深圳房改新政落地！未来商品房只占住房供应四成

中国改革开放的最前沿——深圳，扔出了重磅炸弹。它正式宣布：住房体制二次巨变！

8月3日，深圳最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布，这意味着，被称为先试先行的深圳房改，终于正式落地。

深圳楼市新政的有关规定内容丰富，信息量满满：

三大类、四种住房满足各类群体需求

新政规定，深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，将住房分为三大类：

资料图

第一类是市场商品住房，占40%左右，做到有能力的通过市场商品房来解决。将继续严格实施房地产市场调控政策，坚持以中小户型商品房为主。

第二类是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别各占20%；其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。

第三类是公共租赁住房，占20%左右，重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。特别是在过去保障的基础上，进一步扩大了保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

多主体供给

在多主体供给方面，《意见》共划分了八大类，其中包括——

1.以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。

2.以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。

3.以市、区政府(含新区管委会)为主，提供人才住房、 安居型商品房和公共租赁住房。

4.以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

5.支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

6.支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房， 建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

7.支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

8.支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。

多渠道保障

深圳将通过多渠道建设筹集住房，主要包括：

1.增加建设用地；

2.盘活存量用地，加大棚户区改造力度；

3.利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；

4.盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购；

5.实施公共设施综合开发；

6.开展城际合作，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

深圳土地资源十分紧缺，可利用的住房资源较为有限，为解决更多家庭的住房困难，《意见》明确规定，对出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。在封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

根据《意见》精神，对于公共租赁住房的申请人，将优化轮候配租规则，合理划定基本住房保障收入财产限额，建立健全保障对象经济状况认定核对机制。对于安居型商品房的申请人，也将合理划定户籍家庭租购安居型商品房的收入财产限额。

2035年目标：保障性住房不少于100万套

《意见》明确制定了2018年至2035年，深圳住房发展的主要目标——统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系。

确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，可通过市场解决的住房需求得到较好满足。

在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上，计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。其中，作为近期目标，2018—2020年深圳将建设筹集各类住房42万套，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

公开征求各类意见建议2691条

6月5日，深圳市住房和建设局牵头召开新闻通报会，就《意见》(征求意见稿)面向社会公开征求意见，受到广大市民、媒体和社会各界的广泛关注。自6月5日至6月19日期间，共收集到各类意见建议2691条。经梳理、归并和整合，共计有效意见建议190条。其中，与主文件相关的意见建议88条，与配套文件相关的意见建议70条，咨询类意见23条，与住房制度改革无直接关系的意见建议9条。

记者看到，“安居房供应速度较慢，且申请人数多于公租房申请人数，应加大安居房供应比例”、“充分利用临深片区的大亚湾的土地”、“加大城中村改造力度”、“构建基于发达通勤铁路网的深莞惠大都市圈，有效扩大住房供给”等意见被采纳。

按照计划，到2035年，深圳新增约550万人，按照三人一户计算，大概需要183万套新增住房。而深圳规划170万套住房，几乎可以满足每一个人的需求。

中国房地产面临历史性转折

长期关注楼市的人不难看出，这次深圳楼市新政出台，并不是一个孤立的事件。

一定意义上，深圳楼市新政可以视为是对刚刚落幕的七月政治局会议精神，一个响当当的落地回声。

大家如果看看7月31日中央政治局会议公报，里面房地产部分，总共给了73个字，7个分句。

下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

值得注意的是，政治局会议还提出：要加快建立长效机制。这次深圳楼市新政中规定的“四成商品房+六成人才房保障房”，可以视为建立长效机制的一个重要探索。

从这个角度看，深圳楼市新政，可谓住房制度改革启航的重大信号，不仅对深圳楼市影响深远，对全国房地产市场而言都具有里程碑意义。这透露出一个明确的信号：中国房地产正在面临历史性转折。

这次深圳这个石破天惊之举，断然宣示：国家已经下了决心，对房地产调控正在全方位加码！

告别“房地产依赖”

再见，中国房子！

我们要再见的，是对中国房子——房地产的过度依赖：减少商品住房的销售量，增加保障房供给，或将成为楼市下半场的大势所趋。

告别房地产，一个重要原因，是普通城市居民已经扛不了房价的压力了。

曾经有人算过一笔账：深圳房价一路飙涨，平均房价高达53774元，平均工资却只有9030元，房价收入比高达34.74。

这意味着，一个70平的普通住房，一个普通之家，需要不吃不喝连续工作35年，才买得起，这还不算来深高昂的租房成本、生活成本、子女教育成本、房价继续上涨的预期等。

告别房地产，另一个重要原因，是实体经济已撑不起房价的野心了。前段时间，华为一些部门人员搬到松山湖，更是证明：房地产暴涨，会导致实业萎缩。

曾经，我们把房地产当成一本万利的最佳投资。但2018年，这个认识或要被改写了。在一个地雷爆炸的时刻，楼市永远涨的神话，正在渐行渐远。而当潮水退去时，谁在裸泳将昭然若揭。

房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。

别了，炒房客。

（来源：综合自券商中国、中国经济网、每日经济新闻。本文不代表《财经》立场。）