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央行“组合拳” 对股市楼市等影响几何(2)
2007年05月21日 08:59 】 【打印

楼市:加息楼市不会“风满楼”

购房人:单次影响不大,多次累积不小

尽管央行此次加息与上调存款准备金率的“组合拳”并非针对楼市而来,但对房地产市场各方的影响客观存在,购房贷款人首当其冲。

本次加息结构耐人寻味,长期贷款息差收窄,5年以上存款利率调整幅度达0.54个百分点,而贷款利率的调整幅度只有0.09个百分点,低于5年以下的贷款利率0.18个百分点的调幅。中信证券首席策略分析师程伟庆指出,这是央行出于保护长贷消费的考虑,尽量减轻多数购房贷款人的利息负担。

尽管单次加息幅度不大,但央行在不到两年半的时间里已6次提高住房贷款利率,以最低优惠下限计算,累计利率上调幅度超过100个基点,房贷人因此累积的负担已不小。以50万元20年贷款计算,还款额增幅近10%。

市场:影响有待观察

加息对房地产市场将会产生何种影响?一种观点认为,目前市场以自主型刚性需求为主,这部分人的购买意愿受利息波动影响不大,该买的还得买。另一部分出于资产配置目的的投资者,对利率的小幅度变动也不敏感。因此,加息对于住宅市场的影响不会大。而另一种观点认为,持续加息加大了普通房贷人士的还款压力,会降低民众出于改善居住条件的目的而买房的意愿。

中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年认为,加息对房地产市场的影响一时还不好评估。(证券时报徐寿松)

房企:盈利能力再度削弱

市场预期中的又一轮加息终于尘埃落定,这对房地产股而言无疑是利空。业内专家指出,作为一个资金密集型行业,旨在抑制资金需求方的加息对房地产开发的负面影响是明显的。房地产行业的资产负债率一般在60%以上,加息将遏制房地产的投资速度,削弱开发企业的盈利能力,如果加息是一个持续的过程,则有可能造成房地产企业分化与整合。

加息最直接的影响是增加房地产企业的财务费用。国泰君安分析师张宇指出,加息后房地产开发贷款利率会提高,也就是说,开发商开发贷款的利息将比以前增加。而财务费用的增加还会影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。

房地产业对资金的依赖程度高,而国内房地产融资渠道又比较单一,因此,信贷资金很大程度上控制着这一行业发展的命脉。

银河证券丁文认为,销售环节受加息影响,销售量有可能下降,这显然将影响到现金回笼和资金周转效率等。因为对持币待购者而言,加息意味着支付能力下降。在目前的高房价下,房贷成本增加将进一步削弱人们的住房购买力。

业内人士普遍认为,加息以及相伴随进行的信贷控制,首当其冲的是负债率高、资金实力欠缺的一些中小地产商。如果融资成本不断提高,再加上销售不畅,资金回笼阻滞,那么对实力平平的房地产企业来说,影响很大。

万科总经理郁亮认为,利率上调对购房者支出、市场需求和房价的影响还在其次,更重要的是进一步显现了加息周期的环境特性,因此融资能力将变得更为重要,行业整合将加速,房地产业集中度将会进一步提高。(中国证券报 林喆)

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作者:    编辑: liaosm
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