中华企业：可期待的上海优质地产强烈推荐

2009年03月05日 11:26中国证券网【大中小】【打印】已有评论0条

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中投证券

公司开发实力突出，近期开发资源充裕，中长期开发资源尚需拓展，80万平米南汇项目比邻迪斯尼项目，销售前景看好，可望带来增值效应。当前可开发结算资源：二级开发167 万平米权益建面可开发到2011 年，在建项目有12个，崇明岛4000 多亩土地。09 年公司拟发公司债12 亿元，持续拓展上海储备资源。

上海房市经过08 年和09 年初的深幅调整，09年有望复苏。公司集中在土地稀缺的上海地区做大作强，未来公司的在上海的发展空间依然巨大。

若09年资本市场融资环境改善，不排除集团提速解决同业竞争问题，这将给公司带来历史性的发展机遇。控股股东上海地产（集团）与上海市土地储备中心同一体，同业竞争的解决将给公司获取上海优质土地资源带来便利。集团旗下拥有房地产业务的有公司有中星集团、金丰投资以及闽虹、闽联的出租业务。中星集团的资产与业务规模与中华企业相当，08年底预售帐款20-30亿元，开发项目盈利能力非常强；金丰投资赢利能力尚可；闽虹、闽联年出租收入稳定良好。若上述业务适时整合进公司，可望使公司的业务规模成倍增长，盈利翻番。依靠上海地产（集团）强大的土地储备平台，公司可望成为上海国有控股房地产龙头企业。

2010年世博会前上海长江隧桥开通将直接提升崇明岛开发价值，中华企业拥有崇明岛东滩用地或将受惠。上海长江隧桥开通可望推动崇明三岛战略进入实质阶段。陈家镇是崇明三岛之一，拟建成海岛花园式的生态城镇，公司在陈家镇-东滩地区拥有4000亩土地，若长江隧桥开通、上述战略进入实质阶段，可望提升公司价值。

公司经营稳健，负债合理，三费仍有压缩空间，09 年业绩增长50%。08年利润来自于上海顾村、南郊中华园、周浦项目和苏州第五元素花园的结算，万泰大厦和张杨路商务大厦的出售收益以及和港泰广场写字楼等的物业出租。公司力争09年业绩与08 年保持平衡并有增长，计划加快开发与销售，变现部分物业提升业绩。

估值短期催化因素：12亿公司债发行。中期催化因素：迪斯尼项目建设、集团资产注入同业竞争的解决以及上海长江隧桥的开通。我们预计公司08-10年EPS0.41、0.67、0.80，三年复合增长13%，RNAV11.52 元。给予“强烈推荐”。