两部委的楼市新政：2015年，那是一个春天

国土部联合住建部今日发布了优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知。通知主要提出四大措施；一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；二是优化住房供应套型，促进用地结构调整；三是多措并举，统筹保障性安居工程建设；四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

关键点：

【新提法！未开发房地产用地可转型利用】房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可研究制订未开发房地产用地用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导这类用地转型利用，用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。

【明确！商品房可作棚改安置房和公租房房源】整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

【重磅！住房供应偏多 市县住宅用地供应要减少】对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

【严管！部门联手监督房地产市场】房地产开发企业在开发和交易环节严重违法违规或违反有关规定的，国土部门可根据住建部门信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地竞买；在土地市场违法违规的，住建部门可依据国土部门信息予以处罚，情节严重的，依法注销其资质证书。

【与传闻不符！未降首付比例】此前网传的一套房首付降至两成、二套房首付降至五成、营业税“五改三”均未出现。但分析认为，实因住房公积金改革、税费优惠、首付比例、贷款额度等均不属于以上两部委的职权范围内。

【低于预期！仅两部委参与】从发布的部委看，仅有国土部、住建部两部委参与，而非此前期待的央行、税总、财政部等等八部委联合发文，大大低于公众的预期。不过按照去年的楼市新政节奏，其他部委的楼市新政或将相继出台。

政策效果

在利好刺激影响下，地产板块今日表现出色，招保万金开盘涨幅均超过2%，盘中曾出现震荡走势，但午后，在龙头招商地产引领下，地产股走出一波凌厉攻势，截止收盘，滨江集团、中航地产、中天城投等十余个股涨停，其中招商地产涨7.61%，万科、金地、保利涨幅均超过3%，房地产板块整体涨幅超过3%。

证券时报记者统计发现，自央行2014年11月22日降息以来，地产股表现没有明显规律，但2015年央行首次降息后，地产股整体表现强于大盘。

政策走势

统计显示，历来地产板块政策市的规律非常明显。自去年9.30以来，中央和地方对房地产行业政策持续友好，从过去十年的政府工作报告内容看：05-08年以控制房价为主，09年稳定房地产投资， 10-14年又以抑制投资需求、稳定房价为主，而在15年政府工作报告中，明确支持改善性住房需求。而李克强总理此前多次讲话，都突出表明了鼓励改善性住房需求的态度。

未来走向

中金认为，以中国台湾、韩国历史经验看，未来政策力度还将加大：上周的“闵七条”放松，是地方政府今年第一波救市政策，力度超预期，未来将有更多地方政府跟随，政策放松预期更加明确；而从放松具体效果来看，地方能运用的主要政策是放松首套房认定标准，公积金首付下限，契税、财政补贴等，一般能够影响10%~20%的需求。

今年政策看点在于中央而非地方，以中国台湾、韩国在90年代经验看，行业下行期中央政府政策力度将逐步加大；具体到措施上，1）限购打开；2）交易税减免；3）变更首付比例（包括公积金放松、异地流动）均有可能。

另一方面，中国经济增速放缓趋势仍在持续。稳增长压力将倒逼货币政策进行更大力度的放松，降准降息预期继续升温。民生证券认为，降准时间窗口趋近。

有分析指出，房地产利好政策叠加降息降准等货币政策也对房地产市场起着推动作用。地产股为货币宽松预期下最受益的板块之一。中金指出，2009、2012年两次地产牛市中，地产指数的顶部估值是行业P/E比大盘无折让，行业P/B溢价大盘25%，目前行业指数P/E较大盘还折让10%，P/B较大盘仅溢价15%~20%。

国信证券建议重点关注四类地产股投资机会：1、行业巨头型企业招商地产、万科、保利地产、华侨城；2、区域战略型企业中国武夷、金融街、华夏幸福、首开股份、厦门国贸、建发股份、荣盛发展；3、新机遇型企业嘉凯城、信达地产等；4、以互联网创新为主的世联行。

华泰证券认为，在地产基本面出现实质性好转和普遍繁荣前，投资者不应该质疑地产股的投资价值，应当坚定超配。推荐股票为：华侨城A，南京高科，信达地产。