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泛海控股甩卖地块、融创126亿接盘 双方各打啥算盘?


来源: 中新经纬

  2018年,在房地产持续调控、资金持续收紧的背景下,多数房企放缓了投资拿地的步伐。在市场明显降温

2018年,在房地产持续调控、资金持续收紧的背景下,多数房企放缓了投资拿地的步伐。在市场明显降温后,收敛一年的部分房企再次开始加快投资脚步,而受调控影响较大的部分房企则选择“断臂求生”。

1月21日,融创中国(01918.HK)发布公告称,集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区签订协议书,以125.53亿元人民币收购其持有的上海泛海建设公司100%股权,后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。

同日,泛海控股(000046)也公告了本次交易细节和交易目的。

从公告内容可以看出,此次收购,对于融创来说,是为了获得北京和上海核心位置的优质地块,进一步巩固提升其在一线城市的市场份额和战略优势。而对于泛海来说,则是为了降低负债规模,缓解资金压力,推动公司深入转型。

业内人士认为,2019年,随着房地产行业增速放缓、行业集中度不断提升,强者恒强愈发明显,市场调整和洗牌之下,中小房企未来生存环境不容乐观,房企间规模竞争将更加激烈,且分化也将进一步加剧。而行业的调整也是大型房企抢占市场份额、壮大综合实力的好时机。

融创补仓一线城市核心地块

1月21日,融创中国(01918.HK)发布公告称,集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区签订协议书,以125.53亿元人民币收购其持有的上海泛海建设公司100%股权,后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。

对于此次收购的原因,融创表示,北京项目和上海项目均位于一线城市的核心位置,拥有便利的交通,成熟的配套设施,并紧邻城市景观资源,是十分稀缺的大体量优质项目。收购事项将有助于进一步增加集团在北京和上海核心位置的优质土地储备和市场份额,并将进一步巩固集团在一线城市的领先地位及品牌影响力。

资料显示,北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区东四环,周边商业配套成熟、自然景观资源优越,总建筑面积约66.85万平米,主要用作住宅、商业、写字楼及酒店的开发,截至本公告日期项目刚启动建设,尚未开售;上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置,同样是区位环境与配套资源十分优越,总建筑面积约62.80万平米,主要用作住宅及商业的开发,截至本公告日期,项目大部分尚未建设。

业内人士认为,本次交易的两幅地块位处京沪核心地段,在当下一线城市新出土地外环化和限竞房化的大背景下更显得稀缺。这也是融创在近一年谨慎拿地的“收敛”蓄势阶段后,在现金流非常充裕的情况下,进一步在一线城市补仓巩固优质稀缺土储,对融创未来发展特别是在一线城市的发展十分有利。此次次交易的核心土地资产也与融创的“高端精品”和“聚焦一二线”的战略定位相匹配。

“并购”是近几年融创获取大量土地的主要方式,2017年末存量土地储备中并购占比达75%,通过该方式获取优质土地,既能保证土地之优质属性,也能避免公开市场的高价竞拍,进一步巩固其土地储备优势。

1月4日,融创发布公告称,2018年全年合约销售额为4649.5亿元,同比增长27%。2018年融创稳居房企销售额排行榜第四名。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,融创此次收购继续强化了一个策略,即持续在大城市深耕,尤其是核心的优质物业。类似收购,从侧面说明融创继续看好2019年此类地产企业的项目收购,未来预计会有较多新的发展动态。从实际情况看,2019年此类大城市高端项目预售证预计放宽,类似收购有助于提振此类企业的销售业绩和品牌影响力。

泛海控股“断臂求生”谋转型

对于此次收购,泛海控股(000046)同日也发布了公告,进一步阐述了交易细节和交易目的。

对于泛海控股以126亿转让泛海建设100%股权的行为,严跃进表示略超乎预期。“从泛海当时地块项目的运作思路看,类似董家渡显然是重点开发投资的项目,当前出现抛售,显然是有点出乎意料的。而且从此类项目的收购金额看,达到了126亿元的规模,这也说明泛海控股或面临一定的资金压力。”他说。

严跃进指出,从当前房地产市场的表现看,实际上出现了很多新的情况,比如很多地王项目,无论是单价地王还是总价地王,其实都面临很多市场经营的压力。泛海控股这两年的战略聚焦在金融业务板块,所以地产业务方面或也面临一定的投资方面的压力,直接抛售了北京和上海核心资产100%的股权,可以看出其对于此类项目操盘略有力不从心。

券商中国记者根据公告数据估算,截至2018年11月30日,泛海建设的资产负债率达到82%,净利润为负1019万元。

而对于本次交易的目的,泛海控股在公告中也明确表示,近年来,受房地产调控政策影响,公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢,公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况,公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。

泛海控股还表示,若本次交易顺利实施,一方面,公司房地产业务比重将大为下降,产业结构将实现大幅优化,公司可聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目,并可依托武汉中央商务区更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结,落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念,推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型;另一方面,公司的资产负债结构将得到实质性改善,公司的负债规模将有所下降,且可获得大额现金回流,有效地缓解公司的现金流压力,提升公司的财务稳健性。

“本次出售资产可有效优化公司的产业结构和资产负债结构,是公司持续深化落实转型战略的重要一步,也是公司实现安全稳健发展的重要一步。”泛海控股称。

2019年房企分化进一步加剧

2018年经济下行致使楼市迎来“寒冬”,土地市场也随之转冷,许多房企开始放慢拿地节奏。

克而瑞研究中心认为,融创此次逆周期进行收并购项目看似惊动,实则符合融创内在的战略逻辑。一方面,融创通过收并购获取对泛海而言的“烫手山芋”,帮泛海减轻债务压力的同时自身以低成本获取了优质土地资源,达成双赢局面。另一方面,“深耕一二线、高标准拿地”是融创一直以来的拿地策略,此次收购的北京和上海项目无论从区位还是政府规划前景来看都符合优质地块的标准,在经济转型、房企纷纷战略调整的形势下,融创以“多看少动”策略一以贯之,专注主业,将产品领先地位与品牌影响力在一线城市进一步锁定。

根据克而瑞研究中心的数据,2018年TOP30销售规模占百强房企的半壁江山,千亿房企达到30家,而从拿地货值来看,TOP10房企瓜分百强的50%的地块,而TOP3房企更是占到百强的24%。随着房地产行业增速放缓、行业集中度不断提升,强者恒强愈发明显,未来房地产企业分化也将进一步加剧。市场调整和洗牌之下,中小房企未来生存环境不容乐观。房企间规模竞争将更加激烈,且继续分化,中小房企差距将越拉越大。

中国指数研究院指出,当房地产企业规模化发展到一定程度时,不可避免的会面临着市场调整带来的业绩增速放缓问题,但是每一轮市场下行周期在给企业销售带来压力的同时,也是大型房企抢占市场份额、壮大综合实力的好时机。对于多数企业来说,未来仍需准确把握市场周期走势,做对投资、做精产品、做好营销,不断培育内在增长动能,提升企业运营能力,以更好更灵活的发展策略应对行业变局。

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