「卢俊暗访」 曾经的上海网红盘，现在居然没人买！

原标题:「卢俊暗访」 曾经的上海网红盘，现在居然没人买！

现如今的楼市，各种乱象，更是衍生出了很多五花八门的词，比如：网红盘，比如：姨妈盘

今天要说的这个盘，就是传说中的这个网红+姨妈盘。从拍地开始就是楼王，以最高的姿态引爆全城，人人都知道，各各有期待，每个月都说要开，然后....就再也没有然后了

后台接到线报说这个项目终于要开盘了，前线看完样板房的粉丝们各种跟我们吐槽

这么好玩刺激的事情怎么能少了我们暗访小分队呢？于是我们立马激动滴搓着小手又出发了

金辉 ● 海上铭著

这次暗访的项目位于稀缺的闵行莘庄板块，据说是金辉地产最高级的产品系。让我们一起来具体看一看。

暗访☞初印象

下午13:00准备从南京西路出发，途经衡山路、沪闵高架路直达海上铭著。全程55分钟，小堵。相对于以往的郊区盘，这个位置这个距离真的是感人。

一下车看到这么一面大海报，总觉得隐隐的有点不对。。。什么时候，豪宅盘营销也这么简单直接粗暴了。嗯，一定是发生了什么

总算到了大厅找到了一点点“豪”的感觉

暗访☞观区位

现场安排了销售人员给我们讲解。在正式给我们讲解之前，发生了这么一个小插曲：

——销售人员硬撑底气的说，我们的认筹已经结束了，你们如果要买的话，只能认小筹了

——小分队人员也不是被吓大的拜托，霸气侧漏的回应，那我们还看什么，我们直接走吧

——销售人员立马泄气败下阵来，直接兜了老底：我们才认筹了200+，一共564套，认筹率不到50%。您您您肯定买！的！到！

嗯嗯，此回合，小分队完胜

先看一下整体的项目区位图

项目位于闵行莘庄板块，这个板块已经很多年有地块拿出来了，配套成熟，地铁1号线莘庄站为底站，地图显示1公里可到。

一次性整盘全开，352套两房小户型

再看项目沙盘图，整个地块规划整齐周正，占地面试32141平方米，建筑面积：98599平方米

楼层共11栋，含1栋经适房。

95的两房小户型主要集中在朝南朝西的这两排。需要提醒的是，西边与高架仅一个绿化带隔离，有一定的噪音影响。

暗访☞走进样板间

我们重点说两个在售主力户型，95㎡两房和140㎡的三室。均价在70595元/平，首付250万起。

看完两个主推户型，我最大的感受就是：总算知道为什么认筹不到50%了

两个户型分别看了95的交付标准间和140平的精装样板间

A户型 95㎡ 2室2厅2卫1厨

交付标准间

优点：

1.餐厅大，南北通，餐厅有单独的小窗来增强采光

2.两个卧室+客厅朝南，采光不错

3.长阳台，步测大概7米以上

<主卧>

<次卧>

<主卧衣帽间+卫生间>

<厨房>

槽点（重点来了）：

1.95平只有两房也就算了，能把房间做到这么小的，，真的是不多的，，，更难得的是，，，不但次卧MINI，连主卧也超级小

我还要再次感慨一下，交付标准间里啥都不放，都感觉人没办法多转身

2.看到它霸气的餐厅总算明白了，这空间都去哪儿了

总之，这个户型我给它打…59分吧，给他及格我怕你们会，打我

G户型 140㎡ 3室2厅3卫1厨

（没能拍到户型图，销售贴身防护，来源于网络）

优点：

1.一梯一户，入户门外可私享储存空间大

2.三开间朝南（客厅+2个卧室），南北通透

3.客厅大面宽移门，采光效果好，主次卧室同样两个大飘窗，整体采光充足

4.有两个卫生间，无论主客或是两代人使用，都非常方便

<客厅>

<主卧>

<主卧衣帽间>

<主卧卫生间>

<次卧>

<公共卫生间>

槽点：

1.厨房太小

2.北面房间太小，无法当正常房间使用

相对于上一个户型，这个户型可以打80分。

然后我们来看下装修的材质和细节，感觉这里才承包了我所有的槽点

由于限价所以装修标准其实是下降了的：除了基本的涂墙之外，中央空调保留了下来，地暖什么的都被取消了

讲真，地暖取消还不算什么

但简配简成这样的，我也是蛮震惊的。来看几个细节：

这移门、包括全部的门框，都是用的这种最薄的贴皮材料用。一股浓浓的出租屋风，有木有！

我特意观察了一下原来的装修样板房里的门框，是这样的：

有没有想哭？

再来看看现在用的一些品牌，嗯方太

再看看以前的一些品牌，

据说就留这个门禁对讲频率，实际交付的时候，都会小一圈。。。

小一圈

小一圈

.......

