商业街区开发，想说爱你不容易

原标题:商业街区开发，想说爱你不容易

在国内被仿照照搬最多的商业街区样板包括：历史街区仿照上海石库门、杭州南宋御街、成都宽窄巷子，现代街区模仿三里屯太古里，历史与现代结合街区仿照成都太古里，风情街区仿造北京SOLANA，民俗旅游街仿照袁家村，艺术街照搬北京798……

回款手段，谁管死活

这些年，无论是我接手的项目还是到国内各级城市看到的商业街区项目，大体归纳起来有两种。

第一种情况占比最大，都是整个项目中规划有一定比例的商业街区，有沿街商铺、内街、配套底商、地下街等，这些无一不是回款的方式,要通过这部分商业散售达到该平衡现金流之目的。但基本都是“走吧，孩子，我不在是你妈妈了”的方式——后期商业街区的管理运营没有延续。卖完走人，这就导致小业主们要看自己单打独斗的神通本领，售散的商铺各自为政、各为其主，没有了统一运营的形象、品质、业态的合理规划，造成了卖铺时宣传的“高大上”与后期开铺后实际展现“低小下”的尴尬场面。街区中的商铺俨然成为“伤铺”。

第二种情况是项目只规划为单纯的商业街区模式，没有其他业态。将商业街区自持或是租、售、留比例进行搭配，还有少数情形是采取出售后包租的模式，但无论哪种方式都是想通过单一商业街区的开发形态独立而彰显商业地产开发价值。天津武清佛罗伦萨小镇，是单纯商业街区之奥莱街区方式的一种独立体现，中国的奥特莱斯正式抓住了当今国人的消费心理：在手中略有财富积累后，即能体现面子、又能少花钱、还能买国际大牌的一种实际消费心理，通过三年来的运营加之地处北京、天津、唐山的“金三角”及便捷的公路交通、高铁交通，其客流、人气、经营业绩十足，这是彰显开发者商业价值的表现；北京三里屯的太古里，也是自持营运式街区模式，但其除首层核心区域外，南区的2F、3F以及北区的经营状况并没有脱离惨淡的格局，这还是产权自持的商业街区。

纬度之大，气候影响

中国地大物博，是世界上少有的国土面积纬度跨度之大的国家之一，这就造成我国南北方城市各自独特的气候和温差。在东北的齐齐哈尔和南方的广州同样是做商业街，显然要采用不同的规划方式与手法，否则不能接地气。我也看到在我国北方很多的城市开发商开发商业街区时效仿、照搬南方城市中认为不错商业街的方式，但投入运营后均无法摆脱惨淡的结局。

北京每年至少有5个月的低温或寒冷期，夏季3个月炎热期，掐指一算365天没剩几天适合在室外逛街。天气温差造成在北方城市的开放式街区商业难做。

同理在南方例如广州等城市也是一样，一年当中炎热天气周期长，，而不愿选择长时间暴露在炽热的阳光下。像现在很多商业街区原本当初设计是开放式街区，运营一段时间后又将街区顶部加盖罩起来形成物理上的室内街，这都是在实际运营中发现是温度“惹的祸”。

心理行为，上下两难

虽然说商业街区规划时一般都会在街区入口处、中间区域或合适的位置设计有电扶梯、垂直电梯，但显然还是难以扭转人的消费行为心理，多层街区首层人流接踵、二层、三层门可罗雀。北京三里屯太古里的2F、3F、B1的人流量只是首层的几十分之一；SOLANA的东区二层以及内街的西区二层、三层好像从2008年开业至今一直就是经营极其惨淡，甚至还有更多的空铺常年闭门紧锁，其双首层以及通过灯光节造势使得1层及外街显然客流量远远超过其他区域；苏州金鸡湖傍的李公堤国际风情街，其二层或局部的三层俨然成为了不毛之地，变成经营商家员工的休息区，再或者就是空无一人。

可以理解开发商在开发商业街区时要考虑拿地成本、容积率、建筑面积与投资回款的密切关系，但开发商业项目的核心不是为了好看的规划数据，能否运营起来、商家愿意进驻、消费者愿意常来逛街消费才是考虑的核心。以三层室外无地下的开放式商业街区为例，与首层相比，在无目的情形下，到达二层的客流量递减率约为70%，通俗的讲就是10个人只有3个人选择到达二层；三层的递减率约为90%，即10个人只有1个人到达三层。

