陈宗胜：人民币贬值是受美元变动影响 不是为了保房价

南开大学教授陈宗胜接受凤凰财经专访

凤凰财经讯（记者马萌伟）2016年11月19-20日，由凤凰网与凤凰卫视联合举办的“2016凤凰财经峰会”在京举行。今年起，凤凰财经峰会将以“决策与市场”为永久主题，以“思想解放市场”为旨归，致力于打造最具影响力的全球化投资与决策圈层交流平台。

值此之际，南开大学教授、原天津市政府副秘书长陈宗胜接受凤凰财经记者的专访，直指楼市和人民币两大“最火”问题。

楼市调控只是短期效果到底谁在作怪？

自国庆节假期以来，全国二十多个城市出台了限购政策，试图给火热的楼市降降温，各地楼市的成交量明显下跌。谈及此次的调控效果，陈宗胜表示这一次的楼市调控还是比较明显的。本次的楼市上涨比较突然，是由于有些地方错误地把去库存简单地理解成是要用货币政策来刺激楼市上涨，使房产过剩能够消除。这些措施虽然是短期之内刺激了楼市，但是这种上涨是不健康的。

陈宗胜进一步解释道：“比方说首付也可以贷款，我原来了解的情况是，深圳首先采取了措施，当深圳的措施被监管部门指出来之后，那么有些地方采取的就是类似的，采用消费贷款，大额的消费品的贷款，然后又转到楼市上去了。因此中央采取措施迅速的制止，调控的密度就逐渐显现出来。”

统计局数据显示，10月70个大中城市新房房价出现明显降温。一线和热点二线城市房价走势明显趋稳。与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降。

但陈宗胜指出，楼市的价格下降的不是很多，最重要的是交易量下降了，控制住了交易量，主要指的还是投机性。“因为有些人他利用贷款可以买房，那么这就像跟炒股票一样了，拿着国家的钱，反正亏了将来也可能是国家的，所以他去炒，这一块就给制止住了。那么近期之内交易量下降，价格也略受些影响。”

陈宗胜举例说：“像天津价格下降的不是很大，其他地方也大概是这样的，交易量受影响最大。所以从交易量上来看，调控还是比较明显的，当然我的感觉，楼市去库存从长期看绝不能用这种短期刺激措施，还是要靠提高老百姓的收入来稳定推进。”

房价会不会降？不会

就这一问题，记者追问道：“从长远看，房价会不会降？”陈宗胜给出答案：不会。

陈宗胜继续说道：“因为城市化还没有完成，这是硬的需要。现在你可以看到，在有些城市里，凡是真正需要房的人，他该买还是买。从长期看，还是要坚持这样的措施。”

陈宗胜坦诚，应当用刚性需求来支撑中国的房地产市场。供给方面，比方说要控制房地产价格、激活二手房市场和租赁市场等等，都是一些长期的供给侧的措施。相比那些短期的来说，要更长远。

所以像北京这样的一线城市会有持续的需求超过供给的压力，价格还会上涨。虽然现在控制了，过一段时间人口的压力增加，房价又会上升。

不仅北京房价涨，周边地区也要涨！陈宗胜指出像天津、唐山这些地方未来都是热点，房价肯定也会涨，“天津本身属于京津冀地区，有土地吸引劳动力，吸引进城工作的打工人员，或者外国来华人员，所以它城市化还要提升，那么房地产就有需求。这些就是刚性需要。”

汇率和房价是“两码事”

本周，人民币开启了更大幅度的下跌，社会上出现了一种声音：汇率贬值的话，会带动房价会下跌。近日，央行发布的《2016年第三季度货币政策执行报告》中强调，“弃汇率、稳房价”和“弃房价、稳汇率”两种观点夸大了各自领域的风险，而且也都不是好的做法。

针对这一问题，陈宗胜谈了自己的看法：目前汇率政策主要还是受美元变动的影响，它不是为了保房价而贬值，这完全不是政策的指向点。可能客观上有人认为现在推出的这些政策起到了一个稳定房价的结果这是一个附带效应，这不是政策的直接指向，因此这个要区分开。

那么，人民币“跌跌不休”是否会加剧资本外流？    

陈宗胜称，“资本的流进流去取决于汇率的相对价格。这轮我们汇率贬的比较快一点，但是据我初步观察以及看到的一些报道，人民币的贬值程度相对欧元、日元来说是低的，所以这样的情况不一定导致资本的大规模流出。”

不要把买房作为投资手段

既然人民币贬值加剧，房价存在上涨预期，那么老百姓到底该不该出手买房？

就这一老百姓迫切关心的问题，陈宗胜给出了自己的见解：“我个人并不赞成一般老百姓把买房作为投资的一个手段。”

陈宗胜坦诚，中国目前的发展处于人均八九千美元GDP这样一个水平，目前这个阶段理财、投资的话，还是应当投向实业，或者是买一些理财产品等。

陈宗胜表示并不主张把房地产作为一个投资的领域，而是应放在老百姓的需求上，城市化发展的需要上。所以从目前情况看，不要把房子作为投资品来对待。“不能认为近一两年房地产仍然有上涨的潜在的可能性，你就投资房地产，我觉得不应该这样做。这样做，你投资的收益也是不稳定的。从投资的角度看，还是要投向其他的实业，或者是其他的金融理财产品。”