业绩爆发，中国奥园成房企黑马？

关注港市的朋友相信都注意到了中国奥园今日的强势表现，要说其原因的话，自然是归结于其昨日所发布2018年半年度财务报告。

财报显示，今年上半年，中国奥园实现营业额136.67亿元人民币(单位下同)，同比增长67.6%;核心纯利13.92亿元，同比增长67.3%;该公司拥有人应占溢利12.16亿元，同比增长62%;每股盈利0.4537元。2018年上半年，该集团毛利为约39.02亿元，同比上升78.1%。该集团毛利率由2017年同期的26.9%上升至28.6%。于2018年6月30日，流动比率为1.3。

公告显示，截至2018年6月30日，该集团完成合同销售总额达约402.91亿元，同比大幅增长约143%。合同销售面积约393.8万平方米，同比上升约152%;平均售价每平方米10231元。其中，住宅物业与商业物业(主要包括商业性公寓、商铺)的销售占比分别为77.1%和22.9%。对比来看，2017年中国奥园共实现合同销售金额455.9亿元，同比增长78%，也就是说，仅2018年上半年，中国奥园的合同销售金额已经完成了2017年全年的88.38%，颇有一股突飞猛进之势。

积极拿地“囤粮”

截至2018年上半年，中国奥园已实现粤港澳大湾区“9+2”城市全覆盖，区域内项目55个，货值接近1050亿元。此外，中国奥园执行董事郭梓宁也曾透露，集团在粤港澳大湾区拥有13个城市更新项目，预计2018年有两三个项目能入市，产生业绩。

从2015年仅拿13块地皮发展至2017年获取58块地皮，中国奥园布局及规模迅速扩张，逐渐从大本营广东省区域向外辐射，近年来在江苏省、浙江省、辽宁省、江西省、广西省、湖南省的部分二三线城市“小试牛刀”。据悉，目前，中国奥园拥有164个项目，分布60个境内外城市，总货值约3275亿元。

在拿地策略上，中国奥园曾在2017年业绩发布会上表示，其坚持在一、二线的热点区域里面的非核心区域拿地，在三、四线城市的核心区域拿地。彼时，中国奥园的管理层表示，该拿地策略使得其购置的土地避开了调控措施。

2018年上半年，中国奥园先后共收购31块商住项目，新增可开发建筑面积约727万平方米，其中收并购项目占89%。截至2018年6月30日，中国奥园总土地储备约为3001万平方米，其中292万平方米为已竣工物业，1220万平方米处于在建阶段，1489万平方米为持续未来发展土地。

值得注意的是，2018年上半年新增土储的平均土地成本约为2065元/平方米，相较于2017年全年新增土储2446元/平方米的平均土地成本有所下降。新增土储平均成本的下降或与中国奥园以收并购为主的拿地方式有关。

在2017年业绩会上，中国奥园管理层曾表示，以收并购方式获取地产项目在土地成本上占据一定优势，同时该类项目基本能实现快速开发、快速销售、快速回款的高周转业绩模式。

中国奥园2017 年的收并购项目占总新增项目的80%以上。2018年中期业绩会上，中国奥园管理层表示，下半年拿地将继续坚持收并购，但由于近期土地市场遇冷，公司也将密切关注招拍挂市场。

按照今年800亿销售，年增长50%的目标计算，目前土地储备可以支持公司未来2-3年的发展，土地储备非常合理。并且，城市更新的潜在货值据说已经有5000亿，这个量非常惊人，是未来的一大看点。

多次融资备“粮票”

中国奥园一边在为未来发展囤积“粮库”，一边也在为其投资收购筹集“粮票”。

2018年5月及6月，中国奥园在境外共累计发行4.25亿美元的2年期优先票据，为公司作再融资及一般公司用途。

2018年7月26日，中国奥园公告称，公司及附属公司担保人与尚乘、兴证国际、招商证券（香港）、德意志银行及华侨银行就发行于2020年到期的1.75亿美元优先票据订立购买协议。

除上述公司自行发行票据外，2018年3月，中国奥园透露，公司作为借款人获得约16亿港元的有抵押双币种定期银行贷款融资，包括港元和美元信贷融资。一个月后，中国奥园再次公告称，三间银行(参贷行)根据贷款协议的条款参与贷款协议，向公司额外授出约8.58亿港元贷款融资。7月，参贷行再额外向公司授出7亿港元贷款融资。

从负债来看，截至2018年6月30日，中国奥园流动负债为1024.8亿元，流动资产为1379.99亿元，净负债比率为67.5%，短期内偿债压力可控。

但值得注意的是，随着中国奥园业务版图的不断扩大，从2017年底至2018年中的6个月以来，中国奥园的流动负债已增长35.6%。

黑马即将起飞？

数据显示，2015年至2017年，中国奥园分别实现营业收入95.72亿元、118.3亿元、191.2亿元，分别同比增长37.2%、23.6%、61.6%；本公司拥有人应占净利润分别为8.12亿元、8.81亿元、16.4亿元，同比增长0.3%、8.5%、86.2%。

而根据其估值来看，目前中国奥园总市值155亿港元（8月21日），约人民币135亿元。 2018年全年按800亿售计算前瞻净利润64亿，目前前瞻PE为2.1倍。

截止上半年，奥园净资产107.92亿，3100亿土地储备货值，保守按权益80%、净利润率10%计算，未来可产生248亿净利润。

5000亿潜在城市更新土地储备，按50%权益，15%的净利润率，未来可产生375亿净利润，当然这个变现的时间会稍长一点。

综合来看，目前135亿市值稍高于净资产，前瞻PE仅为2.1倍，3100亿土地储备接近于白送，再加送5000亿货值的潜在城市更新土地储备。对于这样一家快速发展、财务稳健、注重股东回报的公司，只能说实在是不可思议的低估。

可以说，这样一家在经营上没有明显缺点，高速发展的黑马地产股，只要不受到地产行业因为政府调控加码的系统性风险影响，起飞应是必然的事情。