中期业绩解读 | 绿城服务：高增长，重创新，“内生动力”厚积薄发

原标题:中期业绩解读 | 绿城服务：高增长，重创新，“内生动力”厚积薄发

2018年上半年，绿城服务营业收入继续保持高速增长，盈利能力稳健向好，业务结构不断优化升级，布局重点进一步深耕，运作模式持续创新，用优秀的业绩和运营向市场展示了立于行业潮头所应当拥有的实力与潜力。发展20年，联交所上市2周年，绿城服务迎来了自身的历史节点。

▌营收维持30%增速，兼顾规模与品质

控制30%增速，兼顾企业发展速度与服务品质。2018年上半年，绿城服务营业收入达到29.27亿元，同比增长32.9%。2015年-2018年上半年营业收入的复合增长率为32.3%，在同行攻城略地增加规模的同时，绿城服务有意将发展速度控制在30%左右。这一规模增速是绿城服务为保障公司整体的服务品质，所设定的物业服务发展速度在30%左右，兼顾企业发展速度与服务品质。

图：绿城服务2015-2018年上半年营业收入情况

从绿城服务的业务结构来看，物业服务作为企业最大业务板块，创造营收20.15亿元，同比增长32%；咨询服务营收4亿元，同比增长24%；园区服务上半年营收5.12亿元，同比增长45%,在三大业务板块中增长最快。

▌物业服务专注内生增长，以低毛利率赢得好服务

不过分追求物业服务的高毛利率，而是把精力更多的放在服务质量和服务价值的提升上。2018年上半年，绿城服务的物业服务收入达到20.15亿元，逐年平稳增长，历年的同比增幅也维持在30%左右。从毛利率来看，绿城服务的毛利率平稳走高，呈逐年上升的趋势。主要有两个方面的原因：一是绿城服务坚持中高端定位，在承接的中高端项目中体现服务的溢价能力；二是企业每年会根据战略调整，退出一些不优质的项目来保持整体服务能力的稳定。

图：2015-2018年绿城服务上半年物业服务收入及毛利率

2018年上半年，绿城服务在管面积为1.51亿平米，同比增长28.3%；在管项目达到1095个，覆盖了全国24个省、直辖市和自治区、以及134个城市。期内储备面积达到1.6亿平米，较2017年同期1.3亿平米增长19.2%。绿城服务连续4年储备面积高于在管面积，继续为集团的未来增长提供坚实基础。

图：2015-2018年绿城服务上半年在管面积及平均物业费

坚持中高端定位，依靠内生型增长，而非并购增长，是绿城服务发展的“核心动力”。2018年，绿城服务在管规模的拓展包含了在战略城市中承接的一批优质存量项目。无论新旧项目，均对优质服务给予溢价，体现了城市生活在消费升级过程中，业主对服务升级的认同。与此同时，绿城服务的在管项目平均物业费在2018年上半年达到新高峰，为3.13元/平方米·月。

▌园区服务稳中出新，合作突破物业围墙

园区服务是绿城服务成长最快的业务板块，是完善和提升服务的关键。绿城服务的园区服务营业收入从2015年上半年的0.94亿元，提升至2018年上半年的5.12亿元，三年复合增长率达到76%，是企业增长最为迅速的业务板块。绿城服务一直以“服务”作为立身根本、前行要义，2018年上半年继续对园区服务内容进行升级、创新。这一过程中，企业投入的资金相对较多，导致园区服务的毛利率呈现下滑趋势，但从长远来看，园区服务的完善对绿城服务的内生增长是极为有利的。

图：2015-2018年绿城服务上半年园区服务收入及毛利率

丰富园区服务内容，合作突破物业围墙。继2017年推出“幸福粮仓”后，绿城服务再度推出“幸福果园”和“幸福菜园”，全区内标准化产品序列不断丰富，并与千丁等第三方平台合作，客户基础突破物业围墙；同时构建“绿闪电”配送体系，为“绿橙”零售及其他园区服务完善供应链，打造新零售生态系统。同时，重点聚焦早幼教育高端市场，引入专业化教育人才、课程体系与核心设备，打造“育华奇妙园”，创建高端早幼教服务品牌，通过自营与合作已陆续运营30个教学点，12个教学点待开放。

作为“幸福生活服务商”战略愿景的重要组成部分和物业服务的延续，园区服务的深度布局将助力绿城服务的发展转型，丰富服务内容，提供未来收入增长动力。

▌咨询服务以进促稳，突破业务新模式

积极应对咨询服务市场环境变化，探索的服务内容与形式升级。受咨询服务市场环境的变化影响，相对其他业务板块而言，绿城服务的咨询服务收入增长相对缓慢。2018年上半年咨询服务营业收入为4亿元，近三年的复合增长率仅为15.5%。基于2017年咨询服务的战略转型，绿城服务持续推动服务升级，不断扩充客户群体，并通过集中采购、人员培训、品质认证等服务深入挖掘现有企业客户的价值，取得的最明显的成效是咨询服务的毛利率大幅提升至39.1%，是三大业务中毛利率最高的业务板块。

图：2015-2018年绿城服务上半年咨询服务收入及毛利率

咨询服务战略转型，设计产业园区的服务模式，突破业务新模式。绿城服务将传统的案场服务升级为美好生活体验服务，利用文化及科技等手段，提升客户在销售案场的服务体验与感知，带动收入和利润的增长。管理咨询方面，绿城服务持续推动绿联盟服务。结合企业在智慧园区建设领域的成果，为合作的开发商、物业服务企业输出一体化的智慧园区解决方案。

与此同时，在开拓传统服务市场的同时，绿城服务突破业务新模式，依据服务写字楼及城市公建沉淀下的服务优势与技术能力，设计产业园区的服务模式。如产业服务已覆盖杭州海创园，智慧园区建设，招商运营以及物业服务相互映射，提升了资产配置的效率与价值。