贷到就是赚到？炒房客如何被洗脑

原标题:贷到就是赚到？炒房客如何被洗脑

接盘侠买房的正确姿势

前言：

个个都以为自己是中流砥柱。到头来，不过是随波逐流

你以为自己赚到，到头来就是一个接盘侠

先看看米筐投资 IDmikuangtouzi 的A先生，杠杆观察员，详细给你解读这一场骗局。

财爷再给你讲讲各地最新的贷款情况

贷到就是赚到

关于2008年，你能想起什么？估计很多人的第一反应就是：美国次贷危机，中国四万亿信贷刺激。

过去这十年，你最大的感受是什么？估计很多人的第一反应就是：房价翻了不止一个跟头，买房的赚发了，没买房的都跌落到社会底层。

尤其是经过2016年这波全国楼市疯涨的洗礼，“钱不值钱”的观念已深入人心：

今天房子的全款，变成了明天的首付款；

今天房子首付款，变成了明天的月供款；

钱变得越来越毛，钱变得越来越不值钱。

你如果问：为什么呢？回答的人像个经济学家：央妈货币超发啊，M2每年增加15%，货币每年就贬值15%。你今年赚10万，明年赚不到11.5万，你的社会阶层就在下滑。

你如果再追问：那怎么办呢？回答的人斩钉截铁：多贷款、多负债啊。钱越印越多、越来越毛，而你的债务额却没有变化，相当于你的债务负担在越降越低啊。

你打破沙锅问到底：怎么负债呢？回答的人就满脸鄙夷：房抵贷、经营贷、信用贷、消费贷、装修贷、信用卡、甚至还有互联网借贷……

你自己都已没了底气：贷这些钱……干什么呢？回答的人已彻底不耐烦了：买房啊。房子是吸附超发货币的海绵体，这叫躺赢超发货币的红利——什么都不用干，躺着白赚钱。

于是，我们看到了一波波炒房大军的崛起：

北京限购、上车门槛太高，那就到环京去炒房；

一线城市限购、房价太高，那就去二线城市炒房；

二线城市限购、房价暴涨，那就去三四线城市炒房；

炒房团还紧追国家政策去炒房，当然也不能忽视国际周边环境：

雄安新区规划一出，炒房客连夜驱车到雄安；

粤港澳大湾区一出，区内的房价就看涨一片；

朝鲜刚说要改革开放，丹东就挤满了炒房客；

……

货币不断超发，而买房躺赢货币超发红利，谁不想不劳而获呢？所以，贷到就是赚到。

资金有成本的

贷款、债务是什么？它是资金的拆借、流动。让闲置的钱流动起来，让钱从收益低、效率低的地方流向收益高、效率高的地方——哪里有暴利，哪里就会吸引源源不断的资金流，这是社会资源的合理配置。

过去二十年，房价上涨、流入的资金赚得盆满钵满，是城镇化红利、人口大城市聚集红利、经济发展红利、当然也有货币超发红利等合力助推的结果，因为天量资金蜂拥而至，才有了当下一二线城市面貌的日新月异。记住，是合力助推，而非仅仅货币超发的功劳。

过去炒房资金确实赚钱，但别忘了：资金是有成本的。

资金的收益减去资金的成本，才是利润。

在有利润时，多贷款高杠杆才是划算的。

稳定现金流，才不会杠杆断裂前功尽弃。

而现在的高杠杆炒房客都不具备这些条件：成本最低的房抵贷年化利率在7.5%左右，信用贷/消费贷年化利率在10%左右，互联网借贷年化利率在15%以上，民间借贷年化利率在18%左右，信用卡利率会低些、但额度有限。

也就是说，房价不要说跌了，就是维持现在的价格、甚至年涨幅低于5%（房贷基准利率在4.9%，而基准利率早已取消）就是亏钱的，更何况还有2-10年的限售期，而这都需要现金流来维持。

炒房客标榜的印钞机永不停歇、货币持续贬值，以及由此得出的“贷到（钱）就是赚到（钱）”的结论，更多的是一种借由“眼前经验推测未来”的路径依赖——近十年如此，不代表永远如此，货币政策上除了通货膨胀、还有通货紧缩。

