香港要填海造屋？不稀奇！中环铜锣湾尖沙咀都是这么来的

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要闻 香港要填海造屋？不稀奇！中环铜锣湾尖沙咀都是这么来的2018年11月7日 17:44:18

本文来自“橙新闻”微信公众号，作者橙子君。

香港特首林郑月娥。图：香港经济日报

香港政府最近发布的《施政报告》提出“明日大屿”计划，目标是在东大屿海域进行1,700公顷的填海工程，这个计划马上引发极大的社会回响，有人对这个计划各种支持，指造地长远可以解决房屋问题；也有人对此持怀疑态度甚至大张旗鼓地反对，反对原因五花八门。

橙子君就比较实际了，直接给“明日大屿”算了一笔账，发现这计划对整个香港来说绝对稳赚不赔！

先来看看这个“明日大屿”的愿景：重点是在大屿山中部海域，也就是香港岛及大屿山之间的交椅洲及喜灵洲附近水域，填海建造多个人工岛，涉及1,700公顷，发展东大屿都会。

填海所得的土地储备，可兴建26万至40万个住宅单位，容纳70万至110万人口，其中有70%用作公营房屋，也就是12万个私人住宅及28万个公营住宅，预计2032年首阶段住宅单位便可入伙，迎来首批居民。

成本太高？卖地就能回本！

要填海自然要产生一大笔费用，有人担心开支问题，担心开支没错，但也别忘了算算别的造地方式的开支和收益。

其一，相对近岸填海，虽然明日大屿这种策略性及大规模的填海计划，需要较大的投资成本，涉资约5,000亿元（港币·下同），但绝不会影响居民生活和工商活动，不需要迁拆及补偿等，绝对不会骚扰到市民的正常生活和工作。

其二，中部水域是浅水地带，平均水深4-8米，填海并不困难。在反映了海砂涨价的影响下，按发展局推算估计，每呎成本为1,300至1,500元，全部1,700公顷填海的成本约为2,600亿元。

图为大屿山

与收回新界农地和用棕地发展新市镇相比，填海真的性价比超高！政府收购新界农地每呎最高1,350元，还要为农作物和其他损失多付25%的补贴，也就是差不多1,700元。

棕地仅占香港土地面积1%，分布零散，大小不一，形状不规则，多数夹杂村落，很难发展。

有人说，兴建人工岛是“倒钱落海”，但你们没有听说过“卖地”这回事吗？

填海1,700公顷当中30%是私人住宅，按1公顷≈10万呎计算，假设是六倍地积比率（也就是容积率），“明日大屿”所能提供的楼面面积就多达1.53亿呎。

假设每呎卖到4,000元，库房就可收到6,120亿元，扣除填海费用5,000亿还能倒赚1,000多亿元！人工岛上未来商业发展，也能收到税收差饷。

不得不说，政府这个算盘打得还是精明！

填！不填哪来的香港？

填海这件事在香港历史都不是首次了：据统计，截至2016年，香港约有7,000公顷土地是通过填海获得，填海而来的土地约占香港总土地面积约6%，占香港已发展土地面积的25%，承载了全香港27%的人口居住地，以及70%的商业活动用地。

目前香港9个新市镇中，有6个都是通过填海兴建的，包括荃湾、沙田及马鞍山、屯门、大埔、将军澳和东涌。

中环及湾仔填海计划。图：土木工程拓展署

1985年至2000年，填海创造香港逾30平方公里土地，每年平均约2平方公里。

但2001年至2015年的15年期间，填海所创造的土地只有6.9平方公里，每年平均仅约0.4平方公里，这些填海活动主要还是为了配合大型基建设施，就没怎么发展过新市镇了。

1977年将军澳新市镇。图：土木工程拓展署

1988年将军澳新市镇。图：土木工程拓展署

2013年将军澳新市镇的发展。图：土木工程拓展署

实际上，填海工程与房屋政策关系密切，上个世纪大量内地移民涌入香港，房屋供应严重不足，低下阶层生活得不到保障，市民怨声载道。政府1967年起加速填海，改善基层住屋状况，才逐渐纾解民怨。

敲黑板划重点~图：土木工程拓展署

60年代沙田新市镇的发展。图：土木工程拓展署

1973年沙田新市镇的发展。图：土木工程拓展署

到1990年代后期，政府认为房屋供求大致平衡，（其实好像一直供应都不太够？）这才开始少了填海。

1992年东涌新市镇。图：土木工程拓展署

1998年东涌新市镇。图：土木工程拓展署

2004年东涌新市镇。图：土木工程拓展署

另外，自1990年代起，大家开始关注填海对海洋生态环境的影响，1997年保护海港协会成功推动《保护海港条例》立法，维港的填海活动自此受限。

然而，香港近年房屋出现严重短缺，填海工程再次被拿出来作为方案，特首林郑月娥上任后提出“土地大辩论”，这才决定要重拾填海造地这个得罪最少人的办法。

像大家非常熟悉的中环、湾仔、铜锣湾、尖沙咀等商业核心区大多是由填海得来，最高法院、皇后像广场、新港澳码头、信德中心、交易广场、国际金融中心、港铁香港站、新政府总部大楼、香港会展等大型建筑物都是在填海土地上兴建的。

相信“明日大屿”将成为香港第三个核心商业区，有望创造34万个就业职位！按政府最新资料，第一阶段1,000公顷的交椅洲填海，将提供4,000万呎商业楼面，等于中环的80%。

为了配合发展，还会有一套策略性的交通运输网络，有铁路有公路，由西至东，将新界西北、大屿山、东大屿山都会和市区连接起来，丰富了香港整体的运输网络，也让居民生活更加便捷！

（文中图片来自星岛、互联网）

（编辑：张佩暄）