旭辉(00884)业绩生辉背后：把握窗口期，多元化、逆周期拿地之路

原标题：旭辉(00884)业绩生辉背后：把握窗口期，多元化、逆周期拿地之路

公司 旭辉(00884)业绩生辉背后：把握窗口期，多元化、逆周期拿地之路2018年6月12日 17:59:13

本文来自东吴证券的研报《旭辉控股集团(00884)：十八舞象，销售提速、逆周期拿地助力业绩生辉 》，作者为东吴证券分析师齐东。

智通财经APP获悉，东吴证券发表研报称，旭辉控股(00884)深耕长三角地区，土地储备量大质优，一二线城市占比较高;公司善于把握土地市场，多元化、逆周期拿地推动土地成本维持低位;公司销售规模快速增长，未来业绩锁定性强。此外，融资渠道多元化助力融资成本下降，净负债率持续保持中低水平。

东吴证券预计2018-2020年公司EPS分别为0.79、1.08、1.34元人民币，对应PE分别为6.6、4.8、3.9倍，首次覆盖给予“买入”评级。

销售突破千亿，产品定位精准

旭辉签约销售金额增长迅猛，2017年破千亿。2017年公司合同销售金额达到1040亿元，同比增长96.2%，2012年至2017年公司签约销售金额复合增速达61.4%;权益签约销售550亿元，同比增长88%;签约销售面积629万平方米，同比增长116%。在CRIC地产研究发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜中，旭辉位列第15位。2018年公司设定销售目标1400亿元，较2017年销售金额同比增长34.6%。

1.销售深耕长三角、环渤海，坚持以一二线城市布局

从区域来看，2017年长三角地区销售贡献占比达到62%。同时公司也开始在重庆、成都、青岛、武汉等经济较为发达的中西部强二线城市展开布局，中西部区域销售额占比由2016年的8%提升至16%。

从城市能级来看，公司始终坚持一二线城市布局，一二线销售贡献占比超90%。2017年公司实现销售金额1040亿元，其中一线城市贡献占比15%，二线城市贡献占比82%，合计达97%;公司不断深耕二线城市，销售额占比不断提升。

深耕核心城市，区域销售表现靓眼。2017年公司继续深耕核心城市，公司在杭州、上海、合肥、苏州等城市销售规模不断提升，继续保持较快增速;除了原有城市的深耕外，2017年首次拓展青岛、成都等城市。2017年公司在苏州、合肥位列市场第一，销售额同比增长超过45%;在杭州、宁波、上海、重庆、沈阳、天津位列市场前十，公司在核心城市深耕的战略取得了显著成效。

2018年旭辉提出1400亿元的销售目标，对应35%的增速。根据公司年度业绩会，2018年公司预计可售货值达2500亿元，其中北京、环沪区域、武汉、合肥、重庆占比较高，分别达17%、9%、9%、8%、8%。可售货值的充足及项目的多区域分布都为公司2018年销售规模提供了保障，2018年公司提出销售目标达1400亿元，同比增速34.6%，我们判断公司将大概率超额完成。

2.产品定位：以改善为主同时兼顾刚需，铂悦系口碑深入人心

公司产品结构较为多样化，改善性住宅成为主力产品。在物业开发层面，公司已形成了铂悦、江山、赋、府、公元、城这六大产品线，旨在通过差异化的定位，进一步增强公司的产品力和溢价能力。近年来公司对于产品结构不断调整，公司改善性住宅销售额占总销售额的比例逐年上升，至2017年已超过总销售额的一半，达到54%。同时，刚需性住宅的销售额占比从33%上升到了37%，而商业办公类产品的销售额占比则从16%下降到了9%。公司2017年销售均价16530元/平米，公司产品具备较强的品牌溢价效应。

铂悦系作为公司改善类住宅中的高端产品线，是公司业务拓展的一面旗帜。铂悦系产品旨在为城市精英人群提供高品质、高品位的生活方式，目前已在上海、苏州、南京、合肥、三亚、重庆六座城市有9个落地项目，其中铂悦澜庭和铂悦犀湖分别被授予“全球人居环境规划设计奖”和“创意设计金奖”。

