中国楼市最大的谎言，一场集体注水的狂欢！
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原标题:中国楼市最大的谎言，一场集体注水的狂欢！
讲一下和尚合作挑水的故事。
某天住持让两位小和尚下山挑水。
两个小和尚觉得独自挑水太累，便用合作的方式，每次两个人挑一桶。
两人一下午总共挑了十桶水。
晚上住持遇到小和尚甲，问挑了多少，甲回答说十桶。后来又问小和尚乙挑了多少，小和尚乙也说十桶。
住持以为挑了二十桶水，但其实水缸只多了十桶。因为住持不知道，小和尚们搞的是合作挑水。
后来，另外两个小和尚也发现了其中奥秘，也加入进来，一起合作挑水。
于是，在住持看来，四个小和尚一共挑了40桶水，但水缸里却只有10桶。
为什么要说这个故事，是因为这就是中国地产商们的数学逻辑。国内的许多房企们，2017年的销售数据，就是这么来的。
小学生都知道的1+1=2，在地产商们看来并不一定正确。在地产商们看来，1+1既可以等于2也可以等于100，只要他们高兴，只要他们愿意，每一个答案可能都是正确的。
因此，如果有一天，有人告诉你，中国房地产行业一年的销售额会超过当年全国的GDP，你也千万不要感到惊讶。
NO. 1｜壹
都说数字不会骗人，但数字其实也最能骗人，尤其在缺乏对数据的严格监管的时候。
随便列几家房企的数据给你看下：
1、某排名前三的大型房企，其2017年共实现合同销售金额5508亿元。但根据克而瑞的榜单，归属于它的权益金额仅有3961.1亿元。
2、闽系房企的黑马旭辉，其2017年合同销售金额为1040亿元，但年报公布的权益金额只有550亿元，权益比例仅为52.9%。
3、去年卖了600多亿、排名34位的浙系房企传统“二哥”滨江集团，2017年合同销售金额为615亿元，但根据克而瑞榜单，其权益金额仅260亿元，权益占比仅47%。
4、绿城2017年合同销售金额1457.1亿元，但根据克而瑞榜单，其权益销售金额540.2亿元，权益比例37%。也就是说，几乎三分之二的销售额并不归属于他们。
5、这还不算最过分的。根据克而瑞榜单，朗诗2017年合同销售金额306.2亿元，权益销售金额101.1亿元，权益比例只有33%！
可能你要问，上面这些案例有几个意思呢，又是销售额、又是权益销售额的。
这么说吧，权益销售额是根据你投入多少分得的部分，比如一个100万销售额项目你占70%的股权，那你的权益销售额就是70万。
但开发商在计算销售额时，就像上面的和尚合作挑水一样，只要参与了，不管是占股70%，还是占股1%，它都会按照100%来计算。
因此，一个项目有几个开发商参与合作，就要被重复计算几倍。
NO. 2｜贰
你可能要说，不就是几个开发商玩点数字游戏么，没啥的。
但你看完下面这几组数据，或许你会改变想法。
2017年，排行榜前200房企的流量销售金额之和为78881.6亿元，而权益销售金额为65948.4亿元，两者差值达到了12933.2亿元。
这近1.3万亿就是被重复计算的，是百分之百的水分，是空气，也可以说是注水。
12933.2亿元是什么概念呢？
在2017中国城市GDP排行榜上可以排第9名，仅次于上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉这8个城市。
上面这个表，是我根据克而瑞榜单统计的房企流量金额与权益金额的差值之和，曲线越陡峭说明这个区间的房企销售额注水越严重。
比如，
前10强房企共注水6129亿，
前20强房企共注水9121.7亿，
前30强房企共注水9938.6亿，
前40强房企共注水11106亿，
前50强房企共注水11494.4亿，
前60强房企共注水11773.3亿，
以此类推。
你可以看到，前30强房企的曲线尤为陡峭，30强以后的越来越平滑，分界线这里，正是那些年销售额刚突破500亿、计划要突破千亿的那些房企。
这也就是说，越大的开发商，越有规模冲动，越有注水的冲动。
不信你看下面这张图，前十大房企销售额一共注水6129亿，11-20大房企注水2992.7亿，和他们的注水程度相比，40强以后的几乎可以忽略不计了。
百强代表房企2017年销售额同比增长率与权益比例情况 图表来源|中指院
从上面这张图你还可以发现，这一点在集体冲击千亿的一些闵系房企上表现得尤为明显。
这个注水是从哪儿开始的呢？
答案是拿地。
还是以旭辉为例。
2017年，旭辉共拿地1320万平方米，合同总代价为1083亿元。但其中，新增权益面积仅有590万平方米，应占土地代价仅为452亿元；
截至2017年底，旭辉合计拥有建筑面积3100万平方米，但应占建筑面积仅为1600万平方米。
也就是说，上面这些数据，都要缩水一半才是旭辉的真实水平。
上面已经说过了，因为旭辉的很多地块都是联合拿地，但一旦开发，却是按照100%的权益计算。因此，在地上的水份最终会通过销售额体现出来。
因此，从合作拿地，到合作开发，在完全了地产开发的这一周期后，销售额的水份就这么被注入了。
NO. 3｜叁
那么问题来了，为什么房企要注水？
因为从中国房地产业诞生的那一天起，从开发商上市的那一天起，他们就天然会有注水的强烈冲动。
这么多年来，我们自始至终都强调规模才是王道，不管是去拿地也好、上市也好、忽悠政府还是忽悠投资者或者员工也好，规模永远都是最重要的指标，所以房企们才会拼命地冲规模。
为什么这两年来，一些房企纷纷喊出销售过千亿、甚至数千亿的战略目标？为什么一些前两年不知名的房企，2017年的销售业绩突飞猛进，各种榜单都排在前面？
我数了下，在2017年的榜单中，千亿房企数量达到了17家。据克而瑞统计，近期有50家房企都提出了千亿计划。
因为在“强者恒强、弱者渐弱”的丛林法则下，千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。
特别是最近几年银行对房地产贷款收紧，目前很多银行都是看排名放贷，对房企来说，只有拼命做大规模，在行业排行榜上位居前列，才有可能获得比同行更低的贷款利率。
