国子策|倪鹏飞：城市最大的焦虑是房子的焦虑

【国子策】第75期

从1978年到2018年，中国在改革开放40年的历程中塑造了举世瞩目的经济奇迹，从改革开放前一个贫穷的国家，一跃成为世界第二大经济体。在这个过程中，我们也经历着“成长的烦恼”。比如城市包容性的问题，在包容和成长之间我们如何面对中国现在的城市化？就此，凤凰网财经专访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

倪鹏飞认为中国城市最大的焦虑是房子的焦虑。他表示：“中国城市面临日益严重的焦虑，最大的焦虑是房子的焦虑。我理解的焦虑有四个层面：对生存环境的担忧、对情感依托的担忧、对发展前景的担忧、对利益得失的担忧。房子恰恰在四个方面都在其中，没有房子，人到城市里来无法生存，生存都存在困难。从情感上来说，如果没有房子的话，大家感觉到是漂的，是像一片落叶，有房的话比较安心，有一个根。”

倪鹏飞认为，最重要的是目前的制度安排使得房子和许多公共服务结合在一起了。他还举了个例子，“马季有一个相声，买宇宙牌香烟，套到这儿非常贴切，没有房子，你的孩子上不了好的幼儿园，好的初中，考不上大学，找不到对象，也找不到好工作，你的养老社保也难以有很好的结合。”

最后，倪鹏飞提到，“我们进入城市的目标不是过多的焦虑，但是我们需要适当的焦虑，适度的焦虑也可以促进发展，是一个重要的动力。当然，我们要防止过度焦虑。总体上来说，智慧让城市变成安心之地，抑制过度的焦虑。”

以下为倪鹏飞采访实录：

凤凰网财经：我们能够用“成长的烦恼”来解释中国城市的发展，在这个过程中，城市的发展就看它的选择，选择某些方面也代表了它焦虑的方向，而这些焦虑我们究竟要透过什么样的方式解决，比如城市包容性的问题，还没有进城的人怎么希望能够跨到现代化的城市，进城的人不过才来了两三年，你就开始觉得还没有进城的人，嫌他们破坏了这个城市的美好面貌。在包容和成长之间我们如何面对中国现在的城市化？

在北京工作，但是没有北京户口，这是北京这个中国最大城市所面对的一个问题，你们在这里工作，可是如何取得在这个城市的户籍，变成一个真正的安居之所？倪主任，我要请教您，今天我们说“城市的焦虑”，你觉得中国现在城市的焦虑对您来说是什么？

倪鹏飞：关于这个问题，我相信不同的专家有不同的回答，我有几个观点，第一个观点就是说，中国城市面临日益严重的焦虑，最大的焦虑是房子的焦虑。

凤凰网财经：房子的焦虑。

倪鹏飞：是的。我有四个观点，第一个观点就是刚才我讲的。总的来说，亚里斯多德在2000多年前就说过，“人们之所以到城里来是为了过上更好的生活，城市是创造文明的地方，也是分享美好生活的地方”。但是我们注意到，城市或者说城市的居民变得日益焦虑了，这个焦虑是全面性的。从主题上来说，不仅仅是居民本身，还有企业，还有政府，还有总体概念上的整个城市。

但是我认为，最大的焦虑是房子的焦虑。我理解焦虑有四个层面：对生存环境的担忧、对情感依托的担忧、对发展前景的担忧、对利益得失的担忧。房子恰恰在四个方面都在其中，没有房子，人到城市里来无法生存，生存都存在困难。从情感上来说，刚才您的问题非常好，如果没有房子的话，大家感觉到是漂的，是像一片落叶，有房的话比较安心，有一个根。

还有一个非常重要的，这个房子不仅是住的问题，在目前的情况下，房子还有投资和投机功能，还涉及了个人的利益，所以投资者会焦虑房子是涨还是跌，他的收益是获得多了还是获得少了。城市政府领导既为房价上涨过快焦虑也为房价下跌而焦虑，城市企业为房价不断上涨、员工工资上涨甚至流失而焦虑。

最重要的还有一个，目前的制度安排使得房子和许多公共服务结合在一起了，马季有一个相声，买宇宙牌香烟，套到这儿非常贴切，没有房子，你的孩子上不了好的幼儿园，好的初中，考不上大学，找不到对象，也找不到好工作，你的养老社保也难以有很好的结合。

凤凰网财经：一辈子套在这个链条上了，起码两代人。

倪鹏飞：对，所以这个房子问题不仅是涉及没房的人，有房的人也焦虑房子的问题，有钱要买房没买的也在焦虑这个问题。因此我觉得这个是最大的一个焦虑。

凤凰网财经：倪主任，您刚才谈到了，在中国城市化的城市焦虑当中，您认为无论如何它的落点其实就是跟房地产有关，一个人有没有房子这个问题在中国的城市焦虑中是第一的。所以您提出了第二点，有什么样的建议或者解决的方案呢？您继续谈您的第二点。

