楼市真相！刚需退出，投机者逃亡，谁是最后赢家

原标题:楼市真相！刚需退出，投机者逃亡，谁是最后赢家

“这是最好的时代，这是最坏的时代。时势会造就英雄，同时也会制造无数炮灰。而我们短暂的生命，不过是经济周期轮回中的附属品而已。”

应该说，目前这种信贷危机是全球性的。IIF（国际金融协会）的研究显示，在美元走高、利率上升、贸易战的环境下，中国、乌克兰、阿根廷、南非和土耳其面临的风险最高。而从4月到目前一个月时间里，美元指数已从89.5附近突破了94，而美元刚刚上涨了3.5%就已经让阿根廷、土耳其、乌克兰绷不住了，在香港，汇丰已经将美元存款利率上调了100倍。

从今年开始，美联储缩表不是渐进的，而是加速度的。这是铁了心要刺破泡沫的节奏，而且不给其他国家泡沫软着陆的时间。

上图是美联储资产负债表的负债情况，可以明显看出今年以来美国央行的资产负债规模开始下降，尤其近一个多月正在加速下降。美联储预计今年将缩减资产负债表2280亿美元，而全球央行的外汇储备大约有64%流入美元资产，其中一部分会流入美债，但以目前外汇储备的积累速度，这部分资金远不足以抵消美联储今年2280亿美元的卖出。这就会造成美债卖多买少的“净卖出”，从而导致美债收益率持续走高，而一旦10年期美债收益率触及4%，全球信贷危机的压力就会凸显出来，接二连三的国家会爆出金融债务危机。

叠加上美联储的密集加息，美国利率的快速上升，于是形成了美元上涨的强大动因。目前，非美国银行的美元贷款约为4.5万亿美元，随着美国利率走高，非美国家和地区将承受越来越大的债务成本压力，这4.5万亿美元的负债将使新兴市场国家步入危机模式。也就是说，过去十年吹大的泡沫将逐步步入破灭的节奏。如果人民币贬值，就会造成国内美元债负债企业面临更沉重的债务负担。根据外管局的数据，2017年末，我们的外债余额为17106亿美元，如果美债收益率一旦站上4%，我们的债务负担将急剧增加。

美联储的加息、缩表，特朗普的制造业回归、美元回流，实际上都是在储备货币弹药，针对谁呢？正是那些因为泡沫而不敢、不能加息的经济体。一旦危机来临，美国储备充足的“弹药”便会成为超级买买买（大收购）的保证。

那么，特朗普的这些政策是如何传导至房地产市场上的呢？

为了避免争论，我们以虚拟的M国房价为例。如果M国央行在目前的背景下印钞，则M国房价必定会涨，同时M国货币对美元会暴跌。然而，如果特朗普盯上了M国，不让M国货币对美元贬值（方法可以采取贸易制裁或提高关税），那么这时M币就无法对美元贬值。而印钞增加流动性，M币必然会对美元贬值，这样就形成了一种矛盾的局面。即使M国的外储全球第一也经不起这种折腾，于是这时M国央行就不能通过印钞来化解危机。也就是说，M国房地产的利益就会因为特朗普不让M币贬值，而被牺牲掉。

机智的你一定看出来了，这就是特朗普的汇率剪刀差策略，何时升值何时贬值，美国优先决定。

然鹅，在知乎的评论区里看到“精神美国主义”这个词的时候，让我意识到了其实民族主义的情绪，会在无形中将认知和对问题的探讨划分开来。而这种人为的划分，会在很大程度上影响我们的思维，尤其是对宏观意识还比较模糊的童鞋来说。其实，没有所谓的美国优先或中国优先，这一代人类文明的发展太短暂，根本不足以理解什么叫做civilization。但是，这并不妨碍我们去（学会）思考，自由而独立的那种思考。

其实，相对于崇美的说法，还不如说是美国的“阴谋论”来的实际点，当然，美国的战略其实也算不上什么阴谋，只不过美国的操作手法比较隐蔽、而且也不会直接告诉你他的战略规划而已。

