股权转让，让顺驰资金状况揭开冰山一角

两年来，随着顺驰中国诸多项目陷入困境，各种收购传闻亦纷至沓来。此次转让消息一出，路劲长逾１０页的公告并未给顺驰此番“自救”画上句号，但面对媒体汹涌声浪，孙宏斌的沉默，相反让人们看出顺驰中国长久以来一直讳莫如深的资产负债状况，显露出冰山一角。

有媒体披露，为解资金之急，孙宏斌先后与国美黄光裕、世贸许荣茂等地产圈名人广泛接触，寻求合作，但最终未能与任何一家触及收购实质，直至与闻风主动求购上门的深圳控股运营总监张化桥相遇。两个月前，孙宏斌与路劲董事长单伟豹见面两次，便达成收购意向。９月５日，经过为期两个多月的尽职调查后，顺驰中国与路劲达成股权转让协议。

协议内容彰显了路劲审计痕迹。协议将顺驰中国资产分为顺驰Ａ、顺驰Ｂ、凤凰城三项，并分别确定了完成收购时限及收购权重、价格。其中顺驰Ａ作价５亿元转让５５％股权，收购时限为６个月；凤凰城项目作价３．８亿元，１００％股权转让，时限９个月；顺驰Ｂ作价４亿元，转让５５％股权，转让交易时限为１年。

收购完成后，路劲占顺驰股份达４９％，其母公司惠记占５％，其他独立董事占１％。另一项资产——位于苏州的凤凰城则以项目形式转让，其中路劲占股６５％、深圳控股占３５％，其开发面积达１３０万平方米。

路劲的公告并未对顺驰Ａ及顺驰Ｂ对应资产做出说明，但记者了解，所谓顺驰Ａ即为顺驰地产有限公司，包含北京、天津、武汉、郑州、济南、青岛共１２个地产项目，规模达２１０万平方米；顺驰Ｂ为顺驰滨海有限公司，包含北京、天津、上海、石家庄、南京、无锡共３０个地产项目，其中顺驰独立持有的项目总面积达２５０万平方米、合作项目达２８０万平方米（顺驰占４０％）。由此合计，收购共包含４２个项目近６００万平方米，其中尤以天津项目所占比例最高，达３５０万平方米。

顺驰中国总裁汪浩表示，尽管按协议约定，路劲仍将按时间表继续对顺驰资产履行尽职调查后方可达成收购，但顺驰方面肯定，此要约已是不可逆转。

事实并未如汪浩想象般乐观。仅从公告内容看，路劲对顺驰资产调查应已相当详实，却仍在协议中多次申明，“主要投资者或隽御地产（路劲下属全资子公司）视乎情况而定，并无责任行使由顺驰方授出之任何或全部期权，因此，上述交易或不会完成。”显然，此要约在未达成之前，仍变数多多。

据路劲审计，顺驰Ａ即顺驰地产欠银行贷款达７亿元，欠土地出让金７亿元，共计１４亿元；顺驰Ｂ即顺驰滨海欠银行贷款１６亿元，欠土地款１６亿元，共计３２亿元。另凤凰城项目已偿清银行贷款，但仍欠土地款达２０．６亿元。由此，顺驰中国负债总计高达６６．６亿元，是外界猜测的３０亿元负债规模的两倍。

但另一方面，路劲对其资产项目销售预期颇高。顺驰Ａ达１０５亿元，顺驰Ｂ达１４４亿元，凤凰城达８３亿元；作为衡量地产公司价值的重要指标——净资产估值（ＮＡＶ）则达１９．３亿元。

据路劲对顺驰Ａ及Ｂ４２个项目分析，除４个项目，其余３８个项目均已在建，且一些项目已近建成。在路劲看来，即使这些项目仅以土地价值出让，其楼面价格也在１８００元／平方米左右。而顺驰拿地成本仅为８００元／平方米，每平方米可净赚１０００元。顺驰Ａ卖地纯利润可达２１亿元，顺驰Ｂ卖地纯利润可达２８．１６亿元；另凤凰城项目即使土地价格未升值，也将不少于购买价值——足可偿还负债。

如此推算，收购顺驰显然稳赚不亏。当然，大肆出卖土地只是一种最坏估计。路劲为顺驰筹划的目标是在３年内完成独立上市；上市前，路劲将于２００６年至２００８年，每年于顺驰Ａ获得利润总额的２０％；从２００７年至２００９年，每年从顺驰Ｂ获得总利润的２０％。