碧桂园物业登陆港股 资本持续看好中国龙头面积和服务领域双扩张

原标题:碧桂园物业登陆港股 资本持续看好中国龙头面积和服务领域双扩张

6月19日，国内龙头房企碧桂园控股分拆旗下物业板块碧桂园服务(HK.6098)在香港联交所主板上市，交易首日股价报收10港元，市值突破281.5亿港元，登上港股物业服务板块第一的位置。这也是继今年2月品牌开发商雅居乐物业板块雅生活服务登陆香港资本市场以来，再有红筹分拆H股物业企业。

碧桂园服务稳居中国物业服务百强企业综合实力前三，从披露分拆碧桂园物业管理业务及在联交所主板以介绍方式独立上市交易，这家公司只用了短短3个月时间。众所周知，介绍上市被认为是适用于“有钱人”的上市方式。碧桂园服务的确是目前现金最多、最赚钱的物业上市公司。招股书也显示，2017年碧桂园服务的收入为31.2亿元，现金及现金等价物达26.34亿元，净利润为4.4亿元。在2018年中指院发布排名中，碧桂园服务经营绩效名列第一。

截至2018年4月30日，公司的合同管理总面积已经扩大到约3.654亿平方米，覆盖超过中国28个省、市及自治区的260多个城市。除了通过内生式增长扩充业务，公司向独立第三方物业开发商提供物业管理服务的合同管理总面积，已从2015年底的770万平方米增加到2017年底的4680万平方米，复合年增长率高达147.4%。碧桂园服务执行董事兼总经理透露，按合约面积算，第三方小区整体占比20%。

据了解，从2014年彩生活敲开资本市场大门，到目前为止，共有包括绿城服务、雅生活服务、彩生活、中海物业、中奥到家、浦江中国、祈福生活服务在内的7家物业公司登陆香港主板，1家在A股上市，62家挂牌新三板，资本正以前所未有的速度进入该行业。此外，实力房企如万科、富力等也在紧锣密鼓筹划分拆物业上市。

相比国外，中国物业管理服务行业更具广度和深度。由于新房开发规模更大，中国的物业龙头拓展在管面积更加方便；由于小区制的居住形态不同，社区自治组织程度、公共服务与社区活动开展程度不同，这就留给了品质化物业管理公司更多业务空间，故中国物业龙头的服务种类比国外更丰富。近年来，中国物业管理公司不断拓展服务广度，其增值服务也就不再局限于家政和维修，而是深入到社区生活的每一个领域（长租，物业置换，教育、新零售、养老等），还创新性结合社区O2O或物业管理A PP推进物业服务的平台化、智能化发展。

展望未来，若战略得当，中国物业龙头的历史成就理应高于国外同行。但中国物业管理公司增值服务普遍尚未成熟，盈利能力有待验证的风险。物业公司拓展增值服务，其管理团队的专业性有待验证。分析人士指出，此次以碧桂园服务为代表的物业管理公司的上市打开了行业高估值空间，大幅跑赢恒指的港股物业管理板块或打开新一轮增长空间。

图1：中国物业管理公司的增值服务

图2：中美物业增值服务发展思路差异

图3：美国龙头物业管理上市公司FirstService Brands 的服务内容

注：中国的物业管理行业相比国外服务内容存在较大差别，这源于国外住宅密度相对较小，以美国为例，据美国统计署，2014 年美国共有住宅1.34 亿栋。美国家庭拥有自己房屋的比率是65%，其中的60%为独栋别墅、6%是联排别墅、8%为活动房屋，剩下26%为公寓。人口居住相对分散，且街区制的居住方式安排，物业之间的空间要么属于私人产权所有，要么属于市政道路，美国的物业公司本身缺乏“小区业主共有的物理空间”这种具象化的业务开展场所，比起中国来说业务开展的可能性大幅下降。