举个栗子。在美国如何收割和剪羊毛这件事上，就是一个相当简洁明了的战略规划，而且简单粗暴：

次贷危机爆发时，美国实施QE，向外转移风险--->中国接招，开启“四万亿”计划，对冲风险托住GDP--->房地产成为中国经济支柱产业，房产泡沫开始泛滥--->房地产库存激增（银行抵押品三分之二都是房产，如果砸在房产商和企业手里，危机一旦爆发银行就药丸）--->涨价去库存，转移债务主体（房产被卖到居民手里之后，房产商和企业脱身，于是银行不怕不怕啦）--->美国开始贸易战、加息、缩表，迫使中国减少基础货币发行、跟随加息--->房地产超级泡沫面临“资金断供”（要凉？）--->美国开始收割中国十几年来积累的财富。

可以说，这个套路和当年收割日本时，是一样的配方一样的味道，并没有本质上的不同，用国内流行的说法就是：没有创新。

但这只是美国战略布局中的一部分。而目前正在进行的推高油价，可以说和特朗普全球战略利益的调整有很强的暗合性，也可能是瓦解中国全球战略的一张牌。美国的这个石油战略还有一个隐藏的战略部署：油价涨上去之后，俄罗斯的财政和经济就会缓口气，同时石油国家和能源国家的经济和财政都会缓过来，那么，他们和中国的离心力自然就会增强。

举目四望，似乎我们手中唯一能打的牌就是朝鲜了。而在6月12日，特朗普将在新加坡和80后见面会谈，届时如果传出重大变革的消息，估计我们会更加被动。

大Boss说的好啊：要居安思危，处盛虑衰。

「房地产之殇」

在进一步展开讨论之前，先说一个关于贸易战的消息。

这是一个乌龙消息。5月18日，一则中方接受美方要求削减2000亿美元贸易逆差的消息在网络上被疯狂刷屏，然而很快就被中方辟谣为假新闻。事实上，第二回合的谈判过程很艰辛，道阻且长。为了调节谈判氛围、活跃双方气氛，特朗普还特意在谈判开始前发了一条推特，称对于中兴的制裁并没有被解禁，具体情况要视第二回合谈判的进展而定。

正在第二回合谈判进行得过程中，原油价格却一路飞奔，以至于有童鞋发消息给我说，我在文章中的预言成真了。我狠狠的批评了他：为什么要跟我说这个，你应该去朋友圈里说、去公众号里说、去知乎里说，吼吼～然而，在kidding之外，有一点还是需要重要指出的：本文的初衷并不是要做任何意义上预测的先知，事实上，没人能够（真正）预测。

所以实际上，我对那位童鞋说的是：如果有人告诉你他能预测房价、预测石油、预测经济危机，那么他不是骗钱就是路边算命的。

截止5月17日，伦敦布伦特原油盘中最高上探至80.18美元/桶，为2014年11月底以来首次击破80美元。原油价格的上涨，给全球资本市场增添了许多变数，不仅撬动了美国国债的收益率，还诱发了新兴市场资产的抛售潮。德意志银行在其报告中认为，如果油价再涨5美元，可能就会引发整个市场的大幅波动，因为油价的上涨会引发通胀预期，而这将会给全球资产市场带来不可预测的风险。而这份报告的发布时间是4月24日，那时的布伦特原油价格还在74美元左右，而现在，原油价格的涨幅已经突破了5美元。

事实上，德意志银行的预警并没有错。因国际油价的大涨，全球资本市场已出现了罕见的波动：首先，美国10年期国债收益率于4月25日达到3.035%的高点，创下2014年年初以来最高水平；该数据此后仍进一步攀升，5月17日升至3.12%，为2011年7月以来首次。华尔街已经有分析师称，10年期美国国债收益率可以达到3.5%，而且“完全没有问题”。JP摩根甚至直接警告可能涨到4%。

