房地产泡沫一触即破？“地产教父”孟晓苏：还得涨20年！

郭少丹

中国经营报                  

“那时候，可想象不出今天能看到这种画面。”

从自己的办公室窗口望出去，孟晓苏发出这样的感慨。

孟晓苏的办公室位于北京CBD商圈的世纪财富中心高层，高耸的楼群与繁华的街景一览无余。室内，墙上的字幅、书架上的照片，都显示着主人丰富的人生阅历。

事实上也确实如此，有着“地产教父”声誉的孟晓苏，依次经历过工、政、商、学的身份转换。他做过汽车厂的青年工人、国家领导人的秘书、政府部门的官员、央企的董事长。现在除了汇力基金管理公司董事长、上海人寿保险公司监事会主席、中国企业投资协会副会长等身份外，还是经济学博士、教授，享受国务院特殊津贴专家。

孟晓苏所说的“那时候”，是指40年前。

40年前，中国刚从一场巨大的浩劫中走出来，经济衰微，社会迷茫。人们困惑地在为自己、为国家寻找着前行的方向。而那时，28岁的孟晓苏放下“当一名好工人”的想法去参加高考。他那时想不到，自己和国家的命运都即将发生一场巨大的改变。

40年前：我走入大学，国家走入改革开放

孟晓苏和新中国同岁。1949年，祖籍山东的孟晓苏在苏州出生，4岁时定居北京。14岁时，孟晓苏考入北京八中读书。八中是北京的名校。

1966年“文化大革命”爆发，打断了孟晓苏的求学之路。两年后，18岁的孟晓苏进入北京汽车制造厂做了一名汽车工人，“那个年代，工人阶级最光荣”。孟晓苏在工厂一干就是10年。在这10年里，除了在技术上追求长进，孟晓苏不忘潜心研读马克思的《资本论》和为报刊写文章。这为孟晓苏今后参与改革、进行多项理论研究打下了良好的基础。

1978年对当时的中国来说，是个改变命运的重大转折点，对内改革、对外开放的大幕正在缓缓拉开。

孟晓苏的人生轨迹也悄然发生转变。1977年是恢复高考的第一年，在工厂领导的鼓励下，孟晓苏经历一番犹豫后，决定放弃已是工厂基层干部的工作，于1977年底参加了高考，尝试追求实现自己的大学梦。

1978年初，孟晓苏如愿走入北大中文系新闻专业。大学四年期间，中国改革开放在如火如荼地进行着：1978年起中国农村改革从安徽省起步；1979年中央决定深圳、珠海、汕头和厦门试办经济特区，打开了对外开放的国门。

“那段经历让我记忆太深了。大学期间，社会上出现了一种信仰危机，刚走出‘文革’阴影又找不到新的方向，有些人甚至对国家未来前景产生了怀疑。但就是在这个时候，以邓小平为首的一批中国共产党人，毅然决然地迈出了改革开放的步伐。”那时的孟晓苏还没想到，自己很快也将被卷入到改革决策的中心。

“当时还是国家分配工作时期，我是77级的本科生，1982年1月刚毕业就被分配到中央机关中宣部工作……”回想起当年的经历，孟晓苏很感恩，“如果不是恢复高考改变了我的人生轨迹，就没有这以后的经历。”

1983年，中国改革开放第五个年头，孟晓苏从中宣部新闻局调入中央办公厅，来到时任中央政治局委员、书记处书记、国务院副总理的万里同志身边做了秘书。此后近8年时光，他参与了中国改革开放一系列重大决策过程。

“1983年，我刚到万里同志身边作秘书的时候，农村改革已经进入到安徽经验向全国推广的阶段。从1982年开始，中央连续下发五个一号文件，推动农村承包制从安徽走向全国。1984、1985、1986这三年的中央一号文件，我都参与了起草和修改。那个时候，中央随时关注着农村经济发展和农民改革要求，随时总结经验、推动政策完善。”孟晓苏记忆犹新。其中1982年的一号文件给土地联产承包责任制“上了户口”，结束了对包产到户20年的争论。

让孟晓苏记忆深刻的一号文件是什么？

现在回忆起来，孟晓苏仍然难掩激动。

“改革开放头几年，当时的法律法规包括宪法，都要求坚持人民公社制度，中央文件也要求不准分田单干和不要联产承包。在这样的历史背景下，怎么迈开农村改革的步伐？万里同志后来回忆说，我们就是用发红头文件的办法支持改革，鼓励和规范农民去‘违法’，最终我们修改了法律，让改革合法。”

