南京亏本,成都情伤 中南置地千亿负债的地王梦魇!

南京亏本,成都情伤 中南置地千亿负债的地王梦魇!

2018年11月23日 11:08:20
来源:中访网财经

null


11月22日,业界知名新媒体《楼市资本论》对外发布一篇标题为《南京亏本,成都情伤!中南置地千亿负债的地王梦魇》的深度调研文章,引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的关注。

据《楼市资本论》撰文:潮来天地青,潮平江湖阔。

在潮起潮落的地产江湖上,踩对节拍非常重要,否则便有失足倾覆的危险。

在过去两年的激进扩张中,中南置地四处出击,高价拿地,频频制造地王。两年后的今天,楼市急剧退潮,这些地王项目都傻眼了!

楼市资本论注意到,中南置地在南京和成都的地王项目,一个为限价所困将亏本销售,一个因售价过高乏人问津,都深陷退潮后的泥泞中。

中南置地作为新晋千亿房企,又深中地王魔咒,未来走稳才是硬道理。

南京:楼盘限价,中南地王亏本

起家江苏南通的中南一向看好南京,不惜重金拿地。但随着南京今年对楼市调控不断加码,严格的限价政策让其大伤脑筋。

中南集团董事局主席陈锦石9月3日表示:“一二线城市仍是中南的命根子,但最大的问题在于限价,公司前两年在南京河西拿地,楼面价4.6万元,现在河西新房限价4万元。”

可谓一语道尽地王烦恼。

下半年的中国楼市,寒风飕飕,南京不少房企亏本推盘,其中就包括中南熙悦花园。

该项目属于南京麒麟板块总价地王,2016年由中南置地联合中垠地产、安居集团,经过24轮竞价、最终以48亿元拍得,楼面价19195元/㎡。遭遇今年调控加码,熙悦花园建成后多次拖延入市,被政府强令开盘,均价28900元/㎡。

null


南京房产交易中心备案信息显示,该项目入网535套,截至10月31日,已成交416套,总均价28955元/㎡。

据中国房地产报消息,其销售人员称,受双限政策影响,在售项目亏损6个点。公司寄希望于后期调整限购政策,将前期亏损就补上来。

null


除了熙悦花园,中南置地在南京另外两个高价拿地项目也不容乐观,处境非常尴尬。

一是总地价35.1亿元、楼面价18829元/㎡的中南海棠集,紧靠青龙山生态新城核心区位,早已具备开盘条件,却仍待字闺中,未公布售价。原因是周边项目现售价2.2万元/㎡左右,此时开盘无异于自断臂膀。

一是总地价11.3亿元、楼面价17453元/㎡的中南缇香漫城,也遭遇亏损入市的尴尬。据传,该项目已整体出售给秦淮区政府作为人才用房,价格尚未公布。

南京,真得让中南很难。

成都:售价太高,地王开盘冰冷

在成都,中南也有地王项目开盘遇冷。

中南2017年首入成都,即在4月7日的土拍上豪掷59亿元拿地,出手惊人。9月19日,又在竞拍中以19.46亿元夺得成都温江区柳城街道新华社区两宗连襟地块,被媒体称为温江地王。

null


其中二号宗地81.1914亩,起拍楼面地价为5300元/平方米;最后成交总价:13.26亿元,楼面价高达9800元/平方米。那时温江房价平均每平方米才6000元出头,中南在这里开发上熙府,在迅速拉抬温江房价的同时,也因为面粉与面包价格倒挂,注定了日后开盘遇冷的尴尬。

今年年初,中南就因新盘售价问题在成都撞过一回墙了。他们操盘的万圣社区项目,楼面价9400元/㎡,再加上精装修,报价16000元/㎡,结果被房管部门直接压了下去,要求其不高于周边实际成交价。

null


7月13日,中南上熙府获得预售证,售价15850-19490元/㎡,直逼成都市中心区域的房价,与温江区域1-1.2万/㎡的均价形成巨大落差,也让买家望而却步。

不出所料,7月22日,上熙府公布摇号信息,216套房源仅有40人参与摇号,地王项目的市场热度直接掉入冰点。

成都情伤,让中南心如刀绞啊!