这意味着什么呢？作为全球大部分商业贷款利率和其他金融工具的标杆和晴雨表，10年期美国国债收益率对全球经济都尤其重要；作为无风险利率指标，它影响的不只是债券市值，还有股票、不动产等其他一系列资产的价格。先来看看它是如何对全球经济产生影响的：

美国实行QE，全球美元增发--->联邦利率、10年国债收益率、美元指数都下降，美股上涨--->新兴市场泡沫上升、经济透支，美国国内市场趋于稳定(QE任务完成)--->美国退出QE、上调联邦利率--->美元升值、回流--->各国抛售美国国债换取美元，从而压低美国国债价格推高国债收益率--->联邦利率、10年国债收益率、美元指数、美股指数全都上涨--->美元持续不断回流--->美联储开始缩表--->进一步推高美国国债收益率--->促使国外更多美元流向美国投资--->进一步减少国际市场的美元，形成全球美元荒--->美国国内通胀上升--->美联储(欢快的)加息--->联邦利率、10年国债收益率趋于稳定--->美国实体经济开始走强，美股指数开始回调。

由此可以看出，10年美国国债收益率会直接导致美国国内通胀水平和美国股市下跌。事实上，美联储内的鸽派一直认为虽然目前失业率下降了许多，但通胀率一直都未达到2%的标准线，这也是其之前一直推迟加息的原因。而一旦通胀上升，美联储将果断加息，甚至可能最多加息8次（目前普遍预测是4-6次）。   

那么，对我们会有什么影响呢？ 

在我们3.12万亿美元的官方外汇储备中，有相当大一部分是美元资产，尤其是美国国债。美国财政部近日公布数据显示，截至今年3月末，我国持有的美债总额为1.1877万亿美元，创下5个月来新高，为美国第一大债权国。而美债利率上涨，意味着我国持有的美债价格下跌、估值缩水，对外汇储备形成负面的估值效应。同时，美国长期国债的利率上升，又缩小了其与中国的利差。所以，人民币汇率出现趋势性(小幅)贬值将难以避免，而这必然会导致资金流出中国。

上图是10年中国国债收益率(紫色线)和10年美国国债利率(紫线下方线)的利差图，能清晰的看出两者之间的利差正在快速缩小（此图是3月5日的，那时10年美国国债利率还只有2.84%）。

在4月11日的博鳌亚洲论坛上，央行行长易纲曾表示：“目前，中国10年期国债收益率约为3.7%，美国10年期国债收益率约为2.8%，中美利差处于比较舒服的区间。”然而现在，中美利差很快就不“舒适”了。目前，中美10年期国债利差是60个基点，已经跌出了80-100个基点的“舒适区间”。

同时，这也将进一步影响我们的外汇储备。如果美债利率继续上涨，外汇储备很可能会继续下降，而这与美元升值、美债跌价、美股跌价所造成的估值效应有直接的关系。除了估值效应，更重要的是美元、美债利率大涨可所引发的资本外流。可以说，美债利率非常重要，直接关系到我们的外汇储备。

上图是我们外汇的月度环比变化图，我们可以看到，今年2月份(右起第三个柱子)，外汇储备在连续12月增加之后，首次出现了下降(270亿美元)；4月份(右起第一个柱子)又降了180亿美元。

美债利率飙升，刺激美元走强，已经给部分新兴市场经济体带来了货币贬值、资本外流的压力。继阿根廷比索的失控式贬值之后，土耳其里拉兑美元汇率也接连刷新历史低位，仅5月以来就贬值了近10%。另外，巴西雷亚尔、俄罗斯卢布、印度卢比的表现也是跌势汹汹。在货币大幅贬值之后，新兴市场资金外流的压力开始出现。根据EPFR Global公司(专业追踪基金动向一百年)的数据显示，从4月底以来投资者从新兴市场债券基金撤出的资金，已经达到了过去几个月的高位。

