还房贷——等额本金和等额本息到底哪个划算？

我们在购房的时候，90%以上的业主都是需要办理住房按揭贷款的，不管是商贷还是公积金贷款，一般最常见的两种还款方式便是等额本金还款法和等额本息还款法，那么这两者到底有什么区别，选择哪一种更加划算呢？

等额本金还款法是指在贷款期内每月等额偿还贷款本金，而利息随本金逐月递减，也就是每月还的本金是一样的，利息越来越少。等额本金的特点事定期等额还本，也就是在贷款后，每期借款人除了缴纳贷款利息外，还需要定额分摊本金。由于等额本金还款法每月还本额固定，所以其贷款余额以定额逐渐减少，每月付款及每月余额也在定期减少。

等额本息还款法是指在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。也就是每月的本金加利息总和是一样的，其中归还的本金和利息的比例是逐月变化的，利息逐月递减，本金逐月递增。

等额本息和等额本金作为常用的个人住房按揭贷款还款方法，分别适合不同情况的借款人，没有绝对的利弊之分。从每月还款的角度讲，等额本息还款法是固定的，而等额本金还款法在还款初期高于等额本息。这就意味着等额本金还款法的贷款门槛要高于等额本息还款法。在最初贷款购买房屋时，等额本金还款法的负担比等额本息要重，一般来说，对于经济尚未稳定而且是初次贷款购房的人来说是不利的，这也就是为什么大多数借款人采用等额本息还款法的原因。

等额本息的优势：还款压力不大，每月数额一样，方便存入月供；缺点：累计利息较高。等额本息的优势：累计利息较低；缺点：前期还款压力较大，银行审查时对客户的收入更加严格。比如，购房总价是100万元，首付30万元，贷款70万元，期限20年，按照目前基准利率上浮10%，也就是5.39%，那么这笔贷款按照等额本息来计算，它的累计支付利息是445239.2元；按照等额本金来计算，它的累计支付利息就是378872.08元。可见，这两种不同的还款方式相差了66367.12元。如果贷款金额更高，这个差距会更大。