中期业绩解读 | 正荣地产：各项指标向好 资本市场表现抢眼

原标题:中期业绩解读 | 正荣地产：各项指标向好 资本市场表现抢眼

2018年年初，正荣地产在香港联交所主板正式上市，成功进军资本市场。短短半年后，便交出一份华丽的半年度“成绩单”，取得来自多方面的高度认可，为其日后持续高质量快速发展，续写篇章！

▌合约销售迅猛增长 千亿目标毋庸置疑

2018年8月28日，正荣地产公布其2018年中期业绩。根据公告内容显示，截止2018年6月30日止6个月，正荣地产累计实现合约销售额581.29亿元，同比增长170.3%，合约销售面积共计338.45万平方米，同比增长194.2%；2015年至2017年合约销售金额和复合增长率分别高达74.4%和56.7%。2018年上半年，正荣地产合约销售均价为17175元/平方米。销售突飞猛进主要由于正荣地产前瞻性的开发战略使得其过去几年在一二线城市的累计可销售建筑面积增加所致。

图：正荣地产2017、2018上半年销售额&销售面积

数据来源：企业业绩公告

分区域看，长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区为正荣地产上半年的合约销售总额分别贡献约58.6%、27.3%、 9.5%、3.4%及1.2%。其中长江三角洲经济区作为正荣深耕的主战场，上半年的合约销售金额和面积分别达到340.82亿元和187.8万平方米，占比近六成，助力合约销售迅猛增长。

图：正荣地产1H 2018各区域销售额情况

数据来源：企业业绩公告

分城市看，销售贡献中一线、二线和三线城市分别占比4.6%、73.4%和22%，其中合苏州、合肥和南京，占比分别为19.9%、11.9%和11.5%，名列前三。中指分析师指出，正荣地产对一、二线城市的不断深耕，坚持以优质城市为发展核心，实现其2018年全年过千亿的目标，已成为不争的事实。

▌财务稳健增强 资本市场认可

利润空间提升

正荣地产在保持规模高速扩张的同时，利润率稳步提升，盈利能力也有所增强。截止到2018年6月30日，正荣地产实现净利润9.6亿元，同比增长154.2%；股东应占利润较去年同期增长171.9%，达到8.4亿元；实现毛利27.14亿元，同比增长61.1%，毛利率水平提升至22.0%，同比增长1.2个百分点。

负债结构优化

在仅仅上市不足半年的时间里，正荣地产在保持传统融资渠道优势的基础上，利用上市后资本市场的平台，积极拓展新的融资渠道，不断优化债务结构。截止2018年6月30日，正荣地产净负债率较2017年年底下降11.4个百分点至171.8%，主要是由于其IPO募集资金使总权益增长至165.81亿元，随着盈利的增加，预计净负债率将会得到进一步的改善。此外，正荣地产上半年有效负债率为64.2%，同比持续下降。

融资方式创新

融资能力方面，正荣积极拓展融资渠道，扩大企业融资规模，为企业的有质量增长提供资金支持。2018年1月16日，正荣在香港联合交易所正式挂牌上市，按发售价每股发售股份3.99港元计算，正荣全球发售所得款项净额估计约为38.44亿港元。此后，境内发行3年期资产支持证券人民币24.2亿元，发行利率为7.3%；境外发行1-2年期优先票据共4.1亿美元，票息8.5%-10.5%。2018年6月，正荣地产成功被纳入恒生综合大中型股指数和深港通的港股通股票名单。上市后正荣拓展了融资渠道，不断创新融资方式，在确保现金流充足的同时，优化各项财务指标，为企业的快速发展提供了稳定的资金支持，同时也为以后的多元化融资奠定基础。

▌兵精粮多 推动企业迈入千亿阵营

扩优土储布局全国

土地储备方面，正荣地产注重储备优质土地，大部分土地分布在核心一二线城市，为其可持续有质量发展奠定基础。截止2018年6月30日止6个月，正荣地产持续全国性扩展并进军六个新城市，共收购33幅地块，新增土储585.6万平方米，分布在全国各大经济区，平均楼面价约为4843元/平米。此外，正荣地产在成都、重庆、广州新成立区域公司，业务范围拓展至西部及珠三角区域，全国化布局进一步深化。

正荣地产所进入的区域及城市，采取“深耕一二线城市，但同时伺机在周边卫星城市扩张，机会型投资三四线城市，做环热点城市群布点”的城市进入的主旨。截止到2018年6月30日，正荣地产总土地储备建筑面积共1974万平方米，覆盖等六大经济圈超30个城市，每平方米土地成本人民币4,337元，地价占售价约为25%-30%。其中，长三角区域、海西区域、中西部区域和环渤海区域分别占比38.4%、31.1%、20.7%和9.8%。从土地的分布情况来看，70%的土地分布在一二线城市，优质的土储足够支撑正荣地产未来的高质量增长。

匠心品质 心系客户

正荣深研东方人居文化和现代生活习性，立足“改善大师”的品牌定位，尊重城市地域文化，以客户为导向，通过专业的产品标准体系和研发能力，从项目选址、生活环境、产品品质、居家体验等多个维度，在价值各异的产品序列中打造人居精品，满足不同层级的人居需求。逐渐形成三大产品品牌，建立起“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大住宅标杆产品品牌，正荣即2017年推出正荣府产品后，于2018年上半年，面向再次改善型为主的客户及家庭，首次推出全新的“紫阙台”产品品牌，目前已经在南京、武汉、长沙及南昌落地。再加上后续即将推出的低密高端产品“云麓”，正荣通过产品标准化实现了三大产品系列的全国布局，并逐步实现产品品牌的溢价。

随着房地产行业逐渐走向成熟，客户需求为导向的产品策略和服务意识已成为业界共识。正荣认为，客户导向的核心是“要换位思考，要将心比心”。换位思考即站在客户的角度审视产品，了解客户的真正诉求，用作品和服务满足客户未曾开口的需求。2018年上半年，正荣整体满意度得分为81%；与2017年相比保持稳定，高于行业水平及TOP10水平，略低于行业标杆；且在销售期依然表现最好，满意度维持在高位水平，高达89%，领先标杆企业5%，是唯一高于行业标杆的期别。

商业地产方面，截止到2018年6月30日，正荣上半年的租金收入约为0.47亿元，同比增长39.1%，共有11项投资物业，总建筑面积约为80万平，其中6项涉及建筑面积46.66万平米已经出租。伴随着销售回款的增长及日益成熟的运营能力，正荣在商业地产维度下半年亦将继续发力，在南京也将有新的商业标杆项目面世。同时，正荣还将积极探索小区型自营商业模式，丰富商业产品系列的同时，围绕住宅项目打造便捷、丰盛的美好小区生活。

随着中央对房屋住宅属性的强调，培育住房租赁市场成为长效机制的一环。房屋租赁市场进入规模发展的新阶段，正荣借助现有的城市布局和品牌优势，预计下半年，公司的长租公寓品牌“荣遇”将正式落地。

▌结语

下半年，正荣将继续砥砺前行，立足“改善大师 匠心正荣”品牌定位，除传统地产外，稳步加大商业地产的投入，提升持有型资产运营，长租公寓即将落地，并探索商业地产创新模式。通过不断夯实能力、资本和人才的储备，着重企业规模化效益化，抓住机遇，达致可持续发展。

严/肃/广/告/时/间