10万人住笼子，香港欲填海造出半个九龙！特首：成本比回收私人土地还低10%~

原标题:10万人住笼子，香港欲填海造出半个九龙！特首：成本比回收私人土地还低10%~

最近，香港特首林郑月娥在执政报告中，推出了一个雄心勃勃的填海计划——“明日大屿”。

明日大屿发展后模拟图

林郑月娥计划在香港岛与大屿山之间的中部水域，建造面积相当于半个九龙的2200公顷人工岛，兴建25万至40万个住宅单位，预计建成后将可容纳70万－110万人口。

为什么要推出“明日大屿”计划？

事情还要从香港令人绝望的居住环境说起。

香港740万人口，总占地面积1111平方公里。但分给住宅的土地只有77平方公里。

77平方公里中35平方公里是“乡郊居所”，也就是村屋或者别墅，稀疏地住着香港6.23%的家庭。另外93.77%的650万常住人口居住土地只剩31平方公里。

结果，香港人均居住面积20平方米，中位数14.96平方米，在这个数字最极端一侧的人基本只能“垒”起来住。

香港有20万人住在“劏房”里，人均居住面积5.7平方米，仅比惩教署监狱囚仓人均标准多27%。

劏（tāng），意为割，劏房通常指一个住房单位被切割成很小的部分租给多家住户。一间100多平的三室两厅能分割成18间劏房，每间房中还厨卫齐全。

有些劏房甚至要住上一家四口，而每月要付6000元港币（约人民币5000元）租金和水电费已是一家人所得薪水的一半。

双层床，小沙发，冰箱，洗衣机和小桌子，这些物品令本就狭小的空间显得十分拥挤。在香港，有4万名儿童长期生活在这样的环境里。

更差的人住“棺材房”，面积≤4㎡，最小的不过1.4㎡，仅仅放得下一张床，人在里面只能躺着，租金约合人民币1600~3200/月。

由于位置狭小，进入房间后只能直挺挺躺着，像躺在棺材里一样，便得名 " 棺材房 "甚至连棺材都不如，因为在这里，每晚 " 躺尸 " 时你连腿都绷不直……

更糟糕的是所谓“笼屋”，70平米的空间里，放上10个三层的“笼架”司空见惯。那里住着10万人。

比居住环境更令人窒息的是，自2003年起，香港房价创造了连续15年上涨的“神话”，更是连续第八年蝉联“房价负担”冠军。

▼20年来香港房价走势图

如果没有更多的土地，香港的住房情况必然加速恶化。

据估计，香港人口将在2043年增长至822万的顶峰，很显然31平方公里的主体居住面积肯定不堪重负。于是，香港政府不得不推出“明日大屿”计划，向海洋寻求发展空间。

为什么一定要填海？

因为其他选项都被制度卡死了。

首先，500多平方公里的郊野公园不能动。

1978年8月港英政府颁布《郊野公园条例》。全港90%的市民居住在郊野公园3km的范围内，触动任何一个公园周边的土地，都会影响已购住房的房价，侵犯周边居民的利益。

香港郊野公园地图

其次，郊区土地征地难。这些土地的所有权归于两群人：原住民和大地产商。

原住民的土地源于1898年英国强租新界，当地居民通过武装反抗争取到了更多权益。1972年，港英政府承诺每一名新界原住民，满18岁就可以申请土地兴建2100平方英尺的宽敞独立住宅，建成后还可以转售。

现在，这些权益已经演变成牢固的封建特权。断人财路如杀人父母，如果政府想强征这些土地，80万新界原住民万万不会答应。

郊区土地的另一个主人是地产商。四大地产家族企业，恒基、新鸿基、新世界、长江合计拥有10平方公里农地。他们当年以低价买入农地，以低成本持有。

想要开发这部份地，政府必须给地产商补偿差价，给少了地产商不接受，给多了政府又会被指责官商勾结，非常难办。

第三，旧建筑改造成本太高。

香港有很多存储货物的货柜用地，露天停车场，还有不少工业建筑、工厂宿舍，他们是过去香港制造业及贸易鼎盛时期的见证。

这些工业用地很适合可以被改造成住宅，但都是有主的，土地所有者待价而沽，并不比地产商好说话。

正因如此，林郑月娥才会在10月10日的“明日大屿”计划记者会上声称，政府有210幅地等待改划，但地区几乎全部反对。

她表示，几乎每个月都有海外大公司、科研机构等想到香港发展，问及有无土地，但香港没有，“明日大屿”填海计划非常迫切。

相比较那些令人倒灶的产权纠纷，填海不涉及土地产权问题，也不影响现有土地用途，又能提供整片土地，不像其他方案那样只能零散建房，可以说是最佳的选择。

填海从未停止

其实，面对土地困境“明日大屿”计划只不过是故技重施。

从香港开埠开始，“填海”就是香港扩展土地的主要方式。香港第一次正式填海始于1852年的“文贤填海”计划。1970年代，香港实施新市镇发展计划，在新界形成了荃湾、沙田、屯门等九个新市镇，都是填海造地。到了上世纪80-90年代，填海造陆的面积超过了30平方公里。

香港目前的填海面积为68平方公里，占总面积6%左右， 27%的居民和70%的办公楼都在原来的海面上。

不过，因为《保护海港条例》，填海需要避开维多利亚；还要避免影响郊野公园的环境；避开西部，减少对白海豚的影响；又要考虑到成本。

而这次的“明日大屿”计划，几乎用光了是香港最后几块适合大面积填海的海域资源。

黄色区域可供填海，红色区域禁止填海

根据计划，“明日大屿”分两阶段进行，涵盖中部水域交椅洲和喜灵洲附近合共约1700公顷的人工岛、大屿山北岸和屯门沿海地带，包括重新规划后的内河码头区和龙鼓滩等多个发展区。

当局预计“明日大屿”最快2020年开始打桩，首阶段在交椅洲附近填海1000公顷，造价约1300亿至1500亿元。别觉得贵，和收回新界私人农地的成本相比，可能还要低10%。

按照2018年1月的价格估算，其填海成本约为每平方英呎1360港元；相比之下，收回新界私人农地的成本最高可达每平方英呎1500港元。

从建设难度上看，除了填海，人工岛还要铺设大量的基础设施。根据民间估算，要沟通人工岛和香港本土，至少需要兴建5条海底隧道、37公里铁路。

距香港大公报报道，有七成四的受访者赞成政府提出的“明日大屿”填海造地计划，不赞成的仅两成五。

自由党主席张宇人表示，香港严重缺土地，令经济民生都大受影响，“明日大屿”填海计劃是最好的方案，较其他觅地方式开支少，成效高。

不过，如此大的工程，林郑月娥给出的建设周期是20-30年，第一期工程也要11年后才能见效。

对于迫切需要解决住房问题的这一代年轻人，只能算望梅止渴，而且到时候能不能买得起房也还不一定。

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