滨江集团举债扩规模背后,深陷增收不增利困境
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滨江集团举债扩规模背后,深陷增收不增利困境

2018年11月16日 08:40:51
来源:蓝鲸财经

原标题:滨江集团举债扩规模背后,深陷增收不增利困境

近日,中梁地产以新晋千亿房企的身份向港交所提交上市申请,再次将业界视线聚焦到了浙系房企的身上。蓝鲸房产梳理发现,近两年来,在房地产行业大行规模之风的进程中,包括绿城中国(HK:03900)、中梁地产、滨江集团(SZ:002244)、祥生地产.....一向以稳健发展为主的浙系房企正悄然成为房地产行业新的“黑马”。

但在规模之争中,有人往前赶自然有人在后退。在这进退之间,一直以浙江房企“二哥”自居的杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”)面临着不仅与浙江房企“一哥”绿城集团差距越来越大的局面,如今中梁地产、祥生地产也纷纷将其赶超,且差距还在扩大。

据其近日最新披露的2018年三季度报显示,1-9月,滨江集团营业收入同比增88%,净利润却大幅度下滑30%。而据克瑞发布的前10月房企销售额排行榜显示,滨江集团以696.9亿流量金额排名32位,权益销售(股份占比50%以上的项目)金额却仅为307.7亿,排在第60位。

虽然在2015年滨江集团就提出要在2018年实现千亿目标。然而,三年时间过去,滨江集团不但未能在全国化布局上站稳脚跟,其在浙江大本营的地位也变得岌岌可危。

进入2018年,在外受挫的滨江集团铩羽而归后,又将布局重心紧急调回浙江大本营,虽然2018年1-10月份营业收入实现了大幅度增长,但其又陷入了负债率飙升、增收不增利的尴尬处境。此外,2018年以来,滨江集团以149亿豪赌杭州大本营,且在公开土地市场上的动作更是再未踏出浙江一步。如此单一的土储布局,能实现其做大做强的规模梦吗?

踏错楼市节奏 布局一线却铩羽而归

2008年成功上市的滨江集团,在2010年销售额就突破了百亿规模,彼时,中梁地产销售额仅有50亿元。起点不低的滨江集团为何没能趁势做大?这背后或与滨江集团董事长戚金兴屡次踏错市场节奏的拿地策略有一定关系。

蓝鲸房产梳理发现,在2008年房地产市场刚刚升温之际,滨江集团全年仅在杭州斩获3个地块。两年后,房价和地价均大幅增长之时,戚金兴却在三四线城市开启了大量拿地策略,其在此期间拿到的土地,直到2014年才卖出去。此后,滨江集团在投资策略上变得谨小慎微,实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略。2014-2015两年时间里,滨江集团仅在杭州拿下3宗地,这使其又一次错过了2016年杭州房地产市场的快车道行情。

与此同时,滨江集团在杭州的地位,在外来房企和本地黑马企业的双重夹击下,也遭遇冲击。2017年,杭州房企销售金额排行榜中,滨江集团被万科、融创、龙湖、融信相继超过,位列第五。2018年前10月,滨江集团虽然以187.67亿流量金额位居杭州第二,然而其权益金额仅122亿,远低于融信、万科,与排名第四、第五的融创中国、阳光城相差无几。

 

(数据来源:克而瑞,制图:蓝鲸房产)

在杭州大本营采取保守发展之时,滨江集团开始寄希望于“外面的世界”。2015年,滨江集团开始“三点一面”战略,将目光投向上海、深圳。是年9月,滨江集团联合平安不动产以34.65亿的价格拿下了上海宝山区大场镇地王项目,不凑巧的是,项目尚未入市便遭遇政策限购,该项目直到三年后才在2018年8月份开盘;其2016年在深圳开发的旧城改造项目,历时近两年时间仍未取得实质性进展,最终,在2018年4月,该项目因深圳城市更新政策的调整而解除开发,滨江集团的深圳首秀铩羽而归。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出,由于房地产行业是一个强周期行业,房企把握行业周期和把控拿地与推盘节奏的能力,实际上比产品能力以及企业经营能力更为重要。作为A股上市较早的房企,滨江集团拥有较好的资本平台,但由于几轮行业周期中滨江集团未能执行好区域布局战略,失去了这几轮行业调控中趁势发展做大做强的机会。

149亿豪赌杭州 大手笔举债扩张

多次错失房地产上扬行情的戚金兴,在此次全国化布局受挫后并未就此退缩,他曾公开表示,房地产永远是朝阳行业。由此,2018年以来,滨江集团重新调整战略目标,将区域布局聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”。

