买房与学佛——她是上海滩最旺夫女人，20年从最底层逆袭第一富婆

2017-08-24 21:34:08
来源：隔壁的老罗

劝人买房和劝人学佛

是老罗此生自以为最有功德的两件事。

本公号前两篇有关房产的文章，肯定把不少朋友看晕了，没办法，对老罗这些形散且神散的写法，只能说多看看就习惯了。

在外面做讲座，总有个自我介绍，讲到做了十多年房产类杂志云云，劝人买房十多年，无论那一刻讲是自信满满还是稍有心虚，可最后验证无一失手。所以如果要问房价涨跌，按概率论也应该相信老罗的吧。

总有人出来说，就算你压对了十几次，你怎能够保证下一次还是对呢，这次领导决心大，就是和以前不一样，就是不一样，就是不一样。

怎么说呢，要让我证明对了十几年，这次还能继续对还真困难，人类自文明开始，就一直处于证明连续性的焦虑中，如果还记得中学时候的数学归纳法，要证明证明当n= 1时命题成立，假设n=m时命题成立，那么可以推导出在n=m+1时命题也成立，但n=m是假设，现实世界我们需要证明n就是=m，这件事人类做不到。

人类诞生，太阳每天都在升起，但人类一直为第二天太阳是否还能升起而深深焦虑，在这个焦虑上诞生了伟大的宗教和科学。

我们在这三十多年，积累了巨量的国家财富和个人财富，运气之好，人类史罕见，连自己都深深怀疑——会不会突然有一天我们醒来，一切都为乌有。

这一轮焦虑也不是新鲜事，早在90年代就有大量经济学家如现在看空房价一样看空中国，凭什么你运气这么好，凭什么你能躲过“中等收入陷阱”，凭什么你能躲过“刘易斯曲线”。

总有一种忧国忧民让人泪流满面，好吧，老罗一贯政治不正确。

不连续性是人类最大的焦虑，人类在与他的奋斗中诞生了最伟大的哲人和最奸诈的阴谋家。有个李叫兽在看了苏格兰哲学家休谟关于不连续性的思考后，躲到斯坦福去悟道，回来创立了自己的商业学院，门生众多。

休谟是近代西方第一个正视这个问题的人，这个问题到了康德才算是有了一个圆满解释。理解康德的难度在于毁三观，解释这个不连续性难题的方案居然说，我们这个世界不是真实世界，是我们在概念中构建的。

苏格兰哲学家休谟

展开说康德，老罗还没这个能力，不过作为佛弟子，理解康德并不是那么难。前些天有朋友一起聊起房地产泡沫，我说了句：从根本上看，什么都是泡沫。佛经上早说过：一切有为法，如梦幻泡影。于是我那天成为聊天终结者。

把作为居住的房产理解为梦幻泡影有困难且没必要，但把作为财富的房产理解为概念构建，老罗今天是可以讲清楚的，而且还真能跳开大多数经济学家的定理公式曲线，最关键一点——获得并守住财富。

开头开得太长，还是把这个说教放到故事里面去，怕人打瞌睡。今天就来说说一个超级富婆的故事，她的一生就两件事——买房和学佛。

这个超级富婆就是老上海最大的地产商哈同的夫人——罗迦陵，有关她的身世，都是听她自己后来编的，唯一能肯定的他她是中法混血儿，父亲是个法国水手，和现在上海很多老外一样，搞大中国姑娘的肚子后便回国了，丢下孤儿寡母。

6、7岁时，母亲去世，罗迦陵成了一个孤儿流落上海街头，你想这样一个鬼佬女孩能有什么好地方去，当她在虹口四卡子（今日鸭绿江路）与哈同相遇时是个咸水妹（接待水手的最低等妓女），哈同也只是沙逊洋行的一个门童。

虹口四卡子，一听地名就不是好地方

现在就是1933创意园那个地

边上有上海最大的棚户区虹镇老街

同是天涯沦落人，相逢何必曾相识。两个绝顶聪明的年轻人，在对方眼睛里看到了自己未来的幸福人生，罗迦陵是当代红拂女，巨眼识英雄，而哈同一眼看中这个包子脸美女的旺夫之相，一见钟情，非卿不娶。

双方互表衷情私定终身，转身各自奋斗，哈同典了自己唯一值钱老银表，下班后挨家挨户推销煤油灯，而罗迦陵继续卖力去虹口外轮码头接客，这时候，两个年轻人无论受到怎样的屈辱辛酸，相依相伴的人生已然不同。

