二、房地产行业一周回顾之政策篇

我国首个农村土地交易市场有望在重庆率先设立。重庆已向中央申请设“重庆市农村土地交易所”，在国家现有法律法规和政策范围内，以城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩为中心，开展农村土地使用权或承包经营权流转服务。为此，重庆市政府提出想法，将城市建设用地需求密集的“1小时经济圈”内区县，与重庆东南、东北的贫困地区进行城乡建设用地增减市场挂钩，因为这两个区域是重庆农民离开农村转换为城镇居民最密集的地区，同时又是城市建设用地需求较少之地。重庆的探索将首先是在市域范围，待条件成熟后，将发展成为城乡一体化的土地交易市场(资料来源:21世纪经济报道)

点评:重庆土地市场的改革将有利于城区之间、城乡之间土地资源更加合理的配置，既使农村得以对农业的规模化经营，加强农村经济对人口的吸引力，又可解决人口流向比较密集的城市区域的土地供应紧张问题。若这一举措得以实施，将有利于缓减重庆市房地产市场的供需矛盾，将促成其更加健康良性的发展。同时，这一改革将为活跃全国土地市场、促进全国城乡土地节约利用提供宝贵的经验借鉴。

央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，既有严控，又有支持。其中，对于商业性房地产信贷管理，通知规定要求金融机构，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。而对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；同时，对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。同时，通知提出了三项支持:1、优先支持节约集约用地项目建设。在符合规划条件、不改变用途的前提下，应优先予以金融支持的项目包括:在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项目，开发利用空闲、废弃、闲置用地的项目；以及符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区。2、优先支持节地房地产开发项目。对符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持；在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。3、积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，要积极予以贷款支持。(资料来源:21世纪经济报道)

点评:从通知来看，政府对房地产行业的信贷管理体现了有保有压的政策导向。对于住宅、商业类房地产开发企业，将继续面临严格信贷的压力。对于工业类及园区类房地产开发企业而言，则一定程度上具有金融支持的优势，如张江高科等企业。

建设部:“政策短期内不松动”。住房和城乡建设部最新的调研报告中指出，资金紧张已成为多数房地产开发企业面临的问题，部分去年盲目扩张、高价拿地的企业，资金问题更加突出。同时提到，备受关注的上海普陀长风生态商务区4号东南地块，因企业资金紧张，无法继续履行土地出让合同，开发商已向有关部门申请中止合同，并获得了批准。建设部的专家表示，接下来房地产市场调控的首要任务，仍然是着力稳定住房价格。但会继续加强对市场监测的分析，密切跟踪分析新情况、新问题。建设部指出，接下来会继续关注深圳等一线城市住房成交量萎缩、房价持续回落的情况，指导督促有关地方政府研究解决发展中的突出问题，化解潜在矛盾，防止观望情绪传导到二三线城市。(资料来源:华夏时报)

成都财税优惠:主城区购房补贴契税。成都市政府举行例行新闻发布会，公布了灾后重建系列优惠政策。成都实施的财税优惠主要涉及契税优惠、个人所得税优惠、旅游业税收优惠等。在成都市五城区和高新区购买商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴，购买其他商品房和购买已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。对在2009年5月31日前购买商品住房的成都市纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税(不包括银行储蓄存款利息个人所得税)地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。(资料来源:华西都市报)

点评:地震对于成都市购房者的心理产生了一定的负面影响。成都市政府通过对购房财税上的优惠将有利于当地房地产市场的活跃。而从目前成都市内五区的商品房成交量来看，市场正在从低谷中做出。

土地违法问责制正式启动。监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合颁布的《违反土地管理规定行为处分办法》，标志着土地违法问责制制度设计、程序设计已经完成，意味着土地违法问责制正式启动。建立土地违法问责制就是要从依靠政府主要领导的觉悟、意识，转化为一个程序、制度，从而要求“一把手”必须重视土地管理。各地要抓住土地违法问责制这个重点来进行宣传贯彻。(资料来源:法制网)

天津南京加强新房预售款监管。《南京市商品房预售款监管办法》规定，开发商收取的商品房预售款必须存入银行指定账户，而天津则规定房地产开发企业不得直接收存房价款，购房人须将房价款直接存入新建商品房预售资金监管账户，监管银行将严格执行专款专用，开发商不得随意支取，只能在金融监管部门的审核后，才能提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。(资料来源:CCTV)

点评:预售款监管，防止了开发商挪用资金，造成资金风险。专款专用有利于规范行业的发展。同时，对扩张过速、资金紧张的开发商提出了更高的考验。