随着美债利率有效突破3%，随着中美利差挤压至多年来的低位，未来资本外流压力也许会重现，外汇储备保卫战会不会再一次打响，也许就会变成我们后续更新中讨论的现实话题。

那么，对房地产有何影响呢？应该说，这种影响不仅是对中国房地产，而且对全球房地产都是致命的打击。

美债收益率不断高涨、美元升值和持续性的加息，世界经济已经展开了一场“钱”的回流战。这是美元与多种货币的加速赛跑。在金融危机后的世纪性美元“大放水”之后，当时全球的投资人都近乎狂热的执迷于用无限放大的杠杆在世界范围内购买房产（看来中国购房者们并不是一个人在战斗啊）。

然而现在，遍布世界的房产投资者都在与美联储以及各大央行进行着生死攸关的博弈。此时此刻，那些过去靠概念炒作起来而没有自住功能的全球多地楼市（是不是和我们的房住不炒很像～），似乎瞬间成了被做空的标的，不但原本计划投资的企业试图撤资，许多个人购房者也都不惜亏本抛楼。

根据对过去两周内投资人所持有的九种货币仓位的调查显示，人民币、韩国韩元、新加坡坡元、印尼卢比、台币、印度卢比、菲律宾披索、马来西亚马币和泰国泰铢呈现降幂排列，这再次印证了投资到海外地产的企业急于回流的根本原因。尤其是马亚西亚和泰国的相关地产和物业，过去都广受中国人欢迎，但过去购买了这两国地产的投资人现在正面临着严重的资产贬值。不仅是东南亚，目前包括伦敦，以及澳大利亚、新西兰、加拿大等多国里，过去炒房客喜欢投资的多个城市的许多物业地产，现在正面临着人去楼空、房子无处安放的境地。只是，这其中的投资者究竟持有多少杠杆，却是个未知的无底洞。

看到这里，中国的房地产终于扬眉吐气了一把：看，不只是我一个人的杠杆率这么高吧？这时，央妈一个巴掌飞了过来：闭嘴吧，看看你现在都胖成什么样了，还特么有脸和外国小朋友们比杠杆，好好给老资减肥！

是的，现在我们已经进入一个美元荒的时代。5月17日，联合国在发布的《2018年世界经济形势与展望》（Mid-year更新版）中指出：全球流动性收缩将引发新兴市场剧烈去杠杆。

美联储的货币政策正在有序开展中，但全球主要央行的缩表也存在着不确定性。对于发展中经济体来说，高杠杆率不仅影响资金成本，也影响金融稳定。新兴市场非金融领域企业债务在GDP的占比已经从2008年的60.7%，大幅攀升至2016年的102.1%，其中，中国的增速是最快的，2016年中国的企业债务在GDP的占比已经高达160%。因此，全球流动性收缩极有可能导致新兴经济体剧烈去杠杆。

这些因素叠加在一起，极有可能导致全球市场变得愈发不可预测，政策犯错的风险很高，决策者犯错的可能性也在急剧增加。

就在这考验决策层智慧的关键时刻，中国房地产这个肥胖的超级骚年，又扯了下央妈的衣角：母亲，我好饿，再放点水吧～

可以说，最近被政府约谈的城市都存在这种套利空间，所以才造成了各种摇号抢房的奇观。这时，细心的你一定发现了，现在市场上对于买房的动机和以往调控时发生了很大的差异：以前是担心以后涨了更买不起的焦虑，现在则是为了价格差套利的疯狂。

这就是目前的市场画像：刚需退出，投机者正在拼命赚取最后一个铜板。

为什么要说最后一个铜板呢？2016年前曾流行一个说法：一座城市的房价能不能破万，是衡量其能不能成为二线城市的重要标准之一。然而现在，这个标准已经成为一个笑谈。目前中国有62座城市房价过万，其中有20个是三四线城市，占总量的三分之一。也就是说，三四线房价破万正在成为一个新常态。为什么会这样呢？因为货币化棚改。通过这一创新，地方政府才能在地方债和去库存这两座大山重压之下存活下来。你真以为底特律破产是闹着玩的？

