“大拆大整”之后，如何“大建大美”？
上周，鹿城区交出了他们的答案----《“大建大美”全域谋划方案》正式出炉！
根据该方案，鹿城区域共有11个区块31个板块项目将启动开发建设（该方案应该还是初步方案，最终实施很可能会有调整，下列内容仅供参考）▼
下面就来看看这11个区块中，有哪些值得我等吃瓜群众注意的热点地块和项目。
1中央绿轴区块
愿景理念： 集品质居住、主题商业SOHO 办公、都市旅游等功能为主的综合配套区
拆迁时序：2017年一期
▲区块现状
重点板块：
---- 横渎商业板块
▲板块现状
▲规划用途（红色为商业用地，橙色为商住混合用地，黄色为住宅用地，粉色为教育用地）
可出让用地 16.21ha（公顷），其中居住 7.17ha（容积率＜ 3.0 ）；商业 3.59ha（容积率＜2.0 ）；商务 5.45ha（容积率＜ 4.5 ）。
吃瓜群众关注热点：
● 配套横渎小学（P-05地块），占地2.79ha；
● 打通温迪路至惠民路的交通联系；
● 打通整个板块地下空间预留接口、通道。
----车站东商住板块
▲板块现状
▲规划用途（黄色为住宅用地，蓝色为公用设施用地）
可出让用地6.15ha，其中商业商务1.21ha（容积率＜2.8）；住宅4.94ha（容积率约2.0）
----旺增（广电中心）板块
▲板块现状
▲规划用途（黄色为住宅用地，粉色为宗教设施用地，红色为商务设施用地）
可出让用地4.20ha。其中居住3.81ha（容积率2.8-3.0），商业0.39ha（容积率2.0-2.5）
吃瓜群众关注热点：
● 宗教设施怎么建设是个大问题。
----前网板块
▲板块现状
▲规划用途（黄色为住宅用地，红色为商业设施用地，蓝色为供应设施用地 ）
可出让用地9.56ha，其中居住9.43ha（容积率2.8-3.0），商业1.66（容积率2.0-2.5）
2
滨江区块
愿景理念：集高端居住、主题旅游、休闲购物为主的总部经济综合配套区
拆迁时序：2018年二期
▲区块现状
重点板块：
----蒲州综合服务板块
▲板块现状
▲规划用途（亮黄色为住宅用地，暗黄色为商住混合用地，红色为商业设施用地，紫色为社会福利用地，粉色为科教文卫用地，R-08为交通枢纽用地，R-09为轨道交通用地）
吃瓜群众关注热点：
● 配套规划蒲州小学，占地3.37ha；
● 学院路到机场路住宅区连成一片，横向打通浦元路至蒲中路的交通联系，纵向打通田园路至恒源路、聚源路至蒲元路的交通联系；
● 庙宇没拆掉，保留地块内原有的太阴宫、法华禅寺等宗教设施；
● 打通整个板块底下空间，预留接口、通道等。
----杨府山新型社区板块
▲板块现状图
▲规划用途（亮黄色为住宅用地，暗黄色为商住混合用地，红色为商业设施用地，蓝色为供应设施用地，粉色为教育科研用地，I-16为府东家园）
可出让用地总面积33.93ha，其中居住32.27ha（容积率3.0-3.5），商业1.66（容积率2.0-2.5）
吃瓜群众关注热点：
● I-09、I-10为新增教育及科研用地，建什么学校有人知情么？
3
历史文化街区区块
愿景理念：集“居、购、品、游、淘”于一体的传统文化风情体验区，温州市旅游集散中心
▲区块现状
重点板块：
----五马历史文化街区块
▲板块现状
▲规划用途（红色为商业用地，黄色为住宅用地，粉色为科教文卫用地）
可出让用地总面积30.37ha，其中居住15.07ha（容积率≤1.2），商业15.30ha（容积率≤1.2）。
拆迁时序：2019年三期
吃瓜群众关注热点：
● 特色历史文化商业街区；
● 保留原历史街区建筑风格与街道文脉，严格控制建筑容积率、密度、限高与立面风格，看来逼格会比较高。
----庆年坊历史文化街区及九山鞋革市场板块：