出人意料的是，一号文件这个说法，引发了农村干部和农民群众的一种特殊认识，认为这是“天字第一号”，是党中央高度重视农村、农业和农民。

就这样，一号文件被沿用了下来。

“所以，农民群众冲破当时的法律障碍推动改革，是在中央的支持下进行的，这既是一场自下而上的诱发性改革，也是一场自上而下的强制性改革。这种上下的互动，创造了八十年代波澜壮阔的改革史。”孟晓苏谈到，这种改革精神与改革魄力，至今仍然震撼人心。

孟晓苏记得，“九十年代中央曾明确：改革从安徽开始，开放从广东开始”。孟晓苏在2015年7月面对影视媒体，把这段中央精神进一步延伸，他说出的这段名言传播甚广，得到全社会的认同。他说：“改革从安徽开始，就是从万里同志开始；开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始”。在万里带领下安徽省探索农村改革的同时，广东省在习仲勋带领下正在推开久闭的大门。

“1978年4月，习仲勋同志来到广东省主政。此时的广东经济落后，就业条件差，收入水平低，去香港打工收入要比在广东高出十倍。那时不少居民往香港偷渡，香港警察往回赶，广东公安就往回接，但放人以后，他们又去偷渡。这种情况引发习仲勋等同志的思考。”孟晓苏回忆，“当时广东省委在习仲勋同志的带领下，向中央提出要利用广东的地缘优势和人脉优势，率先建立对外出口加工区，接着又提出了率先对外开放。”孟晓苏至今记得，邓小平对广东率先对外开放非常支持，他提出就叫经济特区吧，他还要求“杀出一条血路来”。

1979年，深圳、珠海、汕头、厦门作为中国最早的四个特区被批准成立，广东省独占三位，足见其在中国开放进程中特殊的地位。

“吃水不忘挖井人。邓小平同志是改革开放的总设计师，万里与习仲勋同志是中国改革开放的领导人、先锋和闯将。”话语间，透露着孟晓苏对他们的怀念与敬意。1988~1990年在全国人大常委会担任秘书局副局长期间，他主要是服务于万里委员长与习仲勋副委员长。两位老领导的深邃思想、改革魄力和高风亮节，感动和激励着年轻的孟晓苏。

在万里同志身边工作的最后几年，孟晓苏萌生了进一步系统学习经济理论知识的想法，并于1988年拜入著名经济学家厉以宁、萧灼基、刘方棫门下，攻读经济学硕士，在此期间又一次与他的本科同学李克强成为同窗。

今天，在孟晓苏办公室的书架上，还摆着几张孟晓苏和李克强等同学的合影。其中，1980年的那张4人照片是在共同读大学本科时期，他们都是北京大学学生会的领导成员，照片里的4个年轻人身形瘦削、意气飞扬。另一张5人照片是在1991年一起通过硕士论文答辩的现场，前排坐着他们的三位导师，后排站立的两个学生是孟晓苏和李克强。

房改20年：让百姓实现住房梦想

1992年，中国改革开放再次迎来重大转折，邓小平南方谈话，正式提出建立市场经济体制。改革开放进入新的阶段。

而此后不久，刚刚经历过起步阶段的中国房地产业也借着时代赋予的契机，掀起新一轮发展热潮。这一年，诸如中房、中海、万科、北京城建、上海绿地、大连万达等一批知名房企应运而生，王健林、王石、冯仑、张玉良等一大批热血沸腾的青年人纷纷下海创业或转行进入房地产。

1992年，也正是孟晓苏担任国家进出口商品检验局副局长的第二年。这一年，年富力强的孟晓苏婉谢了职务升迁的工作安排，主动要求调往中国最早成立的房地产公司——中国房地产开发集团有限公司，成为掌门人。

岂料，初入房地产领域，便让满身书卷气的孟晓苏见识了市场的疯狂。

“这时候的房地产市场就像一匹被圈养了多年的野马，突然看见辽阔的草原，激动地奔驰。” 孟晓苏这样描述当年的情景，“市场经济刚开启闸口后，国家对国有土地使用转向有偿转让，以海南为代表的部分南方地区房地产高速发展，但同时引起了投机炒地、土地价格猛涨等泡沫现象。国务院紧急刹车实施调控，海南房地产仓皇收场。”

房地产市场沉寂与低迷四年后，在1996年中国出现大面积产能过剩，严重影响整体经济运行的背景下，孟晓苏表现出与他的老领导们在改革开放初期相仿的胆识，大胆提出了进行住房制度改革的建议：“住房建设是国民经济的新增长点”。彼时中国还是福利分房制度。

“那时候就有人说，居民该买的东西都买完了，排浪式消费已经基本结束了，那时不知道内需会向哪个方向发展。在这个时候，我们率先提出住房建设是下一轮的经济增长点。”当时孟晓苏还提出，中国经济发展到一定时期后，会出现像美国人当年要实现“美国人的梦”一样的浪潮，他把即将到来的买房买车浪潮称作“中国人的梦”。