哈同获得了人生第一桶金，第一件事就来迎娶罗迦陵，在闸北青云里犹太教仪式举行了中式婚礼。新婚之夜，罗迦陵感念夫君是个真正有情有义之人，将手中积攒的两张“道契”交给了自己的犹太夫君。

“道契”就是上海租界的地产证，详细可以参见本公号前面一篇文章，虽然在1886年时候还不像后来那么值钱，但这是罗迦陵在码头接客一点点攒下来的，可以想见当时还年轻的哈同是怎样的动容。

对比另一个从良妓女杜十娘

怒沉百宝箱投河前道：

“我椟中有玉，可惜你有眼无珠！”

眼力不济何尝是李甲

自己识人能力差怨不得别人

红拂女夜奔李卫公

沈姑娘接济袁世凯

富二代在这方面永远是靠不住的

可怜之女必有可作之处，杜十娘这种类型我一点也不喜欢

杜十娘和罗迦陵是个让人唏嘘的对比

让老罗更感兴趣的是她们对财富的认识差别

和外轮水手为打交道的罗迦陵

百宝箱里是简简单单的两张地契

绝不会如杜十娘花魁头牌一般

以王孙公子文人骚客为主要客户

以珍珠翡翠珊瑚玛瑙这些细软为硬通货

在自己圈子里认不认

这是财富的第一要件

罗迦陵果然有旺夫相，自从结婚后，哈同的事业蒸蒸日上。中法战争中清军在冯子材的率领下，接连挫败法军攻势。于是法租界洋人却坐不住了，纷纷逃离上海，上海的房价暴跌。

但哈同的新婚妻子罗迦陵，阅人无数的咸水妹，用她在外轮客户听来的见识，认为清廷熊包样，打赢了也不会怎样，这是千载难逢的好机会，劝说哈同把把所有的钱购买租界的房屋土地。这是一场代价颇高的赌博，但是哈同赢了。

次年，哈同因守土有功担任上海法租界公董局的董事，后又改任更重要的上海公共租界的工部局董事。1901年，哈同脱离新沙逊洋行，自己独立创办哈同洋行，专营房地产业。在哈同经营房地产业的过程中，最为关键的一个行动无疑是他对南京路的开发。

位于南京东路的虹庙是旧时妓女们最爱去的，庙里的关公是她们的保护神，罗迦陵婚后早期也一直保持这个习惯，也从主持这里长了不少见识

南京路和福建路口有一座虹庙，罗迦陵经常到那里烧香，听信该庙住持的劝说，便鼓动丈夫多多购进南京路两侧的地产。在19世纪末、20世纪初，租界内的商业中心还位于南部靠近旧城的广东路和福州路，南京路当时还很冷清。不过，随着1899年公共租界向西、北、东三面大规模拓展后，从宏观角度来看，不久这里必将成为全上海新的商业中心。

随后又出资60万两，用名贵的铁藜木铺设南京路的路面，使这马条路成为上海最为平整的道路，一方面方便了人们的出行，博取了做善事的好名声，提升了哈同洋行的社会形象；同时也使其在南京路的房地产大为增值。

不久，在1908年，东西横贯上海的该市第一条有轨电车线路走向也正是沿着南京路，那里成为上海交通最方便的地方，很快店铺云集，又成为上海商业最繁华的黄金地段，在数年间地价上涨千倍以上。

哈同去世前，占有南京路地产的44％，永安公司、新新公司、慈淑大楼(今东海大楼)的地皮都是哈同的产业，两侧凡是“慈”字头的房产，如慈裕里、慈庆里、慈顺里、慈丰里、慈永里等，也都是哈同的产业。而慈这个字号，就以妻子罗迦陵的字号命名，因为哈同觉得他的每一步，都是听老婆而发达的。

虽然自己是中法混血老公是犹太人

生活圈子大多数都是老外

但罗迦陵却是个虔诚的佛弟子

生命中的大起大落大悲大喜

非线性的人生轨迹使她更接受佛教

十多年，哈同以不可思议的速度成为上海滩的一个大亨，佛弟子罗迦陵对哈同提出了一个要求，那就是在涌泉浜罗家村这带购上一块土地，造一个花园用来修身养性。哈同毫不犹豫出手购地300亩。也就是说，花园一旦建成，规模不仅超过清代李鸿章40亩的丁香花园，也超过了张叔和的60多亩张园。当哈同将涌泉浜填没，又把右边的马路命名作哈同路时，佛门弟子黄宗仰成了花园的设计师。