▲板块现状
▲规划用途（亮黄色为住宅用地，暗黄色为商住混合用地，红色为商业用地，粉色为科教文卫用地，暗绿色G-12为体育用地）
可出让用地总面积36.87ha，其中居住29.05ha（容积率≤1.2），商业7.82ha（容积率1.2-2.0）。
拆迁时序：2018年二期
吃瓜群众关注热点：
● 九山湖边的住宅区，绝对高端；
● 特色文化街坊、时尚购物休闲；
● 保留原历史街区建筑风格与街道文脉，严格控制建筑容积率、密度、限高与立面风格。
----墨池华盖山历史文化街区及矮凳桥板块
▲板块现状
▲规划用途（亮黄色为住宅用地，暗黄色为商住混合用地，红色为商业用地，粉色为科教文卫用地）
可出让用地总面积22.72ha，其中居住19.45ha（容积率≤1.2），商业3.27ha（容积率≤1.2）。
产业定位：古城特色商住街区、特色商住、娱乐休闲。
吃瓜群众关注热点：
● 宜居社区；
● 历史文化体验；
● 配套社区服务综合体，打通与周边道路的交通联系。
4
七都区块
愿景理念：打造生态、智慧、低碳的特色小镇
▲区块现状
重点板块：
----板桥居住板块
▲板块现状
▲规划用途（亮黄色为住宅用地，暗黄色为中小学用地，红色为商业用地，蓝色为社会停车用地）
可出让用地总面积52.55ha，其中居住32.63ha（容积率2.0-2.5），商业19.92ha（容积率2.0-2.5）。
出让时序：旧村未拆迁，年底启动整村拆除。
产业定位：滨水居住项目。
吃瓜群众关注热点：
● 住宅开发，滨水居住项目；
● 配套社区服务综合体；
● 打通与周边道路的交通联系。
----老涂村居住板块
▲板块现状
▲规划用途（亮黄色为住宅用地，暗黄色为中小学用地，蓝色为公交场站用地，粉色为医疗卫生用地）
可出让用地总面积19.93ha，其中居住17.16ha（容积率2.0-2.5），商业2.77（容积率2.0-2.5）。
拆迁时序：年底签署拆迁协议
5
隔岸区块
愿景理念：以传统文化体验、水乡风情展示、品质居住为主的水乡文化体验区
▲区块现状
重点板块：
----隔岸路塘河商业板块
▲板块现状
▲规划用途（红色为商业用地，亮黄色为住宅用地，暗黄色为商住混合用地，粉色为教育科研用地）
可出让用地总面积18.02ha，其中居住11.99ha（容积率0.6-0.8），商业6.03ha（容积率2.0-2.5）
拆迁时序：2019年三期
吃瓜群众关注热点：
● 瓯越传统文化展示、水乡风情体验、品质居住；
● 南溪主题公园，占地面积2.7ha；配套建设小学南校区扩建部分，总占地面积1.44ha；
● 理顺隔岸路与十七中路的交通曲直；
● 重点强化沿温瑞塘河两侧的绿化控制及公共空间个性塑造，通过植入文化元素，打造最美休闲路径体验，强调水乡个性。
2
除了以上以商住开发为主的热点区块和板块以外，还有两个以新经济新产业为主的区块也值得关注。
1南郊区块
愿景理念：以总部办公、创业孵化、滨水休闲、综合配套为主的小微双创集聚区重点板块
▲区块现状
重点板块：
----吴桥小微双创集聚区板块
▲板块现状
▲规划用途（红色为商业用地，棕色为新兴产业用地，灰色为广场用地）
可出让用地18.09ha，其中商务办公9.79ha（容积率＜5.5）；产业8.30ha（容积率约2.0）
吃瓜群众关注热点：
● 小微总部办公、创业孵化、信息技术产业园区；
● 主要以植入产业公共服务平台为主，包括双创云服务平台、国家级公共实验室等；
● 打通片区东西向交通联系，重点贯通双龙路；
● 打通整个板块地下空间，预留接口、通道等。
----南郊高新小微双创园区板块
▲板块现状
▲规划用途（红色为商业用地，灰色为广场用地，棕黄色为新兴产业用地，棕褐色为一般工业用地）
