周园：房地产行业两位数投资回报率还能持续多久？

（凤凰财经 记者肖旭宏）2017夏季达沃斯论坛于6月27日至29日在大连举行。论坛以“在第四次工业革命中实现包容性增长”为主题，重点关注科技进步中的商业模式与政策创新，旨在引导全球增长模式向更具包容性的方向转变。

波士顿咨询公司全球合伙人兼董事总经理周园女士接受凤凰财经的专访谈及房地产行业的投资回报及行业是否存在周期性的问题。周园表示，中国房地产投资难度加大，回报率或从两位数回归理性，趋同至发达国家房地产投资平均利润率5%-6%左右，总体呈下跌回归理性趋势，尤其买房后出租的租金回报将会远低于全球发达国家水平。此外，中国房地产行业一直是单边上扬，虽有小幅回调，从未出现过如美、日国家般的周期性大调整。但不代表周期性大跌不回来，经历周期性调就一定是坏事。

周园表示，前些年房地产行业在对比中国其他行业中一直是投资回报最好的行业之一。在全球范围内也是投资回报非常好的一个行业，但是现在存在利润空间的压缩，投资回报下降的一个过程。这个下跌或是理性的回归，因为房地产以前的利润太高了。那么现在来看，行业的平均利润率是12%，而美日的行业平均利润率是5%—8%。周园表示：“我觉得可能也是中国在走的一个方向，那么两位数的利润率能够持续多久是个问题？”

房地产投资难度加大回报率下跌

“从房企投资回报来讲的话，2010年A股的平均的LE是10%，2016年是5%，甚至有些上市的是负数。对私人投资，例如二手房出租率租金回报率来看也是比较低，比如二手房租金的回报率小于5%，所以在中国租房很不划算，就是租房很划算，但是你买了房子出租就是很不划算”，周园补充道。

此外，北京上海两个城市的租金回报率是5%左右，但在二三线城市租金回报率仅为2%—3%左右，这就非常低了，也远远低于发达国家的水平。而房价上涨的趋势也在放缓，整个过去五年中，全国的上涨趋势都在一个放缓的过程中，平均价格在全国来看应该是7%。相对股票、基金来说其优势已经不是很明显了，而以前是非常明显的。尤其是最近调控政策提出，限购、限贷、限价、限售等措施，使得房地产投资，所以我们地产投资的难度加大，可操作性就变低了。

“当然房地产是用住的，不是用来炒作的。”周园表示，“房地产投资回报就是一个整体的下滑，但我觉得是往理性的一个层面去靠近的，靠拢的一个过程。”

谈及中国在建房成本这一块，周园表示中高低端的房子在不同的城市布局，包括房地产企业的定位都会致使建房成本差别很大，但中国总体建房成本我觉得压的还是比较低，尤其是一些优秀的建房企业这块成本控制得还是不错的。但其中最大的一定是土地成本，而且房价中上涨最快的也是因为这一块。

暴跌周期或总会来但不一定是坏事

周园表示，从房地产的周期来看，对比美国、日本及全球的房地产市场的研究发现，房地产行业周期性最明显的国家是日本。日本曾经有四次危机与房地产联系在一块，如果看日本的房地产企业，它在这种周期的峰顶和峰底的表现还是非常有接近意义的。而美国则相对来说跟中国有点像，基本上就是一个上扬趋势，直到2008年金融危机发生之后有一个比较大的下滑。

但是就中国目前阶段来说，并没有特别明显的周期下跌迹象，基本上是一个稳步增长。尤其是过去二十年来也是整体上扬，无论是房价也好，新屋开工量也好，都是上扬的一条线。虽然在1998年到2000年，以及2008年的时候出现过两次小的下跌，但是整个趋势都是增长的，那种下跌不能叫周期，因此这是中国跟美、日，跟欧洲还很不一样的地方。

但以上现象恰恰体也现出回撤周期总会来，周女士表示，“因此企业如何更好地去准备这个周期？如何提升一些核心竞争力？挺过低谷，并在低谷中实现扩张是关键。”因为低谷本身并不是一个坏现象，参看日本很多房地产企业，很多实际上就是在谷底周期的中进行大量的收购，因为那时候资产便宜，也是一个建筑的好机会。

现在中国也在一个建筑的过程中，所以房地产企业首先先强身健体，顶得过低谷期，然后在峰底的时候在去考虑如何为下一个上扬去做准备。