孟晓苏的观点提出后，国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委很快予以呼应，并和中房集团共同设立课题组，启动住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计。

“这个房改课题组由我担任组长，从去各地调研，到完成课题报告，前后一年半时间。”孟晓苏称。

在孟晓苏等人的推动下，1998年7月，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知正式开启了我国城镇住房制度改革，结束了福利分房制度。提出的各项政策包括提薪降息鼓励消费、完善住房供应体系、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、支持住房企业发展等核心内容，将我国住房建设与分配推向商品化与市场化。

事实证明孟晓苏当年的判断是正确的：通过房改，百姓开始逐渐实现自己的住房梦。

不过，房改初期，该政策推行并不顺利。

孟晓苏以房改中的亮点之一住房抵押贷款举例说，“当时居民没有那么多钱买房，却不愿意借款。他们说我有钱买房，没钱我就慢慢攒，为什么要借钱买房啊？还得付给银行利息。所以购房抵押贷款推行起来比较困难。”

那怎么让老百姓能够接受抵押贷款提前买房的好处？

孟晓苏讲到了当年的趣事，“有位房地产专家编出了一个‘中国老太太和美国老太太天堂对话’的故事，说一个中国老太太攒了一辈子钱，还没有买上房就去世了。在天堂里她遇到一个美国老太太，人家靠贷款买房住了一辈子，还清贷款才去世。相比之下，中国老太太亏大发了……”

这个当时流传的趣谈，引发了全社会的思考，很快推动起居民贷款买房。孟晓苏回忆说，“别说居民一时接受不了贷款买房，那时候让银行接受它也用了三年时间。开始他们怕居民不还钱，我拿国外的情况告诉他们，抵押了房产怎么会不还呢……所以，从供给侧到需求端做了三年工作，才推动了住房抵押贷款的全面实施。”

“改革是个巨大的系统工程，实施起来实在不容易。但中国改革具有巨大的内生性动力，一浪推一浪地推动中国走到今天。”孟晓苏说。

今天的中国，经济发生了巨大变化，“住房建设是国民经济的新增长点”已经得到了完全印证。孟晓苏给出数据，房改20年以来，房地产作为新动力源已成为中国经济发展的主导产业，房地产投资从1998年的3580亿元，一路增长至2017年的14万亿元，增长40倍；中国GDP也由7.8万亿元，一路增长至2017年的82.7万亿元，增长10倍。“其中，房地产投资比基础设施建设投资占用资金少一半、拉动力大一倍。”

“中国的城镇居民住上了更加舒适宽敞的房子，过上了更有尊严的生活。很多用几万元买到房改房的居民，随着房价上涨变成了百万富翁、千万富翁，房改带来的普惠是显而易见的。”相比中国居民此前蜗居的住房状况，孟晓苏如是感慨。

未来20年：中国楼市的发展会长期持续

“喜的是看到房改作为一项重大改革，有力推动了国家经济发展和小康社会实现；忧的是当年房改任务还有好多没有完成，房改所指明的市场经济改革方向在调控中经常发生迷离。”

面对记者的采访，孟晓苏道出自己喜忧纠结的心情。虽然年近70，但眼前的孟晓苏坐姿挺拔、声音洪亮，思路没有一丝混乱。

孟晓苏梳理道，从启动房改至今，中国房地产大致经历了几个阶段：1998~2002年的房地产迅速成长为主导产业；2003~2008年政府介入要降温；2008~2009年面对全球金融海啸，政府制定4万亿元投资拉动计划，房地产重新活跃并拉动经济增长；2010~2012年启用限购政策压抑房价上涨；2013年楼市购买力重新活跃；2014~2015年在政策遏制下房地产与相关产业发展困难，再次出现产能过剩；2016年中央加大力度去房地产库存，化解产能过剩，出现新一轮销售上涨与房价上涨；2017~2018年调控政策进一步收紧，中国房地产市场再次进入调整期。

20年里，房地产拉动经济发展成果明显，但因忽视廉租房建设和土地供给不足，不断引发着问题。几度出台调控政策，试图达到抑制房价上涨的目标，结果调控走错了方向，陷入“越调控房价越上涨”的怪圈。

“短期调控必然只会带来一时的效果，这种短期调控压下来的并不是房价，而只是销量，全国城镇平均房价一直在上涨。而这几年楼市在短期调控的压抑下，形成了三年一个小周期的回旋现象。”孟晓苏对房地产的发展规律深入观察，戏称之为三步舞曲“蹦嚓嚓”的脉动节奏，并称2018年已经进入第二个“嚓”的阶段，预计明年还会“蹦”起来。

