佳兆业集团物业管理业务分拆上市

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来源：玖富犇犇

作者：分析师涛哥

公司简介            

佳兆业物业是中国领先的综合物业管理服务供应商之一，专注服务中高端物业，尤其是粤港澳大湾区及长三角地区。按2017年收益计算，公司在中国物业管理服务企业中排名第14，在粤港澳大湾区物业管理服务公司中排名第7。

于2018年6月30日，佳兆业物业管理124个物业，当中包括101个住宅社区及23个非住宅物业，为约0.16百万个物业单位提供物业管理服务。

发行概况                        

股份代码：02168

招股时间：2018-11-26～2018-11-28

中签公布日：2018-12-5

上市日：2018-12-6

每手股数：250股

入场费：2747.41元

计息日：6天

市值：13.97亿

市盈率：16.51倍

发售价：9.08~10.88港元

发售股份数目：3,500万股（有超额配售权）

香港发售股份数目：350万股

国际发售股份数目：3,150万股

点评            

综合评分6.2分（综合评分为各项算术平均值）

1、以发行价中位数计算，市值约14亿元，这个规模的新股属于中等偏小的，大机构看不上，小资金玩不转，属于比较尴尬的那种；6.5分

2、发行市盈率16.5倍，在港股物业公司里面，这个估值属于中等偏低水平，且公司收入和净利润增长速度尚可，如果以下限定价的话，具备向上炒的空间；6.5分

3、保荐人是中信里昂和农银国际，看中信里昂的保荐记录，基本上是惨不忍睹，涨幅超10%就一个，跌幅超10%的倒是有好几个，连春来教育这种标的都做砸了。5分

4、行业就不看了，公司收入及利润的增长主要是依靠管理面积的不断扩大。而管理面积的扩大主要依赖于佳兆业地产在各地交付的新楼盘。同时公司也在市场投标物业管理项目，平均中标率在20%左右。2017年度投了94份，中了大概18个。物业管理收入中，来自于佳兆业集团开发的物业所占比重在逐渐降低；7.5分

5、公司说收入其实分成4个部分，主要收入来自于物业管理服务和交付前顾问服务。根据招股书披露：交付前及顾问服务，主要包括建筑地盘管理、示范单位及物业销售场所管理及咨询服务的费用。看不明白，不知道这部分怎么收费的，而且占总收入的比重还非常高；其他两块业务占总收入的比重还比较低。未来最大的看点还是管理面积不断扩大导致的物业管理服务收入的不断提高。6.5分

6、公司毛利率稳定，基本在30%~34%之间波动，其中物业管理服务的毛利率最高，接近40%；公司现金流非常稳定，这可能也是物业公司可以享受比地产公司更高估值的重要原因。6.5分

7、佳兆业物业在2018年5月4日引入三个股东，入股价4.76港元，较发行价中位数折让约52.30%，限售6个月。虽然占总股本的比例不高，感觉像妖怪露出来吃人的本性；5分

总结            

1、最近的几个物业公司上市后表现都还不错，虽然首日可能不怎么样；

2、招股书说未来的派息比率是25%，这个比率是比较低的，可能会对公司的长期表现造成负面影响；

3、其实就是一个普普通通的公司，实在没有亮点，但是不利因素倒是有几个；

结束

END

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分析师涛哥