倪鹏飞：第二个就是探讨一下原因，我们之前也做过一个研究，挺有意思的，我们做了一个幸福感的研究，幸福感有一个倒U的曲线关系，我想焦虑正好是一个正U的关系，开始的时候焦虑，然后变得不焦虑，然后再变得焦虑，有这样一个关系。

总体上我觉得有三个层面的原因，一个就是人的预期目标提高了，原来在农村里面接触的很少，现在他的参照系大了。在房子方面，在农村的时候有一个土房就好了，现在看到别人都住在别墅里，在高档公寓里，他的预期就变了。

第二个原因就是供给的原因，如果情况变得更糟了，因为城市化和城市发展对环境带来了很大的破坏。技术的变革使得社会结构发生了重大变化，管理又没有跟上。为了促进经济快速发展，我们提供的东西可能都是质量相对较低的，不是高质量的。

第三个原因，是竞争加剧导致各方面的压力更大了。

还有一点我想说的，我们进入城市的目标不是过多的焦虑，但是我们需要适当的焦虑，这可能是和大家不一样的地方，适度的焦虑也可以促进发展，是一个重要的动力，集中力量。当然，我们要防止的是过度的焦虑。总体上来说，智慧让城市变成安心之地，而抑制过度的焦虑。

凤凰网财经：谢谢，错位发展，尊重规律，倪主任，落点还是在房地产问题。到了一个城市如果您还是租房子，除非您真是一个新兴人类，您觉得你一辈子就不想被一个房子绑住，您觉得把这个钱自由的放在您的学习，您的教育，您的休闲当中，您觉得这是您的自由，除非您不想要房子，但是究竟您不想您老婆想，您老婆不想，她的父母也想，终究您会有买房子的压力，所以我们落点还是回到城市焦虑当中的房地产问题。除了您刚才谈到的两三点以外，现在我们的人口也在下降，您可不可以帮我们做一个总结，谈谈在城市的焦虑当中房地产问题、人口下降问题，您是怎么去思考的？

倪鹏飞：城市的定位不是不变的，他是随着城市的发展、全球的发展在变化的。中国有句话叫“到什么山唱什么歌”，城市发展到什么阶段就得做什么样的事情。如果你有前期的发展，你不再进一步的提升，也就是转型升级是永恒的课题，如果你不转的话，你就有可能被面临底特律那样的困境，如果你转的话，那你就是芝加哥，中国城市现在其实就是这样的。所以中国很多的城市之所以衰落了，东北的城市根源就是因为他没有及时的转。及时的转有很多力量，因为大家都不愿意转，动力上来讲不愿意转，但是它有很多的力量，其中房子就是一个很好的力量。如果你的经济发展了，但是你的房子的价格肯定会提升，在这种情况下，它的成本，你的商务成本就会提升。如果你不转型发展更高端的，利润更高的产业和企业的话，你的人才可能就会走了，就不愿意在这里居住了，因为他不能获得更高的收入。所以，房价是带动转型的一个非常重要的力量。

最后讲一讲我们房子的焦虑。房子的焦虑，刚才我在想，包括整体的焦虑有这么几点应该考虑：第一个我们的预期是不是要调整一下？依智慧调整我们的预期，也就是说我们不能把我们的预期搞的太高了。

凤凰网财经：什么预期？

倪鹏飞：目标、期望，我想达到的目标。你想改革开放40年，我们城市从原来的人均住房建筑面积为7.8平米，到现在到47.8了，总体上来讲我们发展的很大了。但是大家反而更焦虑了，这个问题是不是预期方面的问题。

凤凰网财经：需要住更大一点的房子，配套更好。

倪鹏飞：从个人来说，他要回到自己的实际中、现实中来，根据自己的实际情况，从国家的角度来说也不应该提的目标太高。尤其是舆论方面，不要把别人的都变成一个大家普遍的东西。国民老公住的房子不是你住的房子。

第二个，咱们现在住房面临的很大的问题其实是结构性的问题，其实咱们的房子总体上来说已经超了，已经和其他的国家相比，同样发展水平的国家相比，已经比别人要高得多。结构上，我们想到的比如说市场化的比例多了，保障的少了。当地居民的多了，外来人口的少了，中老年的多了，青年的少了，小城市的多了，大中城市的少了，其实是这些方面的问题。政府要做的工作，包括国家层面和地方政府的层面应该在这些方面根据需求要做一些努力。

第三个，我们其实这些东西用技术的手段，用市场的手段也是完全可以完成的。这个就是共享机制，共享住房和互联网等等，这些可以把需求和供给的信息、过去的不对称信息衔接起来。如果我们真的把目前的住房存量情况让大家有一个非常清晰的认识，我想房地产的预期，包括市场供求就不会像现在这么紧张了，因为现在实际上是存在着一定的过剩的。谢谢！

凤凰网财经：谢谢倪主任。