而此时房地产泡沫之说愈演愈烈，甚至有人预言房地产泡沫到了一触即破的地步、中国经济面临系统性风险，等等。孟晓苏对此不以为然，亦有自己独到的见解。

“中国楼市不存在泡沫，未来20年，楼市总体上涨的趋势不会有大的改变。”孟晓苏解释，美国房地产市场18年为一个周期，英国和日本10年一个周期，这些国家市场经济发育成熟，城镇化基本完成，已经到了以存量住房交易为主的时期，但房地产仍然在周期波动中发展。中国房地产市场与之相比，仍处于以增量为主的时期，市场需求大、发展活力大，就像是一个刚满20岁的年轻人，年轻人一般不会得老年病。

当下，中国新兴城镇化发展空间巨大，几亿农民进城，住房需求会进一步释放，二胎政策刺激新的住房需求，更多的家庭需要改善住房。这诸多因素将使中国房地产市场需求持续旺盛。“居民对住房面积和住房质量的追求，为房地产市场提供了巨大需求，成为促使房地产长期平稳发展的力量。” 孟晓苏认为。

“在一个以新增供应量为主，而不是旧房交易为主的市场上，总体房价势必会持续上涨。只有到了充分满足市场需求，进入以存量交易为主的市场，才会像已发展了两百多年的欧美房地产市场那样，出现有涨有跌的情况。”

“中国房地产业会继续作为推动中国经济发展的主引擎，并随着中国经济的发展而长期持续发展。”孟晓苏预言。

不过，从需求端考虑，孟晓苏和当下很多人的担忧一样，年轻人如何追着房价“赶潮”。

“房产增值使已经有房居民家庭财产增值，但从另一面我也看到，房价涨幅太快，让不少年轻人买不起房。”孟晓苏直言，“设计房改方案时我们就考虑到房价上涨的问题，提出了建立住房双轨制，由市场供应商品房，政府提供保障房，让全体人民群众住有所居。到现在来看，房改方案的设计都是正确的，只不过在这20年执行过程中，出现了偏差。”

孟晓苏所指的“偏差”是被忽视多年，直到2010年才被充分重视起来的保障房建设。孟晓苏说，他欣喜地看到，“在习近平总书记领导下，近些年中国改革开放又迈开了新的步伐，这是八十年代改革开放的延续，是改革思想的深化。”

“国家在房地产方面的政策创新力度很大。”孟晓苏总结，近几年政府正在通过“共有产权房”、“租购并举”、加强保障房供给力度等多种合理化的双轨制措施，继续深化着房改。

下一步住房建设的改革重点应该是什么？孟晓苏最关注的是供给侧改革。

“新时期的主要矛盾，是人民日益增长的美好生活愿望与不平衡不充分发展之间的矛盾。新形势下房地产需要继续加强供给侧结构性改革，用建立长效机制代替频繁的短期调控，加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

不过，孟晓苏认为，“全体人民住有所居并不代表提倡所有人都去买房。”他曾撰文支持并进一步构想“租购并举”这一政策措施：

提倡“租购并举”，发展住房租赁市场特别是长期租赁。发展租赁市场不能只靠政府来当业主，要从供给侧发力，增加租赁房供给，就要改变住房“限购”政策，允许和帮助有持有租赁房能力的居民当上业主；更要支持专业化、机构化住房租赁企业发展，运用房地产投资信托基金REITs等方式，推进资产证券化。

现在国家政策已支持用农村集体建设用地建设租赁房和开展资产证券化，这是一个幅度不小的改革。我希望看到这一改革的继续推进。实现十八届三中全会提出的“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”要求。最终要通过修改法律，让农村宅基地向市民或企业的流转从“违法”变为“合法”。

“房价继续上涨的趋势不会改变，而且随着租赁市场的发展，租金必然也会上涨，这其中的逻辑关系应该让年轻人明白。在这种情况下，政府与企业应当做什么？要扩大土地供应与房屋供给，减少房价上涨压力，继续提供保障房缓解低收入群体居住困难，用共有产权房等创新措施帮助夹心层居民实现购房梦，继续保持经济增幅提高收入水平，使居民能应对通货膨胀和房价上涨。”孟晓苏针对近期租赁市场的波动提出建议，必须关注如何利用各种社会力量，来帮助年轻人和城市新市民实现住有所居。

当被问到全体人民实现住有所居的道路还有多远？孟晓苏明确地回应：20年，还需要20年的持续发展。不仅要满足城市居民与进城农民的需要，还要把房地产投资力量引向农村，让没有进城的农民群众也能共享改革开放与经济发展的成果。