承包开发风险难控、管理能力不足,银城国际IPO道阻且长
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承包开发风险难控、管理能力不足,银城国际IPO道阻且长

2018年09月21日 08:29:02
来源:蓝鲸财经

原标题:承包开发风险难控、管理能力不足,银城国际IPO道阻且长

随着房地产市场调控政策持续趋紧,融资渠道不断收窄,想要通过资本平台获取资金的房企越来越多。2018年以来,前有正荣地产(HK:06158)、福晟国际(HK:00627)、弘阳地产(HK:01996)成功登陆港交所,后有万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、恒达集团等争相赴港IPO,上市“找钱”已然成为中小房企的不二选择。

9月12日,银城国际控股有限公司(下称“银城国际”)向港交所递交了上市申请,并在招股书中描绘了一幅宏伟蓝图,希望通过多元化开发策略,成为中国领先的物业开发商之一。

然而,2018年上半年,银城国际仅实现1.1亿元收益,且背着453.2%资产负债率,如此业绩,真的能敲开港交所上市的大门?此外,根据招股书披露出,银城国际存在缺乏建筑施工资质、管理能力不足等诸多问题,这也成为其资本之路上的最大隐患。

资产负债率453% 财务压力难化解

银城国际的前身为南京银城房地产公司,作为一家曾经的国有企业,其发展史最早可追溯至1993年,并于1996年开始进行物业开发业务,1997年涉足物业服务领域并成立银城物业,2001年获批重组为银城国际控股有限公司,实现私有化。

招股书显示,2002年-2005年,银城国际的房地产开发业务主要围绕在南京大本营。随着银城东苑、银城御道家园,河西银城宝船听涛、银城西堤国际等项目的陆续开发入市,银城国际在南京市场闯出了一片天地。但自2005年10月进入无锡住宅物业市场之后,银城国际沉寂了近十年时间,这段时间企业在做什么在其官网及招股书中都没有留下太多痕迹。直至2015年,银城国际才重新回到房地产轨道,开始拿地动作。

错失了房地产发展的黄金十年,2015年重回赛道的银城国际,面临的是大房企的一路高歌猛进和中小房企的生死时速之局。在房地产行业生存门槛不断垒高之际,冲规模成为银城国际必须考虑的问题。

2015年-2017年,银城国际在长三角地区的其他城市,包括无锡、苏州、镇江、杭州以及马鞍山等地有所布局。在前几年长三角区域房地产市场高温的环境下,银城国际三年间的主营业务收入从20.9亿元增至46.8亿元。

这种势头给银城国际带来不少底气,今年5月23日,银城国际长三角品牌发布会上,银城国际总裁马保华提出,2018年销售额冲刺200亿元,未来四、五年站稳500亿元的战略目标。

但其招股书中所披露的现实基础,与其所提出的高远目标之间,似乎还有很长一段路要走。

2015年至2018年上半年,银城国际分别实现收益约20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元以及1.09亿元,收益同比骤跌95.5%。对此,银城国际解释称,收益的减少是由于截至2018年6月30日,并无完成及交付新住宅物业项目所致。

在房地产行业资源向规模房企倾斜的现状下,小型房企土储“余粮”已经成为生死攸关的大事。2018年上半年没有完成项目交付的银城国际,手中还有多少筹码?

招股书披露,截至2018年6月30日,银城国际共有28个项目,土地储备建筑面积328.6万平方米,总货值400多亿元。在这28个项目中,100%持有项目占21个,另外有4个为合资开发,3个为联营性质的合作项目。其中,自有的21个项目中,南京土储面积为165万平方米,占总土储面积50.3%,其次,无锡和镇江分别占比13.7%和13.1%。

众所周知,南京在2016年9月出台限购政策之后,10月又出台加强版限购、限贷升级调控。这意味着,银城国际重仓布局南京,短期内或难有收获。

收益的大幅度减少,新开盘项目不足的银城国际,负债问题愈发加剧。根据招股书显示,2015年、2016年、2017年,及2018年上半年,银城的合约负债分别为38.58亿、58.28亿元、38.40亿元及74.05亿元;资产负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%及453.2%。

据Wind数据显示,2018年上半年57家A股上市房企(业务以住宅楼盘为主)的平均负债率为72.6%,万科(SZ:000002)、保利地产(SH:600048)等一线房企的负债率控制在80%左右,也就是说,今年上半年,银城国际的负债率比行业平均水平高出4-5倍。

与此同时,招股书披露,截至2018年6月30日,银城国际总负债达到90.5亿元,其中,两年内需偿还的短期负债为58.4亿元,占总负债比例为64.5%。

安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示,从目前的情况来看,银城国际想要在未来四五年站稳500亿的难度非常大,甚至2018年的200亿目标也存在很大难度。

第三方承包开发风险难控 管理问题暗藏危机

同时招股书中也暴露了银城国际的另一弊病。在银城国际做房地产开发的十多年间,一直都不曾拥有建筑施工能力。招股书显示,银城国际所有项目的建筑工程都外包给第三方建筑承包商。这对于急迫想要走出南京的银城国际而言,是一个大麻烦。

对此,银城国际在招股书中表示,“我们无法保证现有主要建筑承包商能够以我们可接受的价格向本集团继续提供服务,或未来能维持与这些建筑承包商的合作。当我们需要聘请合适的建筑承包商是,他们可能不能及时提供服务。同时,我们也无法保证能够及时找到合适的替代承包商来满足项目需求。当我们扩张至中国其他区域是,由于房地产市场发展程度的不同以及我们对该等区域建筑承包商缺乏认识,可能会很难寻找到足够数量的合格的建筑承包商。”

张波分析认为,从现状来看,龙头房企都具备相应的建筑施工能力,房企如果完全依赖第三方施工承包商,则在品质管控方式有较大压力。

事实上,银城国际违规案例时有发生。根据招股书披露三项问题事件显示,银城国际因南京易城、南京东方颐年等七家附属公司未取得相关许可证或批准之前施工,被相关监管部门要求责令整改,同时罚款220万元;因两个商业项目未按期竣工,被罚430万违约金。如延期超过一年,政府可收回相关未竣工区域,此外,银城国际还因拖欠员工320万元社保及住房公积金,被相关部门查处。

对此,银城国际的解释为,一是地方机构对法律实施及存在不一致,二是因为部分附属公司负责人缺乏对中国法律法规的了解。

采用对法律法规了解不多的管理团队,银城国际的管理能力由此可见一斑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示,违规现象的发生透露出的企业运营能力不足和管理问题。他强调,项目运作需要规范,过于随意,容易引起各类纠纷,也会延缓项目的开发节奏,使企业面临更多的压力。

除企业内部的种种隐忧,银城国际还面临着来自市场外部环境的强烈冲击。众所周知,随着房地产行业集中度的进一步提升,大型房企无论在融资还是拿地上都更具优势。

据克而瑞2018上半年南京房企销售金额、销售面积TOP20排行榜显示,2018上半年,银城国际销售金额仅位列13名,面积位列16名。可见,随着包括万科、保利、碧桂园(HK:02007)、中国电建(SH:601669)、华润置地(HK:01109)、中海地产等规模房企进驻南京,银城国际引以为傲的南京“大本营”也将面临失守风险。

张波指出,银城国际在2018年中国房地产百强企业中排第93名,在当前国内外经济大环境下,TOP50以外的品牌开发商生存压力普遍会增加,银城国际的未来之路还存在较大的挑战。

在市场集中度越来越高的当下,留给银城国际的发展时间已经不多了。但以目前银城国际业绩表现来看,能否顺利迈过港交所上市门槛,难度不小。