追逐套利空间的暴利，倒是极其符合资本论中对于资本的描述，那么，它是如何存在的呢？应该说，这和地方政府的智商是分不开的。在国内，向来有一抓就死一放就乱的传统，中央下达的政策到了地方政府，很容易就执行的变了样。事实上，在卖地经济这件事上，地方政府总能找到各种方法架空政策；或者说，中央对地方政府设定什么政策目标，地方政府都有办法来人为操控达到什么目标。

现在中央要求的是各城市房价稳定，所以目前国家统计局公布的房价数据也肯定在其目标范围内，即当前70个大中城市房价涨跌每月公布的幅度大多是零点几上下。国家统计局出手，必定是品质保证，大家不要笑，这些数据的计算过程其实并没有造假，那么，地方政府是怎么做到的呢？从技术角度来说，地方政府操控房价涨跌有以下几种方式：

a、通过当地房管局网站上的网签价格，地方政府对每天住房交易的价格了如指掌。这样，就可以针对需要房价涨幅到哪一种程度，来决定哪些交易能够完成、哪些不能完成，因此房价涨跌水平便完全由房管部门控制。

b、要求房产商在住房交易时采取阴阳合同，否则购房者无法完成交易。

c、在土地拍卖时，当地政府直接给住房交易定价，从而导致新房及二手房的价格严重倒挂。

由此可见，正常的房地产市场的价格机制，就这样被（人为）强制性的扭曲了。

管理层可以控制银行贷款利率、可以控制资管通道和去杠杆，但是该如何约束地方政府的卖地经济呢？嘴上喊着产业升级经济转型，身体却很诚实。5月14日，财政部公布4月份财政收支情况，其中，土地出让收入继续维持较高增长，1~4月国有土地使用权的累计出让收入约1.8万亿元，同比增长40.7%。

一位中科院院士在评价为什么中国芯片无法实现突破的原因时说：因为所有人都希望明天就能实现！产业升级？这种痛苦而漫长的过程，可能是现任地方政府在任期间都无法实现的长远目标，只有房地产才是看得见摸得着的。

在评论区和私信中，很多童鞋都在问类似芜湖、重庆、郑州这些地方的房价暴涨问题，其实答案就在财政部公布的1~4月另一个重要数据里：政府性基金预算支出——其中，国有土地使用权出让收入相关支出14621亿元，同比增长53%。国有土地使用权出让收入相关支出指的是什么呢？指的就是征地和拆迁补偿支出、土地开发支出。

这个数据的结论就是：用于征地及土地开发的费用增长超50%。越来越多的货币化棚改促使三四线楼市应声大涨，拆迁户手握重金流入新房市场，连摇号都挡不住了。一边是中央要求遏制炒房、稳定房价，一边却是各个地方政府为了自保推出了一系列行政性调控政策，甚至无所不用其极。很明显，这两个目标同时实现是完全不可能的事情，应该说，这种完全相悖的房地产双重调控，更像是一场隐形的博弈。

而各地的抢房潮及炒房潮四起、摇号摇到让住建部不得不在半个月内约谈12个城市的负责人，正是这种博弈之间的最好注脚。

「明天的明天的明天」

相对于外部的输入性通胀，内部的通胀因素属于可以去控制的。2010年后，中国的潜在增长进入下行趋势，中国的内部通胀基本都是地产型通胀，上涨的房地产挤出了企业的ROE，而CPI-PPI裂口则显现出发散状态，供给侧去产能，对冲的就是内部通胀。所以，如果房地产真的凉了，那么内部通胀的趋势其实不用太担忧。

真正无法控制的是输入性通胀。现在外部通胀正在往里面传输，很可能会逐渐成为我们最大的威胁。现实的情况是，我们目前很被动，中国的能源和农产品对全球市场依赖程度非常高，而中国的经济动能依然比较弱，资产泡沫调整的缓冲期比较狭小，在这种稳杠杆已经代替去杠杆的新常态时期，如果外部通胀因素挤压进来，两相叠加，就会形成货币到底是宽松还是紧缩的困局。一旦滞胀预期成型，那个关灯吃面的画面太美，不忍直视。

那么，形成这种货币政策困局的深层原因是什么呢?  