黄宗仰常熟人士，自幼聪慧异常，翁同和见到黄宗仰的诗文不禁大为赞叹：“子习举子业，住著自缚，倘入缁门，慧海之舟楫也。”这话让黄宗仰有豁然开朗之感，自此便悉心致力于佛典的学习。16岁那年，黄宗仰剃度为僧，博览群书，刻苦研习英、日、梵等文字，涉猎书画金石、园林技艺，潜修精研、卓然成家。

1892年间，由知客僧升任监院的黄宗仰，接待前来金山寺进香的哈同及夫人罗迦陵。1899年应罗迦陵延聘，黄宗仰从金山寺前来上海主讲佛经，与沪上不少名人雅士多有交集，很快成为当时上海新学界的领袖人物之一。

1903年的冬季，去日本之后的黄宗仰潜返上海，在租界里一边继续讲道论佛，一边便接受了哈同夫妇的委托，正式地主持设计爱俪园。“爱”字，乃取哈同全称欧司·爱·哈同中的那个“爱”，而“俪”字，则取罗迦陵、字俪蕤中的那个“俪”，哈同时时把老婆大人举在台前，以示自己所有的成功都是听老婆得来的。

黄宗仰取材于中国文学名著《红楼梦》中那个大观园意象，要将小说里的抽象之园用具象形式加以展现。于1903年开工，1910年收工，历时八年，做到了悉心打磨、刻意营造，在171亩的土地上，将那小说中的“大观园”生动地搬到了现实中，完工那日，上海滩是真正的大轰动。

爱俪园在日伪时期已经荒芜破败，建国后改造成中苏友好大厦后，痕迹荡然无存，我们只能从当时报纸和照片上揣度当时盛况。1909年，罗迦陵应邀前往北京，被隆裕太后的母亲认为义女，与隆裕太后成了干姐妹。

哈同夫妇游颐和园

后来，宣统皇帝的弟媳又认哈同为义父。民国初年，哈同夫妇又去北京给干娘拜寿，受到清宫款待，封罗迦陵为正一品夫人，又赐给60名太监回上海使唤。全盛时期园内有管家、警卫、仆人、和尚、尼姑、教师、学生近800人。

据与罗迦陵亲近的人回忆，她在家中颇有贾母和慈禧太后的风范，颇为讲究排场。花费最巨的是她的两次祝寿，一次是1922年71岁的哈同与59岁的罗迦陵做“百卅大寿”，一次是1933年哈同去世后罗迦陵做七十大寿，这两次祝寿当时均轰动了整个上海。

黄宗仰取义太虚幻境，罗迦陵将华严盛况，佛界富贵庄严搬到了人间。

罗迦陵在爱俪园内建有佛教建筑频伽精舍，按照佛经中极乐世界的说法，设计七重行树，七重罗网，七宝莲池，八功德水，成为上海的佛教圣地。抗战爆发以前，这里曾经招待了无数南来北往的僧侣。

为恢复在太平天国战争期间江南地区受到了毁灭性打击的佛教，她出资20万元，聘请黄宗仰主持，历经四年，刊印了全套《大藏经》40帙(帙号为”天"至"霜")414册1916部8416卷，称为《频伽精舍校刊大藏经》，简称《频伽藏》。这是中国近代出版的第一部铅印本《大藏经》。

1913年，罗迦陵听从康有为的建议，在爱俪园内创办了僧侣学校华严大学，这是中国第一所现代意义的佛学院。聘请从湖北来沪的月霞法师主讲。招生规模六十人，订为预科三年、正科三年，方可毕业。毕业生里有静安寺首任十方住持持松法师。

哈同夫妇热衷于中国古典文化，还在园内开办了仓圣明智大学，这是一所从小学到大学的全日制学校，学生的膳食、住宿和学杂费全部由园内提供。

课程则侧重于中国古代文字、古董和典章制度，聘请的学者包括王国维、章一山、费恕皆、邹景叔等。他们还曾出巨资收集河南安阳出土的大批甲骨，并请著名学者罗振玉等在爱俪园进行整理，所以中国的不少甲骨文专家是从这里走出去的。国画大师徐悲鸿也曾经在这里工作和生活过。学校鼎盛时亦曾有学生1600余人。

哈同夫妇一方面以吝啬节俭著称，另一方面又热衷于参与当时上海的各项慈善活动。他们没有自己的亲生子女，但收养了20名中外孤儿，全都住在爱俪园中。由哈同领养了11名外国孤儿为养子女，均从父姓；罗迦陵则领养了9名中国孤儿为内侄子女，均从母姓，他们是：罗友良、罗友兰、罗友三、罗友启、罗友仁、罗友翔、罗馥贞、罗慧秀、罗岫梅、罗转坤和罗补乾。