潘石屹要做“包租公”

销售模式能够保证房企快速的资金回笼，转型持有模式之后，是否还有足够的现金供应，将考验SOHO中国能否如期完成全面转型

法治周末见习记者 彭飞

SOHO中国董事长潘石屹近日在接受媒体采访时称，未来两三年内SOHO将完成从散售模式向自持模式的转型。关于此次转型，潘石屹笑称自己从此要做“包租公”了。

潘石屹表示，最迟2018年，SOHO中国将彻底摆脱目前租、售混合的营业模式，实现对新开发物业产权的全面持有，即只租赁不销售。

转型早有先兆。SOHO中国2014年年报显示，2014年SOHO中国营业额达到61亿元人民币，比2013年下滑58.2%。但是其租金收入却同比增长了52%，达到4.24亿元人民币。

市场环境倒逼转型

SOHO中国的转型最早可以追溯到2012年8月，彼时SOHO中国在香港发布了2012年的中期业绩，并宣布将结束散售，转向自持模式。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉法治周末记者，SOHO中国之所以从销售型转向持有型，本质上是对产品品牌力的维护以及对盈利空间的获取。

“此类企业在传统领域的经营业绩总体不错，之所以加快转型步伐，在于对产业未来发展趋势的一个把握和预判。尤其希望利用目前企业较充裕的投资资金，寻找新板块，以防范未来房地产业务出现大波动的风险。”严跃进说。

曾为商业地产公司提供多年法律服务的包华律师则告诉法治周末记者SOHO中国由销售模式转持有模式与国内房地产行业所处的阶段和背景直接相关，一二线城市房屋总量趋于饱和，市场空间快速缩小，房地产市场的发展高峰结束在即。

SOHO中国之后，国内其他几家地产商的转型也旋踵而至。法治周末记者查阅几大地产商官网了解到，2015年伊始，万达已开始大肆投资文化体育领域。万科提出向城市配套服务商方向转型，未来可能要经营城市周边的垃圾场或者开发养老产业。

业内人士称，经过几年的野蛮生长，“转型”成了解开房地产行业困局的金钥匙。

对转型信心满满

转型初期，SOHO中国遇到了与大多转型企业共通的阵痛。潘石屹在采访时说到，在宣布转持有型物业的两个小时内股票就跌了8%，同时因为收的租金少了，SOHO中国一度被做空。

资料显示，转型之前，SOHO中国一度是中国房地产行业现金最多的企业，2012年公司的负债率仅为2.6%。而转型之后的2013年，SOHO中国负债率在12%左右，到了2014年净负债率达到了19%。

不过潘石屹并不担忧，他在解读公司2014年度业绩时说：“在公司的商业模式从开发销售向开发持有转变的过程中，负债率的上升是正常的，这个上涨幅度是在我们可控的范围之内。 ”

SOHO中国总裁张欣在解读公司2014年度业绩时说：“SOHO的目标租户主要是中国本土企业。在今天，这些国内企业已经占到整个北京优质办公楼租赁市场的70%的份额，成为租赁需求市场的主要推动力。在北京，国内租户的需求在过去6年时间里以每年平均25%的速度增长，外国企业的租赁需求则在同一时间以8%的速度逐年减少；上海国内租户的需求每年上涨28%，而外企的租赁需求则仅仅有2%的增幅。”

潘石屹还透露：“在中国像在北京购买房子，租金回报率大概是1%，可是发达国家，像纽约、东京这些城市租金回报率一般是4%，要比中国1%高得多。”

华税律所刘天永律师在接受法治周末记者采访时认为：“纯销售型商业地产物业管理不规范，容易导致物业水平差。这其实是一种资源浪费，因为服务跟不上，档次下降，会直接影响楼盘租金。持有型物业能够确保规范化的资产管理和物业水准，直接和租金回报率挂钩。”

SOHO中国2014年业绩报告显示，去年建成的望京SOHO塔三，仅仅10个月的时间就全部出租完，其间租金上涨了26%。

本土企业正逐渐成长为国内商地地产出租市场的主导力量，加上高额的租金回报上升空间，潘石屹和张欣对持有模式的转型显得信心满满。

资金流或成下一阶段的瓶颈

然而，抖掉了鞋底的沙子，并不意味着就能爬过眼前的山。包华告诉法治周末记者：“对于想做持有型的商业地产公司，要保证有正向的资金回流。商业地产公司转向持有模式的初期会有一个1至3年的市场培育期，如果能平稳渡过这一时期接下来就是如何进行经营管理的问题了。经营好的物业的租赁率才能有保障，投资者才有信心。”

SOHO中国2014年报显示，截至2014年12月31日，SOHO公司拥有现金125亿元，公司的完工投资物业总面积已增至83.8万平方米，占公司投资物业项目总面积的47%。SOHO预计，2015年这一比例将达到72%，2016年达到82%，到2018年最终实现100%的额度。可以预见，随着可租物业总面积的增加，现有物业的不断成熟，公司的租金收入将会继续增长。

“然而SOHO公司想要扩大物业持有量，租金收入发挥的作用有限。”中原房地产研究总监刘渊认为，“通过销售房产企业的回款周期快，回报率高。即使像万达这样的纯商业地产公司，也是要有一部分房子被卖掉的。商业地产企业持有型模式的主要障碍还是现金流问题。”

业内人士表示，2014年，SOHO中国抛售了位于上海的三个大型房地产项目，套现近83亿元，没有买入一个。此举可见，志在全面转向持有模式的SOHO中国，转型之路并不如年度业务报表展示的那般轻松。

据汇丰证券分析认为，SOHO集团需要继续出售项目，以加快资金回笼。今年再无项目出售，公司净负债将升至25%，SOHO中国目前租金收入只有10亿元，并不足以支持整体经营现金流出45亿元。接下来三年，是否能有稳定的现金流供给或将成为SOHO中国能否如期实现全面转型的最大考验。