瑞安房地产借助国寿之力 39亿撬起78亿资产

仅在今年，瑞安房地产（00272-HK）将重庆天地项目大部分股权卖给万科（02202-HK），出售上海创智天地项目部分股权，退出大连天地项目……现在连上海瑞虹新城也要出售，罗康瑞难道要清仓，撤出内地？

溢价28%卖上海瑞虹新城项目

12月19日晚间，瑞安房地产（以下简称“瑞房”）披露，其全资附属公司Shui On Development 及Hollyfield Holding Limited 与中国人寿保险集团（以下简称“国寿集团”）旗下的全资附属公司国寿基金订立协议，出售上海瑞虹新城项目商业组合的49.5%权益，总代价为38.69亿元人民币（相等于约45.76亿港元）。

根据协议，国寿集团将收购持有瑞虹新城项目公司21.4%的股权，相当于瑞虹新城项目商业组合49.5%权益。交易完成后，国寿基金和瑞房将分别持有该组合49.5%权益，而上海虹房(集团)有限公司则将持有该组合1%权益。

瑞虹新城项目商业组合包括该项目的一组已开发房地产，即月亮湾（瑞虹天地第3号地块）、 星星堂（瑞虹天地第6号地块）及二期商场（瑞虹坊3区），相关可销售及可出租总建筑面积为110,795平方米；也包括一幅正在开发的地块，即一项位于10号地块上总建筑面积为282,665平方米的在建工程（太阳宫），以及562个配套车位。于2017年6月30日，其未经审核资产净值约为55.72亿元（相当于约65.89亿港元）。

瑞虹新城项目商业组合未经审核财务数据

瑞房称，交易价较合作投资组合在2017年6月30日的未经审核估计账目中所示账面值溢价约28%，预计将获收益约11.96亿元（相当于约14.14亿港元）。经扣除税项及交易成本后，预计交易的总所得款项净额约为36.14亿元（相等于约42.74亿港元）。

售四项目套现140亿

今年以来，计及此次出售瑞虹新城，瑞房已经靠出售成熟项目套现约140亿元（人民币，下同）。

先前传闻接盘瑞虹新城一半股权的是万科(02202-HK)，而5月26日宣布，万科接盘重庆天地项目一系列资产79.2%权益，作价41.33亿，为瑞房带来16.99亿元的收益和39.23亿元的款项净额。

9月30日，瑞房将上海创智天地项目49%股权以29.49亿出售予国寿集团，套现27.51亿元。

被出售的项目还有大连天地项目，这个项目瑞房携手亿达共同开发了十年。上月，瑞安宣布退出，将大连天地项目78%的权益以31.60亿元售予亿达，套现31.02亿元。

瑞房为什么出售如此多项目股权？大致有两个方面的原因：首先，房地产调控导致融资压力加大，瑞房寻求资金循环和降低负债。瑞房于昨晚公告中表示，计划运用交易的所得款项偿还于短期内到期的境外债项及用作一般营运资金。完成后，公司的资产负债比例将下降约14%。瑞房是半年报显示，于2017年6月30日，其净资产负债比率为57%。

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其次，不比不断刷新销售记录的大房企，有大量的销售回款，瑞房的销售额在下滑，而且旧改项目本来就是难啃的骨头。瑞房今年前11个月的合约物业销售额同比减少58%至88.30亿元。通过出售股权，今年11个月的其他资产处置额为70.82亿元，同比大幅增长318%，认购销售额同比增长165%至40.46亿元。

38.69亿撬动78.17亿

瑞虹新城位于上海虹口区，毗邻北外滩，是上海内环线内最大商业住宅综合项目之一，也是上海最大的旧改项目之一。旧改的拆迁开发是个异常艰难的过程，瑞安房地产从1996年获得项目的开发权至今，已有20年时间。项目一期星星堂及二期月亮湾的开发建设便足足耗了十年时间。

于出售瑞虹新城合作投资组合完成后，瑞房将保留合作投资组合的49.5%权益，并将担任合作投资组合的开发管理人和资产管理人。也就是说，瑞房以38.69亿元（相当于合作投资组合协议资产净额78.17亿元的49.5%）撬动78.17亿元的资产。

此前出售项目股权也是利用这个杠杆，为瑞房腾出一只手做更多的事。

从2015年瑞房提出“释放所持物业价值，加快资产周转和资金循环”，2016年明确为“轻资产策略”以来，其净资产负债比率从2015年末的81%降至2016年末的68%，于2017年6月末这一资料降至57%，现金流有177.04亿元。

12月19日晚间，瑞房还宣布，公司与国寿集团旗下全资附属国寿资本订立一项战略合作协议，内容有关可能就位于中国的房地产项目投资进行合作。就此看来，保险资金将成为瑞房资金来源的管道，瑞房也将能撬动更大的资产。轻装上阵，令瑞安房地产可以再买靓资产，集团今日收市后公布，以11.4亿元人币收购上海两座商业物业，即建发君逸大厦。有上海姑爷称号的罗康瑞，来来回回上海资产市场。

截止20日收盘，瑞房报2.17港元，微跌0.91%，成交3373万股，涉资7394万港元。

作者：廖艾芬

编辑：夏雨辰