但问题又来了，难道金融机构不清楚其中的门道？如果他们清楚，他们为什么又睁一只眼闭一只眼？
对于这两个问题，我能给出的回答的是。
第一，金融机构绝对不是sb，这些问题他们清楚。
第二，金融机构之所以选择装傻，是因为在这个世界里，所谓的是非曲直，所谓的黑白，都是由强者来书写的，由利益相关者来书写的。因此，只要大家还在同一条船上，只要大家现在都有得赚，一切都好说。要是万一哪天，地产公司出事了，金融机构翻脸比翻书还快，不信你走着瞧。
之所以数据注水在房地产行业中盛行，首先是由于概念厘定不清。无论是政府监管层，还是证券交易所，都没有给某些指标例如“销售额”下一个严格的定义，或是定好详细的标准。这就给了一些房企“合法注水”的机会。
没有标准自然也就没有监管，从证监会到各地的房管局，国内没有任何监管机构负责监管这些数据。哪怕是监管相对严格的港交所，也没有对这方面的数据进行有效监管。
NO. 4｜肆
刚刚打完的这场贸易战，虽然我们经过了艰苦卓绝的努力，终于和美国人打成了平手。但回过头来复盘，川普更给了所有中国人一个令人不寒而栗的警示和提醒。如果全面开打经济战，中国或许同美国根本不在一个可论战的层面上。
中国经济固然很牛掰，但很显然的是，川普深知中国经济存在致命缺陷或软肋，而且知道这缺陷或软肋在哪——我们大，却不强。
一直以来，我们的企业狂热的追求大，但在庞大的规模背后却是虚胖羸弱的体质，量比别人大，收入却比别人低，收入都比不过，产值和利润更是比不过，所以得到了“大而不强”的评价。
这一点不仅体现在高科技、体现在制造业，在房地产行业更是体现得淋漓尽致。
但中国发展到了这个阶段，与房地产仍旧疯狂扩张形成鲜明对比的是，代表着我们这个国家和民族的产业遇到了大问题。有人开玩笑说，贸易战打起来了，美国出一个英特尔，我们出一个XX地产。美国再出一个苹果，我们还可以出一个XX地产。至于打不打得过，大家心知肚明。
哪怕这些房企们可以两耳不闻窗外事，一心只有规模梦。但是，贸易战牵一发而动全身，这个世界上从来不会有没有输家的金钱游戏。
在销售数据这个“硬指标”加速突破一个又一个千亿背后，“水分”渐渐增多的销售数据却越来越不能反映房企真实实力。伴随销售的高歌猛进和拿地拿到手软，公司核心利润率低迷、现金流承压以及负债率上升等一处处暗礁也在时刻逼近着这些房企。
中原地产首席分析师张大伟对此评价说，在资金收紧下，未来多家“假百强企业”会有资金链断裂的风险，尤其是新加入榜单的企业。
唯一的悬念恐怕在于，泡沫什么时候会破，又会是由哪家房企来引爆？
近期，易居研究院发布了一份由研究员詹毅凡执笔的《金融环境与房地产研究》。 摘出几个要点，与大家分享如下。
NO1 M2-GDP-CPI跌至近7年次低点
货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。那么，可以近似的认为，广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。
从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%，此后该增速差额在4%附近振荡前行，一直延续到2015年底，之后，从2016年初至今，该增速差额保持了下行趋势。2018年一季度，该增速差额为-0.7%，与去年年末的-0.4%相比，下跌幅度小幅扩大。目前该指标已连续两个季度呈负值，跌至近7年以来的次低点，预计未来有望逐渐平稳。
根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平，意味着会略制约经济的增长（但有助于实现经济有质量的增长），但同时有利于控制房价的大涨。
预计随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速将成为新的常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平，不会对楼市造成“大水漫灌”。
NO2 房地产业金融环境指数连跌8个季度
根据2018年一季度各项指标数据，计算出中国房地产业金融环境指数。一季度，中国房地产业金融环境指数为-0.48，较去年四季度下降0.26，较去年同期下降1.35，由 “偏紧”区间的上部下探至“偏紧”区间的中部。金融环境指数下降的原因，主要是本季度房地产开发企业到位资金同比增速出现了较大程度的下滑。
从2015年一季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后便一路下滑至今。
NO3 房价走势已经明确了！
将中国房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅进行对比。
数据显示，2011年金融环境由宽松进入紧张区间，70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅持续回落；2012年金融环境由紧张逐渐宽松，住宅价格同比增幅也开始筑底上行；当2015年一季度金融环境指数再次开始改善时，房价同比增幅也开始出现反弹。
2016年一季度金融环境指数触顶，下行趋势延续至今，而住宅价格同比增幅也于2016年底触顶，已连续5个季度下降。
经过几次涨跌周期的验证，发现二者走向一致，并且中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价表现出明显的“货币”效应。
此轮房地产周期中，房价同比增幅滞后于金融环境指数大概3个季度，根据金融环境指数的走势，预计房价同比增幅仍将继续回落。
来源 楼市头条 ID:lsttcz 作者 渔村村长
杨红旭楼市研究
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