中南:地王制造机

地王项目的市场困境,给仍在高增长路上冲刺的中南鸣响了警报。

中南是一家典型的家族企业。1988年,创始人陈锦石东拼西凑了5000元,领着28个农民工组成的施工队,开始艰难创业。30年下来,中南已发展成为一家大型集团化上市公司,拥有房地产开发、土木工程等多个产业板块。

null


(中南集团董事局主席陈锦石)

2014年,中南从一个长期聚焦于三四线城市的江苏本土房企开始向一二线城市扩张。2016年,陈锦石做了两件对公司发展具有决定性意义的大事:一是将总部从江苏南通搬迁到上海;二是力邀职业经理人陈凯加盟,出任中南地产操盘手。

陈凯此前在阳光城总裁任上,用三年时间,把这家闵系房企的销售规模从20亿扩张至200亿,增长近10倍。显然,陈锦石请陈凯操盘中南,意在急速扩张、做大规模,同时推动中南去家族化。

null


(中南置地董事长陈凯)

作为地产界明星级的职业经理人,陈凯不负所望。在他加盟前的2015年,中南年销售额仅229亿元,增长8.59%,仍是一家百亿级房企。陈接手后迅速打开局面:2016年销售502亿元,增长119%;2017年销售963亿元,增长91.8%;今年1-9月,销售1026.5亿元,增长63.7%,跨入千亿房企阵营。

中南2017年调整战略,转向三四线城市下沉,当年新进深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市,拿地98宗,70%左右均在三四线。

中南早年拿地主打低价路线,不拼地王。在这轮扩张中,土地投资急剧放大,拿地节奏明显加快,转战丹阳、临沂、镇江、烟台、泉州、南充、济宁等三四线城市,摘下了好几块地王,被坊间称为“地王制造机”。

中南激进拿地策略从以下数据可见:

2014-2015年新增核心城市项目18个,平均楼面价仅1546元/平米;2016年新增项目27个,平均楼面价升至2529元/平米;2017年进一步加快拿地节奏,年初原计划新增拿地1200亿元,结果新增土地货值储备近2000亿元,全年拿地98宗,平均楼面价升至4183.65元/平米;2018年上半年,中南置地斥资311亿元、拿地816万平米,位列全国房企拿地榜第10名。拿地金额同比增加了51%,半年时间新增土地货值1405.8亿元,已达去年的四分之三,表明其仍在扩张路上高速狂奔。

null


快速周转、下沉布局、高价拿地,这些都是房企在行业起潮过程中的扩张动作,虽然有一定风险,但无可厚非。

如果说,中南抓住房地产前两年的上升行情发力扩张,是准确判断行业周期的明智之举;那么,今年在调控加码、市场逆转、房企纷纷刹车收敛的大形势下,中南仍然剑走偏锋,继续激进拿地扩张布局,势必不断积累经营风险,将企业带进危险之处。

负债1966亿,下半场还能走多远?

事实上,中南置地这一轮疯狂扩张,已经让母公司中南建设背上了沉重的债务负担。

据2018年三季报,中南建设总资产约2186.67亿元,总负债约1966.03亿元,较去年底的1584.05亿新增债务382亿。其资产负债率为89.91%,比房地产行业平均79.46%的负债水平高出10个百分点,处于高风险运行区间。

null


进入下半年,房企开始迎来偿债高峰。

据统计,2018年9月-2019年10月,房企债务偿还规模约3800亿元。截至9月30日,中南建设有息负债563.0 亿元,其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计156.1 亿元,对一家千亿房企来说,压力不小。

中南前三季度经营性现金流入1161.1 亿元,持有货币资金 216.4 亿元,完全可以覆盖到期债务,但这种偿债能力都是基于前期楼市火爆行情下的销售回款惯性,在市场逆转后难以持续。

null


中南置地首席战略官王亚军近日发生天问:中国房地产在过去二十年走出了一个向上的超级周期,在超级周期时拿错几块地,凭着良好趋势还可以补救回来,现在趋势减弱,再错应该怎么办?

楼市资本论认为,这应该是中南在地王梦魇后的战略反思。

今年前10月,中南置地销售总金额已达到1145亿元,超过2017全年销售额。如今面对楼市急冷,前有千亿负债高压,后有地王入市尴尬,中南如何行稳致远,决战房地产下半场?

(作者: 楼药师)