现在的货币是纯信用货币，其数量完全由政府控制，M2每年增长15%的结论根本就不可靠。

▲如果用（M2增长-GDP增长）的差值来衡量是否货币超发的话，由图可知，二者在逐渐拉近，也就是货币超发在减少。2016年M2增长已降低到8.2%，而GDP增长为6.9%，即使货币超发也才1.3%。

其实，通过超发货币刺激经济也就近几十年的事，也不是所有国家的货币都在贬值变毛。

货币超发贬值

在1929-1933年美国大萧条之前的欧美资本主义国家，几乎每十年一次经济危机，当时对待危机的措施是——不采取任何措施，那时奉行政府不干预的自由市场经济，危机被认为是市场的自我调节——而不像我国现在政府主导去产能、去债务杠杆、供给侧改革。

现在看来，你或许会觉得当时的货币政策还很奇葩：出现经济危机，不仅不放水刺激经济，反而会缩减货币的供应——因为经济危机，所以生产停滞，所以商品供应减少，所以货币供给就理应少啊。

但因大萧条的破坏性太大（失业/治安），美国政府不得已才干预经济——通过兴建一大批水坝/桥梁等公共设施来刺激经济。此后，国家干预经济的凯恩斯主义才推广开来。

但直到1971年前，国家的干预也很有限，因为那时是金本位时代——国家印钞是有黄金储备限制的，而现在的纯信用货币——国家无锚发行货币还不到50年，准确的说，大规模的运用也就是从2008年次贷危机开始的。

那货币真的会以年15%的速度贬值下去吗？当然不是，这只是一个国家阶段性的现象，如果对日本、西欧经济有所了解，或经常去这些国家的人会发现，那里的物价很稳定、甚至几十年都没有啥变化，当然也不存在货币变毛的问题。

近十年日本CPI指数走势图：

▲近十年，日本物价几乎没涨，甚至在2012年前后一度下跌

懂货币银行的人都知道，贷款就是印钞。而印钞是央行、商业银行和贷款人三者合力的结果，并不是说央行（其代表政府）想印钞就印钞，必须得有人愿意贷款（商业银行赚息差，是愿意贷款的）。

还会有那么傻的人，不愿意从银行多贷款吗？有啊。

如果利息很低，还有人不愿意从银行贷款吗？有啊。

▲欧元区国家央行基准利率为0，日本/瑞士等国甚至为负值

为什么西欧国家的基准利率为0？为什么日本等国家的基准利率还为负数？因为大家都不愿意贷款。为什么呢？利润=资金收益—资金成本，这些国家当下的发展阶段，缺乏高收益的投资项目。

“贷到就是赚到”是某些国家、某些历史时期的现象——比如过去十年的中国，但并不适合任何国家的任何时期，当然也包括未来的中国。

破除路径依赖

过往的成功经验和失败经历，塑造着一个人的价值观和行事方式，并由此陷入严重的路径依赖：

炒房赚过钱的人，会认为房价永远涨，任何投资都不如买房赚钱。

做实业亏过钱的人，会认为实业就是哀鸿遍野，以后再不会踏入半步。

普通人看见炒房赚钱会眼红、做实业亏钱会心存侥幸，越发相信炒房赚钱、实业亏钱。

大家的判断依据多是个人经验，或别人近在眼前的短期经验，并没有经过时间的长期验证：

过去二十年房价一直涨，所以房价永远涨；

过去十年货币一直超发贬值，所以货币会飞速膨胀；

过去政府调控摁不住房价，所以政府越调控、房价越疯涨；

过去贷到就是赚到，所以未来同样如此啊。

其实是，过去二十年房价的暴涨，是自1978年改开以来二十年财富积累的集中爆发、新一代年轻人城市聚集对住房需求的集中爆发等综合因素的结果，货币超发只是其中的一个因素。