这就出现了一个全新的概念，我将它称作“经济繁荣逆周期”，它表现的正是全球最强经济体之间在经济周期上的逆差：美国已经退出了量化宽松，开始加息、缩表；而欧盟、日本却还在量化宽松，就连中国，最近的政策也似乎释放出了又要重新宽松的信号：

在5月发布的央行一季度货币政策执行报告中，降杠杆变成了稳杠杆，下一步的货币政策除了“稳健中性”的基调之外，也新增了“注重引导预期”的描述，删除了去年四季度对流动性的“削峰填谷”描述，并称要综合考虑宏观经济运行的变化。

为什么要说“又”呢？

这并不是月光宝盒的魔幻效果，而是因为对于房地产的去库存和放水一直都没有真正结束过。除了前面提到的地方政府人为造成的房价倒挂利差之外，还有一个极为宏大的政策因素。

如果说，一线城市几乎从没有怎么被去库存所困扰过，那么上一波涨价去库存针对的就是二线城市，虽然取得了极大的成功，但却依然留下了未完成的任务：库存更大、流动性更差的三四线城市。而这，也正是许多地方政府最为焦灼的事情。一二线城市的杠杆转移已基本完成，那么广大三四线城市怎么办呢？如何才能将这些原本无人问津、毫无价值的劣质资产转移出去呢？在这种毫无市场需求的“内虚”市场，三四线城市庞大的去库存问题就仿佛是一个无解的死结。

是的，三四线城市的房地产库存也是亲儿子啊，央妈不能不喂。于是，在PSL的定向灌水和政策掩护下，开始于2017年的棚改货币化，让三四线城市也开始了和上一波二线城市一样的杠杆转移过程：政府去杠杆，居民加杠杆。聪明的你一定看出来了：一样的味道，一样的配方。只是，没有那么多人懂什么货币工具，大部分人只知道，如今就连三四线城市的房价也都颇酸辣了。

同时，今年爆发的二三线城市抢人大战，更是将这种原本老大难的偏远地区库存问题都变得轻松起来：老婆，快和牛魔王一起出来看，好多的新韭菜啊。

就连号称要壮士断腕的海南省，也因为加入了抢人大战而放开了全省限购，之前史称“海南地产难民事件”的剧本又来了个始料未及的剧情大反转，这位编剧，全国这么多省市中，能把省长的脸都打得啪啪的，我们就服你。

对于新一波房价失控的乱象，住建部负责人就房地产调控问题密集约谈了12个城市（其中9个城市在约谈前均已放宽落户政策）。为此，住建部重申坚持房地产调控不动摇、力度不放松，并将房地产调控从过去单方面的一城一策，升级至政策对调控效果负责，监管则负责对政策落实的核查，形成三步走：预警、约谈、问责。  住建部约谈各城市的目的是，坚决遏制投机炒房，因地制宜，确保房地产市场平稳健康发展（这句话并不难理解，每一波房价暴涨时都能听到）。同时，住建部再次明确了地方政府对稳定房价负有主体责任，并明确未来对工作不力、市场波动大，未能实现调控目标的地方将坚决问责。是啊，看你们那没出息的样，没见过这么多韭菜是吧？看看人家一线城市，吃相多优雅，这就是差距懂么，再重申一次，一定要注意素质、注意吃相！

只要会数手指头的人，这时基本上都能深刻的领悟到了点什么：最初的一线城市、上一波的二线城市、到如今的三四线城市，在这个击鼓传花式的去库存游戏里，还会有五六七八线城市吗？

而此时美国市场上发生的一切，似乎都在庆祝特朗普所取得的胜利。

据美国能源信息署（EIA）数据显示，美国石油出口数据一周比一周大，而且这一趋势在过去一年急剧上升，从每天150万桶上升到最近每天200万桶，而最近一周，美国原油出口更是首次突破了256万桶/天的大关，创下了又一个纪录。而且分析师表示，随着中美贸易谈判协议的进一步落实和执行，这种出口激增的局面很可能会持续下去。 

