深度分析万科的盈利模式

原标题：深度分析万科的盈利模式

昨天整理完万科过去十年的历史数据就不由得在想，像万科这种房企的盈利模式是什么，他的经营本质难道就是简单重复的拿地、囤地、盖楼、卖房？那买入这种企业股票的风险又是什么呢，破产是几乎不可能的事，因为已经在本领域做到了数一数二，具有了规模优势，或者风险就是未来预期的转变导致的股价下跌？

炒股大致可以分成三种思维，一是短期跟随热点和消息，不关心也不理会企业的业绩，甚至连自己买的股票是做什么的都不需要清楚，快进快出，一只股票持有的最长时间也就是几天的事，见利就走，止损也止的及时，一般这种人自称为：短线高手。

二是对企业基本面进行一定的分析，对宏观也相当了解，分析起自己持有的股票的行业和趋势头头是道，买入是基于对于未来业绩向好的预期，卖出是因为盈利不及预期，一般持有时间以季报来算，短的一两个月，长的可能一两年。

三是深度的去研究企业的内涵价值，把企业的未来折现到当下的股价之中，低估的时候买进，越跌越买，长期持有，直到高估的时候卖出，这个时间可能很长，一年是起步，很可能一只股票一拿就是好多年。

好了，说回万科，万科的年报真是透露了太多的信息，很多该说的不该说的话都说了，下面的截图均来自万科17年年报。

首先：

来自房地产业务的结算收入比例为 95.9%，看来万科真的就是个拿地、盖楼、卖房子的，没去干些用不着的，主营业务单一，其实这很好，就在刚才听说董明珠董大姐要拿着格力不分红的钱去做芯片了，我就晕，一万头羊驼在我心中呼啸而过。

看看营业收入和利润：

17年和16年的营业收入相差不大，但是相比15年增加了20%多的营收，关键看点是17年在营收几乎相同的情况下利润增加了30%，这就有些恐怖了，要不就是早些年拿的地成本低，要不就是房价上涨卖的贵了，但是营收不变利润大幅增长这种情况可能不会一直持续的吧。

再看看资产和负债：

看的出来从15年末到17年末仅仅的两年中，万科的资产和负债大幅的增加，几乎翻番，从15年末的5倍杠杆到现在的9倍杠杆，万科在疯狂的加杠杆，在中国供给侧改革的大的背景下，在各行业都在艰难的去杠杆的过程中，万科反倒逆势加杠杆，所以这个数据反映出，万科对未来三年中国楼市的判断是乐观的，说人话就是，房价不会跌！

重要数据就这么多，我们再来看看人文部分：

这是万科的新三巨头了。

我昨天也写到，人们对美好生活的追求是永恒的，所以房企永远会存在，我们都想着能住上越来越好的房子，而随着时代和科技的进步，房子也确实会越盖越好。

这是万科未来十年的战略规划，从卖住宅的，转变成去城乡部分卖住宅以及卖和住宅配套的底商，哦，我这个解释太接地气了。

仔细阅读年报，一字一句的反复阅读了将近十遍，万科对这四点的解释简单说就是，万科以后不仅仅要盖房子了，还要啥都干，包括冰雪运动、文化艺术、健康和食品安全。

接下来一段文字比较多，不适合截图，但是看得我很感慨，越来越赞叹王石的伟大，也越来越替万科的未来担忧。在整个王石时代，万科一直坚持“为普通人盖好房子”，这是万科的核心和理念，也成就了万科的今天。

可是，郁亮时代，天变了，整个年报中强烈透露着对王石思想的否定，以后万科不再是“为普通人盖好房子”的核心理念，变成了，万科要做整个房子周边的配套供应商，就像上面已经说过的，以后的万科就不仅仅是卖房的了，他将要：啥都干！当然，郁亮的说法是，这种发展将会让万科有着更广阔的发展空间。

上一张年报的截图，证明我不是在任意胡说：

看来，万科即将要走上多元化发展的道路了，一半是海水一半是火焰，我们普通投资者又将要怎样去面对一个多元化发展的万科？

作者：玉灵风