分是开发商贷，开发贷大概能占银行总量的不到百分之十，还有百分之十多一点是个人贷款，首先个人贷款。尽管深圳出现了断供的情况，但是总体来看，个人贷款的质量还是比较高的，违约率是非常低的，即使目前从紧的政策下，各商业银行还在拼命地拓展个人房贷业务，说明个人房贷是银行的一个优质业务。所以我们不是特别担心；其次是开发贷款。的确，如果说现在房地产交易，包括北京、上海都出现一些萎缩情况，那么，开发商房子销售不出去，回款不能的话，有可能出现到期难以偿还银行贷款，但是我们分析，一方面他占得比例比较小，另一方面，银行在给开发商贷款的时候，开发商一般是要把土地使用权证书抵押给银行，换言之，如果说未来还不了他们贷款，银行是可以处置这块地的，银行当时按照土地的评估价值，只能按照百分之五六十的比例给开发商发放贷款，银行是有一些资产保全措施的，考虑到银行这些资产保全措施，即便是开发商较大面积的出现贷款不能偿还的情况，银行在短期内不良贷款率会有所上升，但不会形成大的风险。总的来讲，我认为在当前宏观调控形势下，正处于开发商与购房人的博弈状态，开发商不愿意降价，购房人持币观望。有的开发商说要学习“猪坚强”，“猪坚强”意思是什么，是要坚强顶住，不降价。但是我曾经说过“猪坚强”能成为“猪坚强”也是以掉了200斤的肥肉为代价的，他从300多斤变成100多斤了嘛。开发商真要学习“猪坚强”，也应该挤一挤这块肥膘或者说瘦一瘦身，把暴利往回吐一部分，怎么回吐呢，就是把价格适当的降一下，适当是多少呢，从全国来看，回调百分之二三十是比较合理的，回调以后，就会激起这些持币观望的人购房欲望，然后房地产市场重新活跃，然后整个市场才会呈现一种理性健康的发展态势。
                                           
 

采访人：李雷婷