善于把握市场，稳健拓展土储

1.把握窗口期，调整策略低价拿地

公司善于把握市场，看准窗口期快速扩张土地储备。在2014年的下半年和2015年的上半年，公司在地价大幅上涨前积极补充土储，快速布局核心城市，以相对较低的成本扩充土地储备，保障了后期项目的利润空间。2016年土地市场热度快速上升，土地溢价率较高，公司则避开竞争激烈的热点城市，瞄准具有潜力但尚未上涨的二线城市拿地。公司先后进军宁波、佛山、济南和三亚等城市，获取了一大批优质而充裕的土储资源。2017年随着热点城市土地市场的降温，公司再次战略进入18城，新增1320万平方米的土地储备建筑面积。

2.多元化拿地，合作项目不断提升

在拿地方式上，公司积极通过并购、一二级联动等多元化模式拿地。据公司年度业绩会，2017年公司新获取的地块中有近36%(按权益地价)来自非传统招拍挂渠道，近年来股权收购、在建工程转让、一二级联动及旧城改造等模式更是已成为公司传统土地拓展模式的灵活补充。

公司所取得的合作性质的项目数量逐年增加：在2016年的36个项目中，有21个带有合作性质;2017年合作项目增加到64个。在这种趋势下，公司的拿地权益比例有所下滑，从2015年之前超过60%的权益比重降低到2017年的42%。

从城市能级来看，公司新增土地储备主要布局在一二线城市，一线、二线、三线城市分别占比17%、76%、7%，土地结构十分优质。得益于多元化的拿地方式和灵活的合作机制，公司能够有效降低拿地成本，分散拿地风险，2017年收购的土地成本均价仅为8000元/平方米(不包括香港)。

旭辉控股始终紧抓行业并购大势，通过并购、合作不断推动规模扩张。由于旭辉具备着可观的产品溢价效应、高周转效率以及卓越的操盘能力，使得其他企业积极愿意与公司展开合作。目前公司与万科、招商蛇口、龙湖地产、金地集团、华夏幸福等房企均建立了良好的合作关系。

3.完善全国化布局，土储结构不断优化

公司已实现了全国性的布局，并持续在二线潜力城市进一步扩张。公司在长三角、环渤海、中西部和华南地区布局了近40个城市。截至2018年2月末，公司土地总储备约5100万平方米，土地储备充足。按城市能级划分，截至2017年末一线城市、二线城市、三线城市土地储备面积分别占比9%、82%、9%。2018年，公司将继续避开调控严格的热点城市，把目光投向具有潜力的二三线城市，进一步完善土储的布局结构，实现未来利率与周转率的双重提升。

融资成本持续下降，财务表现良好

公司融资来源多元化，截止2017年底平均资金成本仅5.2%，处于行业较低水平。公司灵活运用银行贷款、境内境外债券、可转换债券、永续债等多种融资方式。稳健的融资策略为公司后续的项目拓展奠定良好基础，也帮助公司取得较好的财务表现。

公司净负债率平稳，债务结构持续优化。公司净负债率稳中有降，近两年保持在50%左右水平，体现出公司在速度与稳健之间取得较好平衡。目前的债务中，约有35%的还款期限超过三年，25%的还款期限在一年之内，公司短期的偿债压力较小，财务状况较为稳定。

公司持续保持良好稳定的派息水平，积极回馈股东。公司坚持每年派息，近几年的派息率稳定在35%左右;派息金额逐年增加，至2017全年派息共计23港分，同比增长35.3%。基于稳定良好的派息记录，公司在2017年6月被纳入恒生高股息指数。

盈利预测与估值

预计2018-2020年公司EPS分别为0.79、1.08、1.34元人民币，对应PE分别为6.6、4.8、3.9倍。与A股及港股的主流地产公司相比，公司PE估值较低。

旭辉控股集团深耕长三角地区，土地储备量大质优，一二线城市占比较高;公司善于把握土地市场，多元化、逆周期拿地推动土地成本维持低位;公司销售规模快速增长，未来业绩锁定性强。此外，融资渠道多元化助力融资成本下降，净负债率持续保持中低水平。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.79、1.08、1.34元人民币，对应PE分别为6.6、4.8、3.9倍，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行；港股波动性较大。(编辑：胡敏)