别忘了贷款就是印钱，年轻人贷款买房创造增量货币与增量货币流入楼市助推房价上涨，是一个相互正反馈的结果。

买房赚钱身家上千万的投资人是不是很NB？其实，更NB的是时代——国家处于上升腾飞期，海量的财富被创造出来，稍微努力勤奋、再动些脑子就能摘下低垂的果实，迅速实现财富逆袭、阶层跃升。

你以为自己是风，往哪个方向吹，草就往哪个方向倒？其实，你不过是草，风往哪个方向吹，你就往哪个方向倒；

你以为自己是中流砥柱/人中龙凤，一切都在掌控？其实只不过是时代洪流裹挟下的随波逐流。

过去二十年、十年的经验经历并不能适用以后，它只是一个国家特殊历史发展阶段的产物，印钞机飞转、货币贬值、楼市疯涨等也不会是常态，贷到就是赚到并不是恒定不变的真理。

但有多少人会相信呢？只有发生在自己身上，才知道什么是疼。

以上来源：米筐投资

划重点：2018年，你的买房成本已经增加

北京房贷飙涨，至少上浮10%！

‍买房人成本上涨，卖房人也不好受...

多位房地产分析师表示，近期房贷利率不断上调的主要原因是银行资金成本抬升。

央行公布数据显示，今年1月至4月，同业拆借月加权平均利率分别为2.78%、2.73%、2.74％和2.81%，整体出现上行趋势。

对于此后按揭贷款利率是否会再次上调，多家银行的信贷业务经理均表示不清楚，但并不排除这种可能性。

目前北京地区五大国有银行、中信、招商等股份银行均执行首套房在基准利率基础上浮10%，二套房基准利率基础上上浮20%的房贷利率政策。

此外，民生银行现已调整为首套住房按揭贷款利率上浮20%，二套上浮25%，光大银行部分网点则已经停止按揭贷款业务。

“其实把利率上调的比同业高许多，也是变相人为减少相关业务，目前按揭贷款我们做得就不多了。”民生银行北京某网点个贷业务经理说。

据融360最新统计数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，总体上升了23.01%。

为何北京市场房贷利率一调再调？

工商银行北京某网点个贷业务经理解释说，除了住房不炒的相关政策外，本次利率上调也是银行自身要求使然。“虽然基准利率没有变，但银行的资金成本一直在上涨。

还有就是从全国市场来看，一是很多地方首套房利率已经达到上浮15%-20%的水平，二是部分股份行、中小银行的首套房利率也已经上浮20%，三是虽然2016年按揭贷利率仅3.92%，但2015年前按揭贷款利率多在6%以上，相比之下，我们5.38%的房贷利率并不算高。”

与房贷利率上调相对应的，是北京地区按揭贷款业务大幅度下滑，各银行房贷额度相对充足。

去年6月到去年11月之间，房贷批贷时间大约在1周左右，放款时间却往往在2个月以上，但如今这样的情况已一去不复返，多家银行房贷额度相对充足。

“只要利率能接受，申请的各项资料齐全，我们目前商业贷款批贷时间大多在三到五个工作日之间，放款时间则是过户后一个月内。”上述工商银行北京某网点个贷业务经理表示，“组合贷款和公积金贷款则看公积金那边的反馈情况，会比商贷稍微慢一些。”

据中国人民银行北京营业管理部最新发布的4月北京市货币信贷统计数据报告也显示，4月末，北京市人民币住户贷款余额1.68万亿元，同比增长10.6%，比年初增加337.2亿元，比上年同期少增699.5亿元。

“河北各地房贷利率不断上浮，以石家庄为例，河北银行、建设银行、光大银行等首套房利率普遍上浮20%，只有少数的几家银行还在执行上浮10%的政策，如果是二套房，河北银行、光大银行甚至上浮了30%。”这几天，不少购房群都在讨论房贷利率上浮的事情。

对此，有业内专家分析，2018年全国房贷利率上行是大概率事件，河北各地也不例外。

以石家庄为例，从2016年9月至今，各大银行房贷利率连续经历了几轮的上涨。

2016年9月，中行、交行、农行、建设、工商、招商、浦发、渤海、邮储、兴业、光大、河北、华夏、中信14家银行首套房首付均为2成；利率方面，除河北银行为9.5折外，其余13家银行均为9折。