可出让用地总面积33.36ha，其中商业8.42ha（容积率1.2-1.5），商务6.65ha（容积率4.0-4.5），产业用地18.29ha（容积率1.0-1.5）
吃瓜群众关注热点：
● 小微创意园、创新孵化、创意消费；
● 打通整个板块地下空间，预留接口、通道等。
2
双屿区块
愿景理念：打造现代都市新中心，以创意总部办公、全龄化品质居住、特色商贸、休闲文化、市场贸易等功能于一体的现代都市新中心
▲区块现状
重点板块：
----黄龙商贸城居住板块
▲板块现状
▲规划用途（红色为商业用地，亮黄色为住宅用地，暗黄色为商住混合用地，粉色为文化设施用地）
可出让用地41.76ha，其中居住29.50ha（容积率＜2.8）；商业3.31ha（容积率＜2.5）；商务办公8.95ha（容积率＜3.5）。
出让时许：2018年二期
吃瓜群众关注热点：
● 高端民办九年一贯制学校，占地2.85ha；
● 打通与周边道路的交通联系，强调窄路密网。
● 强调融入区域生态框架的公共空间，结合原有的水系机理，预留南北向的中央绿谷；
● 打通整个板块地下空间，预留接口、通道等。
----翠微山创新社区板块
▲板块现状
▲规划用途（黄色为住宅用地）
可出让用地4.59ha，其中居住4.59ha（2.3-2.8）.
出让时序：2018年二期
其他重点板块：
----轻工贸易中心板块
可出让用地总面积133.82ha，其中居住15.66ha（容积率2.0-2.5），商业73.14（容积率2.0-2.5），仓储用地45.02ha（容积率0.5-1.0）；
----双屿核心区商业板块
可出让用地12.81ha，其中商业10.11ha（容积率＜3.0）；商务办公2.7ha（容积率＜5.5）。
3
关于鹿城区如何搞好“大建大美”，最后哥简单说几点看法：
1、 要“填充”，更要注意“留白”
大拆大整、大建大美，说白了就是“挖空再填充”。
看目前这架势，未来几年，政府是要把填空的地方全写上答案。但城市建设毕竟要和产业导入步伐相协调，要和人、财、物等经济诸元流入相匹配。比如对商务办公楼项目，对双屿、南郊等片区的商务、产业项目规划，若市场没有响应的，无需硬着头皮一定要上马、要实施，可以对部分用地进行短期“留白”处理，种树、搞停车场、弄体育设施等等均可，等到时机成熟了再开发。
2、 要有前瞻性，但不要借“前瞻”的名义
以建道路为例，若等到现有道路堵得不行了，再建设就太迟了，这个时候就需要有“前瞻性”。前瞻性是建立在对趋势判断的基础上，如果原有道路能满足通行需要，且交通流量原地踏步甚至减少的，那么再新建道路就是完全的资源浪费。
我们现在搞的一些总部经济园、科技园、商务综合体、微创园，须要有“前瞻性”，但不要借“前瞻”的名义一哄而上。比如创意园，智慧谷的软件公司只占到大概5%的比例而且是下滑的趋势，其它许多创意园都最终成了餐饮园。而且，根据移动通信数据分析，吃货们也是那一批客群，米房火了，东瓯智库可能就“歇菜”了。说到底，大家都在做“存量”的生意。
纯商务写字楼的需求也是同样的状况。政府要谨慎采用“住宅用地+商业商务用地”捆绑的模式出让土地，这种“精肉带皮肉”的方式，看起来能让商业商务项目强行启动，但在需求趋势下滑的情况下，反而有可能造成更大的资源浪费。
总之，一句话，没有新增需求，就不要新增供给！
3、 要“因势利导”，而不是“无中生有”
新经济新产业的培育，须要有区域经济的“比较优势”。
这几年杭州的梦想小镇、“互联网+”搞得风生水起，归根究底主要是阿里系的辐射和核心竞争力，政府起到的是“因势利导”的作用。温州在进行新的产业布局时，要扬长避短，而不是补短！
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