在城市布局的策略上,滨江集团以近乎赌博的方式,将大量资金押注在杭州大本营。

据易居研究院数据显示,截止至11月8日,滨江集团通过招拍挂拿下10宗土地,耗资162亿,其中7宗位于杭州,耗资149亿。滨江集团在杭州区域的疯狂扩张,不但导致企业负债率陡增,净利润也不断下滑。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出,重仓单一区域是房企本身的一种选择,而这种选择并不存在对错问题,重要的是这种策略是否适合企业自身发展。此外,张波还提到,重仓单一区域是无法满足房企规模化发展的需求。

短时间内豪掷重金布局大本营,对于滨江的财务状况压力不小。据东方财富网统计显示,截止至9月30日,滨江集团经营性活动产生的现金流净额为-102.89亿元,投资活动产生的现金流净额为-88.03亿元,而筹资活动产生的现金流净额为161.96亿元。同时,滨江集团资产负债率也攀上新高,数据显示,2016年、2017年以及2018年前三季度,滨江集团负债总额分别为338.12亿元、438.84亿元以及670亿元;负债率依次为:68.25%、72.84%以及79.50%。在众多房企纷纷急于“降杠杆”时,滨江集团对规模扩张的急迫性,由此可见一斑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析,房企加杠杆本身是利好其战略投资的,但在市场降温以及资金回笼的风险情况下,一些环节若是做不到位,将会带来很多新风险。

据滨江集团最新公布的三季度业绩显示,2018年1-9月,公司共实现营收122.32亿元,同比增长88.38%,归属于上市公司股东的净利润为1.27亿元,同比下降30.13%。1-9月份归属于上市公司股东的净利润为7.07亿元,同比下降35.83%。滨江集团也坦言表示,有息负债的提升带来财务费用的增长,进而导致了净利润的降低。

严跃进指出,增收不增利的现象,需要企业反思,尤其是目前限价比较严格,房企更要做好如何盈利这本帐。

 

(2018年滨江集团1-9月财报截图)

并且,严跃进指出,滨江集团过度依赖杭州市场,极易遭受调控政策的影响。一旦杭州市场出现波动,企业业绩也出现变数。他建议说,滨江集团需要积极研究更多城市的投资策略。

柏文喜表示,从企业可持续经营与发展的角度而言,一般企业会采取在聚焦主战场的同时进行多个区域、多点和多线布局。然而目前滨江集团呈现的区域过于集中,以及增收不增利、权益占比过低等问题,说明滨江集团在业务规模扩大的同时实际收入却是收缩的,这对企业长期发展非常不利。

有规模无地位 滨江集团陷入尴尬窘境

事实上,在2016-2018年前十月里,滨江集团通过加杠杆的方式全力冲刺规模,确实在销售额上取得了明显突破。财报显示,其2016年销售额刚刚突破300亿元,2017年销售额实现翻番,增长至615亿元。但伴随着规模的增长,其权益销售占比过低的问题也愈发明显。这使其陷入了“大而不强、有规模无话语权”的尴尬境况。

据克而瑞公布的2018年1-10月房企销额排行榜显示,滨江集团以696.9亿流量金额排名32位,而权益销售金额仅为307.7亿,排名第60位。

另据同策研究院9月份发布的一份数据报告显示,滨江集团近三年来新增加的32个项目中,只有4个是100%的权益占比,其它28个合作开发项目中,滨江集团股份权益占比超过50%的仅有8个。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出,房企权益销售额占比过低,会压低企业利润。对于一家以房地产为主业的企业来说,实际上说明其业务优势不明显。张波也指出,对于房企来说,权益销售额较低意味着企业只是表面上看似销售良好,实际净利润增长有限。他强调说,房企的良性发展需要兼顾规模化和利润同步提升。

就此看来,滨江集团虽然看似做大了规模,实际上其“虚胖”的销售额并不能成为“谈判桌”上的筹码,其在行业中的话语权由此可见一斑。

值得关注的是,此前一直在滨江集团之下的祥生地产,如今已大幅反超。根据祥生地产前10月业季报显示,2018年前10月的销售额已高达758亿元,在行业中排名29位,权益金额732.7亿元,排名22位。而同样起家于浙江的中梁地产,2018年前10月销售额也已突破千亿元,权益金额828亿元,成功进入房企TOP20之列,且在11月13日向港交所提交了上市申请。自此,滨江集团在追逐浙江房企“一哥”绿城中国无望后,又被中梁地产、祥生地产远远甩开。

针对上述企业存在的诸多问题,滨江集团会如何应对?对此,蓝鲸房产向滨江集团发送采访函,但截至发稿前,对方并未反馈。

在规模为王的时代,滨江集团不惜在经济环境整体“降杠杆”的背景下,继续以加杠杆的形式完成提速。但伴随着负债飙升、利润率下降等诸多问题逐一显现之后,戚金兴治下的滨江集团,会继续选择蒙眼狂奔还是重新梳理发展节奏,寻找更加平衡的状态?蓝鲸房产将持续关注。