2017年5月，多个银行房贷额度紧张，可以放贷的银行中，首套房利率已经陆续取消此前九折的贷款利率优惠，恢复基准利率，部分银行利率上浮，上浮比例5%-10%。

2017年9月，石家庄各大银行的首套房贷款利率普遍上浮10%—20%：中国银行、工商银行、农业银行、华夏银行、兴业银行首套房贷款利率上浮10%；民生银行、广大银行、浦发银行、河北银行首套房贷款利率上浮20%。

2018年3月，河北银行、建设银行、光大银行等首套房利率普遍上浮20%。而上浮最少的有交通银行、农业银行等，上浮10%;在二套房方面，河北银行、光大银行甚至上浮了30%。

近两年时间以来，河北省会石家庄地区首套房贷利率“一路上行”，从基准利率的85折、9折、95折一直到现在上浮到1.1倍。根据记者调查发现，不止石家庄，河北邯郸、保定、沧州等城市的房贷利率也出现了不同程度的上调。

“首套房贷款利率的不断高升，背后有多层次的原因，其中主要原因是资金方面吃紧，银行本身也要考虑盈利的问题，银行必然会在类似房贷方面打开突破口，提高房贷利率也是商业上的一种考量。”

上浮的利率让购房者买房成本增加

去年3月份，“刚需族”小李在邯郸看房，还让置业顾问给算了一笔账，“本来计划贷款100万元买一个大约130平方米的房子，按照基准利率，30年等额本息还款，最后总共要还191.06万元；如果按照利率上浮10%，总共要还201.93万元，多交近11万元。”

现在倒好，首付也由20%统一调为30%，而且房贷利率再次上浮，有些银行的首套房利率已经率先执行基准利率上浮20%，小李给自己算了一笔账：“贷款100万，贷款期限30年，等额本息还款，按照基准利率上浮20%，总共要还款213.07万元，相比基准利率多还22万元。”

对于房贷利率上浮，一位从事二手房买卖的房产中介人员：当下利率上浮10%-20%是最常见的，如果是首套房房贷上浮比例低于10%的案例，审查很严格，办下来比较难，银行对购房者贷款资格和贷款额度等方面的审查标准也在悄然提高，利率上浮已成常态。

有业内人士也表示：“目前银行在调整规模和防控风险，执行政策的因素等方面，偏紧是必然趋势，因此，价格会‘水涨船高’。”

从安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台了解到，今年已经不会再出现前些年贷款利率八折或者九折的情况，这是市场发展的必然趋势，同时也有利于落实房地产调控政策。

资金链紧张，房企海外发债量价齐升

买房的人资金成本在上涨，卖房的人也不那么好受。

随着境内房地产企业融资受限，房企目光已转向海外。仅就数据显示，从2018年初到2018年5月22日，境内房地产企业已公告计划发行的海湾债券就达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

“未来房地产海外融资的口子一定是朝收紧方向发展的。”同策房产咨询研究部总监张宏伟表示，“外汇局可以对海外发债后所得资金进入国内进行监管，这也是对降低杠杆率，促进经济高质量转型要求。”

此外，虽然目前海外发债通道仍存，但利率却呈现飙升趋势。如毅德国际5月9日发行1.3亿美元债券，利率已然高达12%，朗诗绿色集团4月发行的1.5亿美元绿色优先票据，利率也高达9.625%。

而从平均成本上来看，数据显示，2018年至今房企海外发债平均成本为6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4个百分点，比2016年更是大幅度提升1.74个百分点。

另一方面，从房地产企业海外发债公布的用途来看，多数属于借新还旧。数据显示，今年下半年，海外融资地产债到期规模564.75亿元左右，2019年到期规模则达到1436.95亿元，毅德国际发行的1.3亿美元票据也公告说明多数用于偿还债务。

“目前国内房企相对宽松的融资渠道就是公寓内租赁产品的资产证券化，但其他渠道都在收紧，预计今年房地产企业的资金链将会持续承压。”张宏伟表示。