正如伊朗石油部长赞加内在伊朗国家电视台上公开指责特朗普时所说的那样：“特朗普在油价问题上不诚实…他想要更高的油价。” 这句话也说出了特朗普的伊朗战略，其真实目的就是高油价，进一步来说是为了美国的石油出口以及美国经济。

与原油价格一同上涨的还有美元指数和美国股市。

美指涨破94，再创今年最高。从4月16日至今的短短一个多月，美指暴涨了4.5点，似乎又有了当初2008年曾在3个多月内涨15点的气势如虹的架势了。而今天人民币中间价却下调89点，报6.3852元，为1月24日以来新低。这样的环境，对于严重依赖外贸的我们，实在是一点都不轻松，而新闻中不断重复的科普知识，似乎也让我们看到了更加复杂而矛盾的景象：一边是跌跌不休的人民币汇率和萎靡不振的出口，一边是即将打开的开放市场。

谈判结束时明明说的是双赢，为什么我们的新闻中却只能看到“扩大开放会为我国经济带来什么好处”这样的科普文章呢？说好的双赢呢？特朗普依然笑而不语。

通过目前这场看不见硝烟的贸易战，我们可以进一步透视一下特朗普的美国优先政策。应该说，美国优先的外交政策，虽然与美国传统的政治原则存在较大的差异，但却并没有偏离美国国家战略方针的总体方向。特朗普会比之前的总统更加注重美国自身的切实经济利益，而不会总是把人权放在外交的首要位置，因此特朗普也不喜欢像他的前任那样总是到处挥舞人权大棒。在当选总统之前，特朗普就非常反对美国的中东战略，他认为美军花大把的美元向世界推行自己的民主制度完全是吃力不讨好的苦差事，对于2016年奥巴马花了18亿美元从伊朗换回人质更是觉得愚蠢透顶。然而，在经济与贸易上，特朗普可以说是老谋深算，要知道，像特朗普这么懂经济的美国总统并不多。

而对于房地产，作为全美第一大房地产商的特朗普更是早已看透了本质。什么？你说中国房地产？连一个完整的房地产周期（萌芽-发展-膨胀-崩溃-重生）都没经历过，你还谈什么人生呢？

内容来源 真理规划局 ID:zhenliguihuaju 作者 奶包的大叔 原文名《2018房地产沉思录(合订集-II)》

央行周一进行300亿逆回购操作 净投放300亿

香港万得通讯社报道，周一（5月28日），央行公开市场进行200亿7天、100亿28天逆回购操作，当日无逆回购到期，净投放300亿。

上周五， 央行 公告，月末财政支出和金融机构法定准备金退缴推动银行体系流动性总量处于较高水平，5月25日不开展公开市场操作。当日无逆回购到期。

25日，资金面偏宽裕，货币市场利率多数下行。银存间质押式回购1天期品种跌0.96个基点报2.5045%，7天期涨13.71个基点报2.8305%，14天期跌7.16个基点报3.7221%，1个月期跌16.67个基点报3.30%。

Wind统计数据显示，本周央行公开市场有3700亿逆回购到期，其中周一、周五均无逆回购到期，周二、周三、周四分别到期1300亿、2000亿、400亿；无 MLF 、正回购和央票到期。

整体来看，流动性持续偏宽松，隔夜供给充裕，跨月需求增加但压力不大。预计在财政存款投放和 央行 市场支持下，本月末流动性压力有限。

上周五银保监会发布修订的商业银行流动性风险管理办法，新引入三个量化指标，细化了流动性风险管理相关要求，7月1日起生效。其中，净稳定资金比例衡量银行长期稳定资金支持业务发展的程度，适用于资产规模在2000亿元（含）以上的商业银行。

中信 固收 表示，整体而言，本次流动性新规正式稿相较征求意见稿存在一定的边际宽松，延续了自资管新规正式稿发布以来监管政策边际放宽的态度，因此正式稿的出台对于商业银行资产负债业务难以构成新一轮大规模冲击，综合来看，维持10年期国债收益率中枢降至3.4%-3.6%区间内的判断。

