阳光城因为战略路线的逐渐转移定位颇为尴尬

10月26日，业界知名新媒体《环球老虎财经》对外发布一篇标题为《阳光城式扩张：带着700%净资产担保率“奋战”三四线》的深度调研文章，引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的高度关注。

据《环球老虎财经》撰文：2018年10月23日晚间，阳光城一次性发布了7条为子公司融资提供担保的公告，此次7家子公司总融资金额为52.98亿元；仅7天前阳光城一次性发布了5条为子公司融资提供担保的公告。

10月22日，阳光城发布公司债发行情况，其11亿规模较原计划发行规模超募，但票面利率达到7.5%，其高于一线房企融资成本与2017年阳光城加权平均融资成本7.08%。而就在前一天，阳光城刚刚提交了倡议员工增持公司股份的说明书。

一周之内连番大动作，透露出阳光城对资金的“饥渴”。作为闽系房企，阳光城的动作向来激进，高存货、高担保、高融资是阳光城的特色。但是近段时间来，房地产企业生存现状让万科这样的房企都高喊“活下去”，扩张战略似有些不逢其时。

一周内为12家子公司做担保

阳光城在公告里表示，将为3家子公司、4家参股公司提供借款担保，提供融资担保的金额不超过49亿元。

公告显示，公司及控股子公司分别为其他子公司广西金川阳光城、浙江上林湖房地产、浙江上林提供不超过3亿元、4.5亿元、35.29亿元的融资担保，分别为参股公司恩平康盛房地产、吉安荣城房地产、广西丽原生物、苏州建合房地产提供不超过3亿元、0.495亿元、1.5亿元、1.44亿元的融资担保。

这7家被担保的公司，今年上半年业绩均无建树，无一实现盈利。其中子公司广西金川阳光城、参股公司苏州建合房地产分别亏损了4922万元、321万元，其余子公司也存在不同程度的亏损。

仅在一周前的10月17日，阳光城也是一连发了5封公告，为1家子公司和4家参股公司提供担保。

阳光城向来有给控股子公司和参股公司提供担保的“习惯”。进入到2017年以来，阳光城担保金额占净资产的比例从未低于过400%，Choice数据显示，2018年中报之际，阳光城担保金额占净资产比例就高达407.87%。而在9-10月份连续为控股子公司和参股公司作融资担保之后，截至最新的公告，阳光城为子公司及参股公司的担保金额已高达1367.43亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产的714.06%。

从担保子公司和参股的公司来看，阳光城战略已经逐渐下沉到三四线。2017年年中，阳光城请来了两位碧桂园的前高管，此后阳光城的战略逐渐发生改变。

存货周转偏慢，并购后遗症凸显

事实上，阳光城的人事变动或许与其董事长林腾蛟的规模野心相关。

阳光城起源于福建，其身上带有着闽系房企特有的激进。在最为疯狂的时期，阳光城权益收入曾在三年内从23亿突破到220亿。但是直到2017年，阳光城的销售收入依然没能突破1000亿的大关，甚至被同为闽系房企的泰禾集团一举超越，这显然不能让颇有野心的林腾蛟满意。

2015年，张海民走马上任阳光城的总裁。为了不断扩张阳光城的收入规模，张海民为阳光城引入了依托法人并购增加土地储备的思路。

张海民曾在接受采访时表示，对于并购的缘由，原因是“阳光城并没有那么多钱”。仅2016年，公司通过收购共计取得 13 个项目（55 宗地块），所获土储货值和面积分别为124.96亿元和835.9万平方米，同比大增199%和644%；新增计容建面977.8万平方米，其中85.5%来自并购。

并购的后遗症来的很快，2016年阳光城的存货周转率从2015年的0.43下降到0.26，2017年再次下降到0.25。作为对比，克而瑞发布的2017年榜单TOP100企业平均存货周转率为0.35，2016年企业平均存货周转率为0.36；TOP1-20企业2017年平均存货周转率为0.61，2016年平均存货周转为0.50。阳光城在2017年克而瑞房企排名中，位于第19名。

法人收购的资产评估不如直接获取地块稳定，张海民治下的阳光城，或许在无意之中收购了很多“烂摊子”，并间接导致项目开发进度缓慢，这些项目直接导致了阳光城的存货增加，而周转率却下降了。

并购导致的另一问题是，阳光城的利润始终难以前进。根据老虎财经统计的数据显示，仅以A股的上市房企作为对比，阳光城2017年的净利润仅以22.28亿元排在20名，这一成绩与其TOP20房企的身份似乎并不匹配。

高居不下的资产负债率则是阳光城现金流状况的另一个侧影。2018年中报数据显示，阳光城负债总额达到2097.48亿元；2014年以来，阳光城资产负债率基本保持在80%以上，而销售毛利率、净利率、总资产报酬率等却均在下滑。最“辣眼睛”的则是公司经营性现金流曾在2013-2016年间连续四年为负数，公司持续处在入不敷出的状态。

化身“小碧桂园”，走向三四线加快周转率

或许是对自身的规模扩张的速度和利润回报的不满意，阳光城的董事长林腾蛟在2017年年中请来了前碧桂园高管朱荣斌、吴建斌。朱荣斌任执行董事长，统筹所有业务，吴建斌任执行副总裁，分管财务。

两位的到来让阳光城的战略部署有了微调，也让阳光城有了“小碧桂园”的称呼，此后阳光城在三四线的土地市场的扩容明显增加，同时朱荣斌提出的“三四线、高周转”“根据地”、“环辐射”、“点开花”的全地域发展方式，又与万达开拓三四线城市的方法有着异曲同工之妙。

而从去年年底张海民的离职，到今年一系列的人事变动，似乎已经说明了阳光城内部的变化。

今年的环境背景下，阳光城的三四线策略似乎也遭遇了难题。相比一二线，三四线的项目更看重房企本身的营销能力。10月上旬，延安阳光城因配套学区房无法履行的问题，将自己陷入了尴尬的境地。

据悉，延安阳光城的项目，因开发商承诺给每户业主配套一个学位，导致了该楼盘的价格全面高于延安当地其他楼盘价格。不过最终该承诺无法兑现，而据阳光城工作人员的说法是，该“承诺”仅为内部讨论稿，是置业顾问私自发给业主，从未正式发布。

目前三四线房企加上周围配套设施，已经成为三四线房企去化公式，打造的配套设施已经成为营销的卖点。然而近期多笔担保融资的公告似乎也在向外界传达其三四线子公司的资金现状。在房地产的下半场到来之际，这些卖点是否还能继续吸引客户买单？

如今的阳光城，因为战略路线的逐渐转移定位颇为尴尬，既没能吃透一二线市场，三四线打法又良莠不齐，最令人注目的还是阳光城能否如期实现其未来三年的目标？