商业街区的开发，占地面积越大越不能规划多层，其实这与拿地开发运作资本成反比。单层街区还有位置上经营不良的“死穴”，更何况多层街区。例如上面提到的奥特莱斯模式，大多数项目是单层设计，像天津武清佛罗伦萨小镇局部有二层设计，但也是为经营的商家作为库房、储物间或办公来使用。建筑风格新颖、别致、有特点，业态不佳、品牌不好，也只能成为别人光顾拍照但不消费的场地。商家无利可图为什么要与你在项目上长时间“并肩作战”？显然，没有客流商家不能赔钱经营，久而不用久之，撤店就成了唯一，空铺就成了现实。

风格特色，逆反而行

目前国内呈现的商业街区的建筑风格体现大致有三类：

第一类可以统称为风情街区

国外风情街，如意式风情街、法式风情街、西班牙风情街、美式风情街、俄罗斯风情街等现。国内风情街如岭南风情街、苗寨风情街、徽派风情街、朝鲜民族风情街等，这类风情街均体现民族或地域风情特色。

第二类是仿古风情街

以中国历史朝代发展时段的建筑风格为商业街区的建筑风格载体，其实多数开发商本意要将仿古商业街与旅游、文化相联系，但都效果不佳。仿古商业街有一种是在城市中仿照我国某个朝代的建筑风格整体新建的项目，以我国一些曾经有历史文化典故的中小城市居多，而且多数还是当地政府为业绩工程的主导项目，可结果现状基本都是“姥姥（本地人）不疼（不喜欢），舅舅（外来人）不爱（不感兴趣）”。

究其根源，没有历史遗留旅游景区的新建仿古商业街，很难在短时间做出效果来。北京前门大街地处中国首都，面向世界各国旅游人士，都没能摆脱惨淡的厄运，更何况在地处人口只有几十万的中小城市的仿古商业街区了。诚然，这些仿古商业街中的经营商家质量较差、业态规划不佳等也是根源。

第三类是现代融合式街区

北京三里屯太古里是现代潮流街区的风格体现；成都远洋太古里在建筑风格上呈现出历史与现代艺术的混搭手法，即为融合式风格商业街区。

仿造跟风，难保成功

在国内被仿照的商业街区样板最多的可能有如下几个样板：历史街区仿照的参照项目多以上海的石库门、杭州的南宋御街、成都的宽窄巷子为参照甚至照搬；现代街区多以北京三里屯的太古里为模仿对象；历史与现代的结合项目更是照搬成都的太古里；风情街区仿造北京的SOLANA；民俗旅游街区以陕西礼泉县袁家村为仿造对象；艺术街区按照北京798照搬……

被照搬或者仿造的商业街区只被要仿照的开发商看到了表面其经营良好的景象，而没有更多的思考照搬移植过来是否能够在该地区“水土适合”。大城市拥有上千万的人口是中小城市只有几十万人口而无法复制和比拟的，大城市有文化底蕴是因为其人口文化底蕴结构远远高于中小城市。再者，照搬成功项目的建筑外观轻而易举，只要有资金，没有照搬不了的产品，但项目内引入的商业品牌恐怕也是中小城市难以逾越的一道坎儿。

还有最为关键的内容就是商业地产产权的持有方式，一些开发商仿造成功项目的核心是想通过仿照借鉴其项目成功模式将自己的项目卖出去，这是商业项目运作是否能够良好的本质问题。即使采用包租模式，恐怕四有权中核心之产权出让，也一定会导致其他连锁问题的发生，而影响项目的整体效果。当然还有很多其他因素是不能通过复制、仿照能够解决的。

所以开发商业街区借鉴成功项目的成功经验是可取的，如何将成功的商业运作经验与要开发的项目进行较好的融汇融合、因地制宜的打造自己的专属商业项目才是应该深入考虑的问题。只是盲目进行复制、仿照显然无法取得大的成功。

时间：2018年8月30日 

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文章来源：中购联

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