恒大楼盘82折，房企资金非常紧张，短期出现降价卖房

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晚上11点，吴裴培（化名）接到一个几年不联系的前同事电话，开口就问能否对接资金帮其所在房企融资。

最近两个月，吴裴培不断接到这些多年未联系的朋友电话，主题基本都是融资。“很多TOP30的房企都找过我，不过资金方很谨慎，并未成功。”

今年以来，所有房企都感受到融资渠道的步步收紧，无论是融资难度还是融资成本，都让资金部门倍感压力。“今年房企最困难的就是资金，很多资金成本已经超过15%，但是依旧很多资方不愿意出钱。”

2018年房地产的关键词之一就是：缺钱。

融资渠道堵塞

进入2018年以来，虽然银行业和房产行业监管双向趋严，宏观上看，2018年资金利率提高非常厉害。

“之前大部分公司拿地前都会做前端融资，增加资金周转速度，不过目前这个方式基本被杜绝，我们基本无法前融。”一位融创内部人士告诉记者。

同策研究院研究员陈朦朦表示，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求。

以往，开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况，自从今年的监管政策不断严格后，前端融资几乎杜绝。

一位信托人士透露，之前帮房企做了一笔信托前融，后来在放款环节出现监管加强情况，直接没有放款成功。

在开发贷方面，银行基本没有融资额度，包括建设银行、中信银行等银行客户经理表示，已经很久没有帮开发商进行开发贷融资。

即便是房贷，银行的放款也非常慢。中信银行某人士称，每个月给某TOP3房企的房贷额度均在10亿左右，对于销售几千亿的房企，这点房贷额度无疑杯水车薪。

中国人民银行调查统计司司长阮健弘公开表示，2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点，下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

长江证券一份研报指出，上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；同时，偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

一位金融人士表示，融信某项目刚刚做了一笔前端融资，资金成本11%。对于这样的上市房企融资成本已经提高，中小房企更是面临融资压力。

海外债增加

自今年开始，房企借道海外融资“储粮”的动作频发。

记者从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现，对融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债予以备案登记，如计算上此前批复的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案，已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。

“海外债利率相对较低，我们也在帮东原地产进行海外债操作，这个方式在今年受到房企追捧。”

同策咨询数据显示，4月份，海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月份193.44亿元大幅上升。从币种来看，2018年4月份房企融资仍以人民币为主，美元次之、新加坡元第三。

值得注意的是，新加坡元首次超过港元位列第三，主要原因是本月有两家房企（龙光地产和建业地产）选择发行以新加坡元为货币单位的公司债，融资金额为16.68亿元（3.5亿新加坡元）。

陈朦朦认为，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。

具体来看，发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，本月此类融资方式融资环比大幅上涨，融资总额占比 61.13%，位居第一，其中境内发行 116 亿元，占比 24.67%，境外发行 354.13 亿元，占比 75.33%。

境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一，但就目前的态势看，境外融资有成为房企最主要融资方式的可能性。

国金证券首席宏观分析师边泉水表示，有些行业风险较高，风险溢价就会提升，融资方会要求提供更高的利润水平，信用利差在扩大，这一点对房地产行业来说是不利的。

中小房企承压

资金紧张的背后，迫使房企开始加速回款。

近期恒大的打折卖房就是一个例子。近期恒大开始进行无理由退房推广，并开始82折起。对于恒大这样的大公司已经开始通过降价来进行加速回款，其他中小房企压力更大。

“中小房企都开始寻求项目股权出让，对于大房企而言是一个不错的机会，他们的融资难度也非常大，因此不得不开始降价或者出售项目股权。”一位地产高管告诉记者。

吴裴培也经常接到这样的信息，包括恒大等公司都开始寻求基金入股，他也看了非常多的房地产项目，但是真正想投的却非常少。

事实上，规模大房企正在不断挤压中小房企市场。“我们的战略客户大概27家，全部排名几乎在TOP30，这些客户才可以拿到我们银行贷款。”一位中信银行客户经理表示。

此外，很多负债较高的主流企业同样面临融资难。根据wind资讯显示，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、阳光城、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有：佳兆业、融创中国。这些房企的资金成本也是业内偏高。

有TOP20房企相关人士称，只要资金成本不超过10%是可以接受的。

事实上，房企的“规模大战”丝毫没有偃旗息鼓的征兆。中原地产研究中心统计数据显示，2018年截止5月21日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。但成交金额依然刷新了历史同期记录。50大城市，合计土地出让金高达13190.2亿，同比2017年同期的8874.4亿上涨幅度高达48.6%。

在这样的情况下，中小房企既要想办法加杠杆拿地，又要想办法销售融资，无疑风险不断增加。

“很多房企都在走钢丝，预计今年下半年会有更多房企抵不住降价卖房。”

国家发改委网站披露消息，融创房地产集团有限公司、万科企业股份有限公司、华远地产股份有限公司、金科地产集团股份有限公司、首创置业、泛海控股股份有限公司等房企境外发行债券经国家发展改革委予以备案登记。

而在此前4月20日，发改委批复大连万达、阳光城、旭辉、富力、时代地产等多家房企的海外发债备案。

五矿地产有限公司5月14日午间公告，其全资附属公司 Excel Capital Global Limited 作为发行人，与五矿地产及联席主承销商于2018年5月10日订立认购协议，据此，发行人同意发行，各联席主承销商个别同意认购或促使认购人认购及支付本金总额为2亿美元的优先永续资本证券。

5月11日，华润置地有限公司发布公告称，公司作为借款人就148亿港元的定期贷款融资与多家银行组成的银团订立贷款融资协议，期限五年。

中原地产研究中心统计数据显示，截止2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿，同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月金额达到了88亿美元。

海外发债成房企短期融资的主要选择

中原地产研究中心统计数据显示，随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。1-4月份，房地产企业销售业绩逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

来源：新浪网 一财网 南方都市报