总结一下：

●也别怪大家吐槽，实在槽点的太夸张，简直宇宙无敌霹雳槽

暗访☞感受社区

讲真，很多的细节处理，可以看的出，曾经这个项目的高端定位。包括前期的很多准备工作，是花了大的代价和心思的

比如调控层的邻里场景处理

比如一体式的牛奶箱

但现实很骨感的是，在经历了限价及长时间的捂盘惜售后，也再也没有更多的资金去投入到复制和运营上了。

暗访☞解密周边

1.交通

项目--人民广场：40分钟（地铁）50分钟（开车）

项目--莘庄地铁站：25分钟（到站外）30分钟（站内）

为了给大家人肉测试楼盘到莘庄地铁站的实际距离，烈日下小分队苦逼的顶着暴晒艰难前行。

这么热的天，暗访踩盘真的是满满的对工作的爱啊！

结果小区一出门看到这个：

what？还要爬坡！！！！

而且这坡也太长了吧，爬到一半就开始喘，被小伙伴们狂吐槽

从海上铭著的正门出发，到地铁站的广场25分钟。当我们以为终于看到胜利的曙光时，发现从广场到地铁站内起码还要步行5-10分钟

2.商业

所属的莘庄板块，配套成熟，生活气息浓厚。周边约2公里范围内，生活配套齐全。与莘庄龙之梦、莘庄仲盛以及在建的TODTOWN等区域级商业 都十分接近。

1公里钟范围内，就可以满足餐饮购物娱乐需求。

3.学校

周边有闵行区实验小学莘松校区、上海莘庄中学、莘松中学，还有楼盘对面就有幼儿园

4.医院

瑞金医院闵行中心医院、复旦大学附属闵行医院、华东医院闵行门诊部

5.环境

项目北面紧挨莘庄梅园。

总结一下：

●整体周边配套可以打80分

●交通方便，商业配套给力，也算是地铁房吧

暗访☞项目解读

踩完盘感触很多，简单来说总结了三大硬伤槽点造就了如此低的认筹率：

1、户型差

95平的刚需户型，得房率低，影响居住体验。带看销售全程贴身“监视”也是怕真实的装修档次外流吧

2、装修太差

7万多单价的房子，又是莘庄这样的成熟配套区域，可以说购买人群应该都是高净值人群。但很显然，这浓浓的出租屋装修标准，无法完成这类人群的品质追求。

3、强盗逻辑差上加差

知道这个楼盘的物业费多少钱嘛？12块（6物业费+6会所使用费）。小夫妻买个95两房的房子，一个月要交掉1140元，不管你用不用会所。

这属于限价被限制狠了，，啥妖招都想出来了的节奏吗？

看完整个楼盘，感觉到深深的困惑。好好的一个标杆网红盘，是如何沦陷的。

理解可能很多，限购政策啊、市场行情遇冷啊，诸如此类的。但我想内部产品打磨、营销推盘、物业运营肯定也有一定的关系。

结果快离开的时候，收到粉丝一条私信留言，说金辉已撤销上海公司，由苏州公司代为管理，加上现场一张展示图：

一切，豁然开朗。

金辉 ● 海上铭著

开发商：上海天萃房地产开发有限公司

区域：上海市闵行区莘庄

楼盘地址：莘朱路698弄

产权年限：70年

交房时间：2019年年底

装修：非毛坯

物业类型：普通住宅

建筑类型：板楼 高层

楼层情况：共11栋，19-20层

户型面积：90㎡三室两厅一卫一厨；112㎡三室两厅两卫一厨

最新动态：7月1日认筹结束（认筹金20万）7月12日开盘

绿化率：35%

容积率：2.0

车位比：共692个停车位，车位比1:1.06，人车分流

规划户数：652户

物业费：12元/㎡·月 （6物业费+6会所使用费）

物业公司：上海金辉物业有限公司

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以上为正文，来自卢俊暗访小分队

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