华创固收认为，流动性新规对于银行同业业务无疑采取的是高压监管态度，体现在各项监管指标中同业资产的流出率都显著偏高，流动性匹配率中其他投资的折算率为100%，意味着未来随着流动性新规的正式执行，必然会带来抛资产换流动性的需求，由此引发的流动性风险对债市的负面影响，才是我们更应该关注和警惕的。

天风固收称，因为流动性新规实施在即，其冲击不确定性下商业银行的拆出行为可能会更加审慎，因而对于6月的流动性影响存在不确定性。打消这种不确定性的决定力量仍然在于 央行 （2017年6月和2018年3月资金面超预期宽松即是例证），特别是考虑到管理办法实施时， 央行 资金对银行体系流动性的影响明显有提升。

上周利率债市场明显回暖。中债10年期国债到期收益率下跌9.73bp至3.61%，中债10年期国开债到期收益率下跌14.08bp至4.40%。现券方面，10年期国债活跃券180011.IB收益率报收3.605%，周下行9.5bp，10年期国开活跃券180205.IB收益率报收4.395%，周下行14.25bp。

国债期货全周处于上涨趋势中，10年期国债期货主力合约T1809周上涨1.08%，5年期国债期货主力合约TF1809周上涨0.54%。

中信证券固收研究团队认为，从技术面看，上周国债期货的明显反弹是市场情绪回暖的表现。此前，降准之后获利盘的回吐，一度导致债券收益率走高。但当10年期国债收益率回升至3.7%，则事实上已经接近降准前的收益率水平，对于短线投资者而言，市场安全边际已有相当的恢复，因而短线交易情绪有所回暖。

与此同时，截至上周末，中债企业债到期收益率皆环比上行，显示市场对信用债的恐慌情绪仍在持续。上周五一级云城投利率打开上限至7%，但依旧未满额募集，市场资质较差的城投债无人问津，信用债市场两极分化严重。

海通证券认为，今年以来信用债市场呈现“冰火两重天”现象，高等级信用债一级市场需求较好，净发行量较去年同期大幅上升，二级收益率跟随利率债大幅下行，而低等级信用债净发行量仍未转正，很多主体因需求不足而取消发行，信用利差逆势上行。海通证券认为，今年信用债将因资管新规落地后风险偏好下降、再融资压力致信用风险上升而产生分化，未来这两大因素仍将持续发酵，仍应坚守中高等级信用债不动摇。

整个债券一级市场中，上周一级市场发行量8558.36亿元，净融资量1178.48亿元，到期偿还量为7124.58亿元。

其中，利率债发行量1917.57亿元，净融资量1485.77亿元。国债发行量为773.80亿元，净融资773.80亿元。政策性银行债发行量为779.10亿元，净融资359.10亿元。地方政府债发行量为1712.27亿元，净融资1700.47亿元。信用债方面同业存单发行量和净融资量分别为5546.20亿元和449.40亿元。

本周中国债券市场公布将发行总计2527.11亿元的债券，其中包括16只总发行额为1065.51亿元的地方政府债，122只总计划发行额为861.1亿元的同业存单，3只总计划发行额为210亿元的政策银行债。

资金面上，央行公开市场操作对冲资金到期，货币市场利率整体保持稳定。上周流动性的扰动因素主要是逆回购到期，其中周二到周四到期量分别为1000亿元、1800亿元和400亿元，央行通过公开市场操作总体对冲流动性到期，除周三流动性净回笼300亿元外，其余4天公开市场操作净投放均为0，维持银行体系流动性整体合理稳定，R007和DR007维持在2.85%和2.69%的均值附近。但由于月末因素来临，财政存款还未大规模支出，资金利率在上周五有所抬升，R007和DR007分别上行70.73bp和13.71bp。

市场估计央行年内仍有可能再次降准，银行间市场流动性投放将会继续保持中性偏松的节奏。

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